Reflexiones sobre el estado actual de la demanda
Conscientes del estado de opinion que prevalece en nuestro pais de forma generalizada acerca de las posibilidades de que la vivienda baje, y la paralizacion de la demanda que esto está provocando, ponemos especial atención en las noticias que van apareciendo y conformando la voluntad de decisión por parte de la demanda real que sigue existiendo, en la medida en que se generalice la idea de que esperar sólo conllevará pagar de más, como poco, lo que el IPC suba cada año.
La buena noticia es que comienzan a aparecer artículos que revelan el ajuste en los ultimos meses del precio de la vivienda a la inflacion y que esto apunta a ser la tónica que seguirá el mercado.
Esto es muy significativo, porque lleva implícito el mensaje: “lo mas probable es que los precios no bajen y sigan subiendo aunque sea como la inflación”.
O sea, que si quiero una vivienda nueva, va a ser dificil que valga menos dentro de un tiempo.
En mi opinion, de seguir esta tendencia, pasado el mes de Septiembre, comenzaremos a comprobar cómo se vuelve a la opción de decidirse por parte de la demanda real existente. Pero, atención. Esto conlleva una normalidad dentro de una dura situacion competitiva, por la ausencia de una parte significativa de los inversores anteriores, la fuerte oferta de vivienda nueva y usada que sale ahora al mercado y por el incremento permanente en el grado de exigencia del cliente potencial que nos venga a visitar.
Podemos contar con que este nos va a "exigir" sentirse compensado de alguna manera, para que en su psicología pueda aceptar la compra actual como un hecho conveniente y no demasiado arriesgado.
No se trata de hacer descuentos. Más bien es cómo mostramos el esfuerzo en servicio, personalización, financiación y compromiso, con su correspondiente esfuerzo económico, que estamos en disposición de asumir, a cambio del importante esfuerzo que a él le pedimos que haga, comprando en este difícil momento.
No hay tiempo que perder. Se trata de Diferenciarse de forma Adaptada al Mercado (DAM).
Nos interesa preguntarnos con rigor, escuchando la respuesta real:
¿Qué espera nuestro cliente de nosotros en este momento para sentirse compensado, sin caer en el simple descuento?.
El articulo que sigue de EL PAIS, avala lo que puede ser la tendencia a aceptar por los medios la idea esencial del mantenimiento de precios en equivalencia con el IPC a partir de ahora.Estaremos atentos al estado de la opinion publica al respecto.
Saludos,
Prudencio
(los subrayados del articulo son nuestros)
EL PAIS, 21 de Julio de 2007
El precio de los pisos se acomoda a la inflación
La vivienda se encarece en el trimestre un 1,5%, menos que el IPC, aunque en un año aún sube un 5,8%
MANUEL V. GÓMEZ - Madrid - 21/07/2007
El certificado del fin del boom inmobiliario ha llegado. La desaceleración de los precios de la vivienda se consolida. Tanto es así que en el segundo trimestre de 2007 los pisos se encarecieron un 1,5%, menos que la inflación, que entre abril y junio fue del 1,8%. La buena noticia para los futuros compradores se atenúa al ampliar el foco y observar que el incremento interanual fue del 5,8%. Aun así, es el menor ritmo desde 1998. La caída en la demanda provocada por los altos tipos de interés ha acabado por enfriar el mercado inmobiliario. En España hay casi 24 millones de viviendas, de las que el 90% pertenece al mercado libre. Para acceder a uno de estos pisos, en el segundo trimestre de este año hubo que pagar 2.054,5 euros por metro cuadrado.
La subida del IPC ha favorecido que el precio real de los pisos se congele de abril a junio
Durante 25 trimestres consecutivos el aumento en los precios de la vivienda libre ha superado al experimentado por el índice de precios al consumo (IPC). Incluso llegó a multiplicarlo por ocho entre abril y junio de 2003. Pero la tendencia ha cambiado, y en el pasado trimestre la inflación subió tres décimas más que el precio de la vivienda.
La situación es, en principio, coyuntural: el segundo trimestre del año suele ser más inflacionista que el resto. El final de las rebajas, y, en esta ocasión, el encarecimiento de la energía (el petróleo se encuentra cerca de su máximo histórico) han provocado un aumento del 1,8% en el IPC. Además, en términos interanuales el buen dato se enfría, pues la vivienda se encareció un 5,8% en los 12 últimos meses, según los datos presentados ayer por el Ministerio de Vivienda, y más que duplican a la inflación, que el mes pasado quedó en el 2,4%.
Así, el precio medio del metro cuadrado de la vivienda libre ha quedado en 2.054,5 euros, al mostrar un comportamiento similar a los índices generales. En tanto que por el metro cuadrado de vivienda protegida se paga un promedio de 1.035,8 euros, un 4% más que en 2006.
El Gobierno se acerca a su objetivo: que el comportamiento del precio de los pisos camine de la mano de la inflación. En diciembre de 2004, al comparar los datos de Vivienda y del Instituto Nacional de Estadística, el diferencial llegó a ser de 15,9 puntos.
"Continúa el proceso de acercamiento a la tasa del IPC", afirmó el director general de Arquitectura y Política de Vivienda, Rafael Pacheco. Y añadió: "Los precios estaban por las nubes y estos datos confirman el aterrizaje suave y tranquilo de los precios".
"La subida de los tipos de interés ha contribuido a que los precios de la vivienda se moderen", declaró Pacheco para explicar la desaceleración.
También entre los conocedores del mercado el precio del dinero aparece como responsable de la moderación. "La subida de tipos es clave", apunta Julio Rodríguez, ex presidente del antiguo Banco Hipotecario y actual gerente de la Universidad de Alcalá.
La salida al mercado de grandes cantidades de viviendas iniciadas años atrás (las últimas estadísticas la cifran en unas 750.000) es otro de los factores que apunta Rodríguez. A los que suma la pérdida de atractivo del ladrillo como inversión, ante los anuncios de menores subidas de precio."Se ha creado un estado de opinión de que los pisos van a bajar y esto ha aplazado la demanda", analiza José Luis Marcos, consejero delegado de la consultora Roan, para explicar la desaceleración de la vivienda. A la hora de hablar del precio del dinero su impacto. "Los tipos de interés también han jugado su papel, pero no son decisivos a estos niveles", añade.
Sobre el futuro próximo, Marcos cree que la vivienda no va a bajar; "tampoco va a subir". "Creo que la demanda se reactivará cuando la gente vea que los precios no bajan", concluye. Una opinión distinta de la de Julio Rodríguez, quien opina que en 2008 llegará un descenso nominal de precios.
De momento, la desaceleración de precios no ha llegado a toda España de igual forma. En Murcia y en Extremadura, la vivienda creció en un año por encima de los nueve puntos: un 9,4% y un 9,1% respectivamente. Mientras que en La Rioja los precios apenas se movieron (0,4%); y en Madrid y Navarra aumentaron un 3,1%.
El caso de Madrid es especialmente significativo, pues aunque creció en términos interanuales, al analizar exclusivamente el segundo trimestre del año los precios han caído un 0,4%.
El Ministerio también publicó ayer la estimación del parque de viviendas existente en España. En 2006, había en España casi 24 millones de viviendas, de las que la inmensa mayoría (88,73%) son libres.
El último dato dado a conocer por Vivienda fue el del precio del suelo en el primer trimestre de 2007. El metro cuadrado quedó en 271,8 euros de media, al aumentar un 5,6% respecto al mismo periodo de 2006. Donde resulta más caro el suelo es en las ciudades de más de 50.000 habitantes. Concretamente en Barcelona, donde el metro se paga a 1.161 euros, y Madrid, 1.057,3.
Al conocer los datos, el Partido Popular destacó que el precio de la vivienda ha crecido un 40,1% bajo el mandato del PSOE. Su portavoz en esta materia, Pablo Matos, subrayó que los mayores aumentos se producen en las comunidades autónomas donde gobiernan los socialistas.
Izquierda Unida, por su parte, reconoció que se ha atenuado el aumento de precios, pero señaló que todavía resulta difícil el acceso a la vivienda.
LAS CLAVES DE LA MODERACIÓN
La subida de los tipos de interés, sumada a la gran cantidad de viviendas que ha salido al mercado en los últimos años, ha provocado la desaceleración de los precios.
La cantidad media que se paga por metro cuadrado de vivienda libre duplica a la de la protegida.
En la Comunidad de Madrid, los precios de los pisos cayeron un 0,4% en el segundo trimestre del año.
Barcelona tiene el suelo más caro de España (1.161 euros por metro cuadrado), seguida de Madrid (1.057,3).
El objetivo enunciado por el Gobierno de que el precio de la vivienda tenga un comportamiento paralelo a la inflación se acerca.
22 julio 2007
20 julio 2007
Reaccionar ante la actual situación del sector
Es digno de leer este artículo aparecido en www.cotizalia.com, por la carga erosiva que se desprende contra el sector y contra las "formas" con que algunas promotoras y consultoras han operado.
Es importante asumir que no gozamos de buena prensa y que el mercado, realmente, está forzando una rectificación pública y una compensación a lo que se vive como un abuso en los precios.
Analizo desde hace un tiempo la perspectiva sicológica del comprador actual, constatando con los compradores potenciales que nos visitan en las oficinas de venta de nuevas promociones, que el deseo de comprar actual, está condicionado a la sensación de obtener una compensación. Para poder sentir que COMPRAN BIEN y que pueden hoy satisfacer su necesidad de compra.
Si no es así, prefieren esperar a que "las viviendas bajen".
Nos conviene tener en cuenta que la sensibilización actual del potencial comprador de vivienda sobre el precio es muy alta y muy firme.
Es hora de transmitirles, de un modo elegante, con humildad, que comprendemos su necesidad de pagar un precio ajustado y que vamos a hacer por ellos un esfuerzo en la negociación de su compra.
Espero vuestros comentarios sobre ello, que enriquecerán nuestra visión común.
Prudencio López
Artículo de cotizalia:
La CNMV pone en la picota a CB Richard Ellis al cuestionar las valoraciones de las inmobiliarias
El terremoto causado por el presidente de la CNMV, Julio Segura, con sus críticas a las valoraciones de las inmobiliarias cotizadas tiene un claro damnificado: el líder de este negocio en España, la multinacional británica CB Richard Ellis. Ahora se pone en cuestión la forma de calcular el valor de estas empresas (el famoso NAV, Net Asset Value), e incluso la propia utilidad de esta valoración en un mercado de precios de la baja.
Siempre ha habido sospechas sobre la forma de valorar los activos de las inmobiliarias; siempre se ha hablado de "valoraciones a la carta", de que la empresa que paga la tasación es la que la dicta, y de que la "independencia" de los asesores externos era cualquier cosa menos eso. Ahora, con el ataque de Segura, son algo más que sospechas. El presidente del regulador anunció que iba a supervisar los métodos de valoración y que, para ello, va a pedir informes a sociedades sometidas a "algún tipo de supervisión", lo que ha provocado una unión de las inmobiliarias más grandes para lavar su imagen.
Las propias consultoras -también participan en este negocio Knight Frank, Aguirre Newman y Jones Lang Lasalle- reconocen que la forma de calcular el NAV (básicamente, los activos de la empresa menos la deuda en que ha incurrido para financiarlos) es "subjetiva", como lo es la valoración de cualquier empresa. Así figuraba en el folleto de la reciente OPV de Realia, donde CB Richard Ellis admitía que "esta tasación se fundamenta en numerosas hipótesis sin confirmar". Riofisa -en este caso valorada por Knight Frank- rizó el rizo, porque su NAV incluía los proyectos sin iniciar a valor de mercado, en vez de la práctica habitual de incluir sólo el valor del suelo.
El sector se defiende con el argumento de que utilizan la metodología "más aceptada internacionalmente, de mayor prestigio y con una cientificidad muy alta", conocida como Rics (Royal Institution of Chartered Surveyors): se basa en el precio que acordarían un comprador y un vendedor que no tienen un especial interés en un inmueble. Un experto del sector contraataca preguntando "por qué la CNMV no ha dado la voz de alarma antes. El supervisor es corresponsable de la situación". Otro profesional va más lejos: "No creo que Segura sepa qué es el Rics, y si repasa las transacciones posteriores a las salidas a bolsa de inmobiliarias, se llevará una sorpresa por la alta fiabilidad del método".
Luego está el problema de los conflictos de interés: muchas de estas consultoras hacen negocios con las empresas valoradas en otras muchas operaciones: compraventa de inmuebles y suelo, arrendamientos, servicios de consultoría, etc. Por ejemplo, Richard Ellis valoró a Astroc para su salida a bolsa, pero además le asesoró en la compra de Landscape al Sabadell, en la venta de los activos arrendados a GE Real Estate y en la entrada en su capital de Rayet. Richard Ellis se ha negado a hacer declaraciones al respecto, amparándose en cláusulas de confidencialidad. Otros clientes de la firma, aparte de Astroc y Realia, son Fadesa, Colonial (la antigua Inmocaral) y el BBVA en la búsqueda de su ciudad financiera.
Cuando se saca esta crítica, las consultoras replican que la valoración de empresas "no es significativa" en su facturación y que se trata de un área de negocio totalmente separada del resto. Pero su impacto en el mercado bursátil sí es significativo, de ahí las críticas actuales. Estas sociedades se extrañan de que todo el mundo las critique y nadie cuestione "las tasaciones de los pisos, muy por encima de su valor real para que los bancos puedan conceder las hipotecas". Sin embargo, las consultoras no tienen que rendir cuentas a ningún regulador en nuestro país, mientras que las tasadoras responden ante el Banco de España.
Y además, los precios bajan
La cosa se complica todavía más en las crisis inmobiliarias como la que está comenzando en España y ya se vive desde hace meses en EEUU. "El mayor activo de las inmobiliarias es el suelo, que ya no vale el precio que pagaron por él, lo que les ha obligado a rebajar su valor en libros. Sin embargo, las empresas todavía están pagando la deuda que necesitaron para comprar ese suelo", explicaba ayer un artículo del Wall Street Journal sobre este tema.
Es decir, no sólo está en cuestión la forma de calcular el NAV, sino también su propia utilidad cuando el valor de esos activos está bajando continuamente. Recientemente, las inmobiliarias norteamericanas KB Home y Lennar rebajaron el valor de sus activos en un 7% y un 4%, respectivamente. "Nadie tiene ninguna visibilidad sobre el valor subyacente de los activos, pero lo único seguro es que está bajando", sentencia Robert Sellar, gestor de inversiones en Aberdeen.
Es importante asumir que no gozamos de buena prensa y que el mercado, realmente, está forzando una rectificación pública y una compensación a lo que se vive como un abuso en los precios.
Analizo desde hace un tiempo la perspectiva sicológica del comprador actual, constatando con los compradores potenciales que nos visitan en las oficinas de venta de nuevas promociones, que el deseo de comprar actual, está condicionado a la sensación de obtener una compensación. Para poder sentir que COMPRAN BIEN y que pueden hoy satisfacer su necesidad de compra.
Si no es así, prefieren esperar a que "las viviendas bajen".
Nos conviene tener en cuenta que la sensibilización actual del potencial comprador de vivienda sobre el precio es muy alta y muy firme.
Es hora de transmitirles, de un modo elegante, con humildad, que comprendemos su necesidad de pagar un precio ajustado y que vamos a hacer por ellos un esfuerzo en la negociación de su compra.
Espero vuestros comentarios sobre ello, que enriquecerán nuestra visión común.
Prudencio López
Artículo de cotizalia:
La CNMV pone en la picota a CB Richard Ellis al cuestionar las valoraciones de las inmobiliarias
El terremoto causado por el presidente de la CNMV, Julio Segura, con sus críticas a las valoraciones de las inmobiliarias cotizadas tiene un claro damnificado: el líder de este negocio en España, la multinacional británica CB Richard Ellis. Ahora se pone en cuestión la forma de calcular el valor de estas empresas (el famoso NAV, Net Asset Value), e incluso la propia utilidad de esta valoración en un mercado de precios de la baja.
Siempre ha habido sospechas sobre la forma de valorar los activos de las inmobiliarias; siempre se ha hablado de "valoraciones a la carta", de que la empresa que paga la tasación es la que la dicta, y de que la "independencia" de los asesores externos era cualquier cosa menos eso. Ahora, con el ataque de Segura, son algo más que sospechas. El presidente del regulador anunció que iba a supervisar los métodos de valoración y que, para ello, va a pedir informes a sociedades sometidas a "algún tipo de supervisión", lo que ha provocado una unión de las inmobiliarias más grandes para lavar su imagen.
Las propias consultoras -también participan en este negocio Knight Frank, Aguirre Newman y Jones Lang Lasalle- reconocen que la forma de calcular el NAV (básicamente, los activos de la empresa menos la deuda en que ha incurrido para financiarlos) es "subjetiva", como lo es la valoración de cualquier empresa. Así figuraba en el folleto de la reciente OPV de Realia, donde CB Richard Ellis admitía que "esta tasación se fundamenta en numerosas hipótesis sin confirmar". Riofisa -en este caso valorada por Knight Frank- rizó el rizo, porque su NAV incluía los proyectos sin iniciar a valor de mercado, en vez de la práctica habitual de incluir sólo el valor del suelo.
El sector se defiende con el argumento de que utilizan la metodología "más aceptada internacionalmente, de mayor prestigio y con una cientificidad muy alta", conocida como Rics (Royal Institution of Chartered Surveyors): se basa en el precio que acordarían un comprador y un vendedor que no tienen un especial interés en un inmueble. Un experto del sector contraataca preguntando "por qué la CNMV no ha dado la voz de alarma antes. El supervisor es corresponsable de la situación". Otro profesional va más lejos: "No creo que Segura sepa qué es el Rics, y si repasa las transacciones posteriores a las salidas a bolsa de inmobiliarias, se llevará una sorpresa por la alta fiabilidad del método".
Luego está el problema de los conflictos de interés: muchas de estas consultoras hacen negocios con las empresas valoradas en otras muchas operaciones: compraventa de inmuebles y suelo, arrendamientos, servicios de consultoría, etc. Por ejemplo, Richard Ellis valoró a Astroc para su salida a bolsa, pero además le asesoró en la compra de Landscape al Sabadell, en la venta de los activos arrendados a GE Real Estate y en la entrada en su capital de Rayet. Richard Ellis se ha negado a hacer declaraciones al respecto, amparándose en cláusulas de confidencialidad. Otros clientes de la firma, aparte de Astroc y Realia, son Fadesa, Colonial (la antigua Inmocaral) y el BBVA en la búsqueda de su ciudad financiera.
Cuando se saca esta crítica, las consultoras replican que la valoración de empresas "no es significativa" en su facturación y que se trata de un área de negocio totalmente separada del resto. Pero su impacto en el mercado bursátil sí es significativo, de ahí las críticas actuales. Estas sociedades se extrañan de que todo el mundo las critique y nadie cuestione "las tasaciones de los pisos, muy por encima de su valor real para que los bancos puedan conceder las hipotecas". Sin embargo, las consultoras no tienen que rendir cuentas a ningún regulador en nuestro país, mientras que las tasadoras responden ante el Banco de España.
Y además, los precios bajan
La cosa se complica todavía más en las crisis inmobiliarias como la que está comenzando en España y ya se vive desde hace meses en EEUU. "El mayor activo de las inmobiliarias es el suelo, que ya no vale el precio que pagaron por él, lo que les ha obligado a rebajar su valor en libros. Sin embargo, las empresas todavía están pagando la deuda que necesitaron para comprar ese suelo", explicaba ayer un artículo del Wall Street Journal sobre este tema.
Es decir, no sólo está en cuestión la forma de calcular el NAV, sino también su propia utilidad cuando el valor de esos activos está bajando continuamente. Recientemente, las inmobiliarias norteamericanas KB Home y Lennar rebajaron el valor de sus activos en un 7% y un 4%, respectivamente. "Nadie tiene ninguna visibilidad sobre el valor subyacente de los activos, pero lo único seguro es que está bajando", sentencia Robert Sellar, gestor de inversiones en Aberdeen.
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