28 julio 2006

LOS BANCOS AVISAN: VIENE EL “LOBO” DEL AJUSTE BRUSCO INMOBILIARIO

La expansión de la oferta residencial se agudiza en un momento de moderación de la demanda. El sector financiero anticipa riesgos importantes para el mercado de la vivienda.
Publicado: 20 de julio de 2006. Fuente: EXPANSIÓN
Desde hace varios años, algunos expertos del mercado inmobiliario, han advertido de forma reiterada sobre la posibilidad de que se produzca una fuerte corrección de los precios de la vivienda, debido, fundamentalmente, a la sobrevaloración de los activos inmobiliarios.
Y es que los pisos en España tienen un precio muy superior al que le correspondería ateniéndose a criterios puros de mercado. La sobrevaloración se sitúa entre el 24% y el 32% según el servicio de estudios del Banco de España, con el consiguiente riesgo que supone para los hogares, que están más endeudados que nunca. Los economistas de la institución supervisora, sin embargo, auguran una “absorción gradual” de la brecha existente.
Pero el BBVA, asegura que el retraso del ajuste inmobiliario aumenta el riesgo de una corrección más intensa en el futuro.
Los datos de los primeros meses de 2006 muestran un mayor ritmo de crecimiento del mercado inmobiliario, especialmente en el mercado residencial, cuyos indicadores han mostrado un renovado dinamismo. Esta situación de incremento desmesurado de la oferta aumenta la posibilidad de una brusca vuelta a la cruda realidad del equilibrio del mercado.
Desde septiembre de 2005, se ha producido un aumento del número de proyectos a desarrollar y el acumulado de los últimos doce meses contemplaba, en abril de 2006, el inicio de 807.000 viviendas, un 6,6% más interanual, que representa un aumento considerable de la oferta en momentos en los que la demanda puede descender, llevaría a un exceso de viviendas en el mercado y ralentizaría la promoción residencial en el medio plazo.


De continuar la tendencia creciente observada en los primeros meses del año, se podría alcanzar un total de 850.000 iniciaciones en 2006, lo que supondrá un importante aumento de la oferta residencial en un año en el que se moderada la demanda.
A la vista de la fuerte iniciación de viviendas de trimestres anteriores, la inversión residencial continuará expandiéndose en 2006 a un ritmo del 7,6% y el número de viviendas terminadas será creciente a lo largo del año, según los cálculos de BBVA. Desde el último trimestre de 2005 y en los primeros de 2006 se ha producido un repunte en la iniciación de viviendas en España que apoya esta visión.
Finalmente, por lo que respecta al esfuerzo de las familias, para acceder al mercado, el ritmo de aumento de los precios de la vivienda y las subidas de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo deterioran los índices de accesibilidad a la vivienda ; registrando el nivel más intenso de los últimos once años.En concreto, los datos de BBVA para 2006 ponen de manifiesto que un hogar con ingresos medios necesitará el equivalente a los ingresos brutos de 5,6 años para la adquisición de una vivienda media al final del ejercicio, frente a los 5,2 años necesarios durante el pasado año.

La tardanza en la venta empuja a los particulares a las agencias

EL MUNDO-21 DE JULIO DE 2006.
Si tiene pensado vender una casa próximamente deberá saber que las cosas no han cambiado excesivamente en lo que va de año respecto a lo que ocurría a finales del pasado ejercicio. Esto significa que deberá ajustar al máximo el precio que le pone a su vivienda o de lo contrario tendrá que armarse de paciencia hasta conseguir desprenderse de su hogar.
El pasado mes de diciembre SU VIVIENDA adelantó que las calles de Madrid se habían llenado de carteles anunciando pisos en venta y, siete meses después, el panorama no es mucho más halagüeño. Los expertos aseguran que, si bien se trata de una tendencia normal, ésta no tiene visos, por el momento, de llegar a su fin.
«Estamos en un cambio de ciclo en el que se está produciendo un aterrizaje suave de los precios y unas subidas en los tipos de interés. Como consecuencia de esto el tiempo medio en el que se tarda en vender una casa ha aumentando. Ya no se vende tan fácil y por eso hay un 'stock' más numeroso de viviendas sin 'colocar'. Si a esto le añadimos que hay menos liquidez por parte de las familias como consecuencia de las subidas de tipos, pues la venta se dificulta todavía más», asegura José Lorenzo, director de Expansión de Look & Find.
«Hasta ahora, un propietario estaba acostumbrado a vender por su cuenta un inmueble. Pero cuando pasa un mes y otro y otro y sigue sin vender su casa, entonces decide llevarla a una agencia, sobre todo si es alguien al que le urge la operación. Esto sí lo hemos notado en los últimos meses», asegura Lorenzo.
Y los particulares no son los únicos que ante la dificultad están optando por acudir a las agencias inmobiliarias para que la venta se realice. «En el caso de la obra nueva sucede lo mismo y podemos decir que se ha producido un cambio de posición en el mercado de las agencias. Tradicionalmente siempre teníamos que pedir a los promotores que nos dejaran vender su producto, pero ahora son ellos los que nos están llamando para que se lo comercialicemos. Es lógico. Ya no se vende todo sobre plano como hace unos meses y a ellos les supone mucho esfuerzo tener casas sin vender», concluye el director de Expansión de Look & Find.
Esta agencia asegura que en diciembre de 2005 tenían un total de 9.700 inmuebles en venta en toda España y que en junio de este año la oferta había aumentado hasta los 10.263 pisos. Es más, sólo en lo que va del mes de julio han llegado a 10.432 viviendas.
«Ahora tenemos más oferta pero, sobre todo, yo destacaría que ahora es de mejor calidad porque lo que nos llega es producto en precio. El particular suele sobrevalorar su casa para ver si alguien paga ese dinero, pero cuando lo traen a agencia terminan por rebajarlo», concluye.







Nerviosismo
Javier Sierra, director regional de Re/Max, comparte esta opinión: «Tiene su lógica que ahora, que cuesta más vender, los particulares necesiten más a las agencias. Eso lo hemos notado también porque ahora tenemos un mayor número de exclusivas que hace unos meses», indica.
«No hay mucha diferencia entre cómo están las cosas hoy y cómo estaban el año pasado. Ahora se tarda algo más en vender y los propietarios se ponen más nerviosos que hace un año si ven que su casa está unos meses con el cartel colgado, pero sigue habiendo demanda», dice Jesús Duque, presidente de Alfa Inmobiliaria.
«Esto ha hecho que los particulares se muestren mucho más receptivos cuando vamos a captar su vivienda. En diciembre de 2005 teníamos un total de 1.588 anuncios de pisos en venta en la Comunidad de Madrid y en junio de este año, 2.191. Si hablamos de Madrid capital, frente a los 946 que había en junio pasado, en diciembre de 2005 había 637 pisos», asegura Duque.
Nadie se cuestiona, por tanto, que ahora hay más oferta, bien porque los anuncios se acumulan, bien porque hay más propietarios que ceden sus casas a una agencia profesional.
«Hoy se tarda más en vender, sobre todo determinadas tipologías de vivienda. Así, los apartamentos pequeños se venden con más facilidad. Por eso, es normal que haya cada vez más anuncios o carteles en las calle: los periodos se alargan y la oferta se acumula», asegura Federico Segoviano, director de Coldwell Banker.
Obra nueva
Por otro lado, «es absolutamente cierto que, hoy por hoy, muchos particulares están dejando la venta de su inmueble en manos de los profesionales porque ven que ellos no los venden. Del mismo modo sucede con las viviendas de obra nueva. Eso no pasaba hace unos meses cuando todo se vendía sin problemas, pero ahora el promotor está buscando otras vías para comercializar su producto», coincide Segoviano.«Si hay más carteles de pisos en venta que hace unos meses o un año se debe al aumento en el plazo de venta de las viviendas, que sigue creciendo poco a poco. En el caso de las viviendas de obra nueva, observamos un mayor incremento y cada vez es más normal la entrega de pisos 'llave en mano'. Lo que venimos observando desde hace unos meses es una tendencia a la estabilización que, sin embargo, no se está trasladando a los precios de manera tan directa como era de esperar», dicen fuentes de Tecnocasa.

07 julio 2006

LA CONSTRUCCIÓN RESIDENCIAL MANTIENE SU VIGOR A PESAR DE LA ANUNCIADA MODERACIÓN DE LA DEMANDA

Fuente: Extraído de la Revista Vía construcción, junio 2006
Según las estimaciones del prestigiosos estudio Planner-Asprima, la demanda de vivienda principal y secundaria tiende a la moderación en los próximos años . Los responsables del informe señalan como factores de esta evolución, una menor llegada de población inmigrada; un comportamiento menos favorable para la demanda de financiación hipotecaría, y una mejora ralentizada de la renta de los hogares, consecuencia de la desaceleración prevista en el ritmo de crecimiento económico entre este año y el próximo hacia tasas del 3,3% y el 3,1%, respectivamente (en 2005, fue del 3,4%). Ademas , la subida de los tipos de interés, aunque moderada encarece el coste de financiación de la compra de vivienda.
El estudio Planner-Asprima prevé que la demanda de vivienda para uso principal se sitúe este año y en 2007 en torno a las 425.000 viviendas anuales y de viviendas secundaria por parte de nacionales, de 79.000 viviendas.

Por su parte, las previsiones de APCE (Asociación de Promotores Constructores de España) indican que la demanda este año se situará en torno a las 475.000 viviendas, mientras que la oferta podría reducirse entre un 5% y un 10%. Los principales grupos demandantes de vivienda son los de edades comprendidas entre 25 y 34 años y entre 39 y 49 años. Para la APCE, el primer grupo ( el 17,4% del total de la población) se considera el elemento dinamizador de la demanda de primera residencia. En el segundo segmento, que representa el 23% de la población española, están los los compradores potenciales de vivienda de reposición y segunda mano.
Las perspectivas de demanda de vivienda secundaria desde el extranjero son favorables. La recuperación económica de los principales mercados emisores incrementará la demanda de vivienda secundaria por parte de extranjeros, principalmente de nacionalidad alemana, influyendo también el impulso aportado por las líneas áreas de bajo coste.
En cuanto a la demanda de vivienda por motivo de inversión, la evolución actual y prevista del tipo de interés real y de lIBEX mantienen a la inversión residencial como una opción interesante. De hecho, el estudio resalta que, a pesar de los mensajes de alarma sobre la posibilidad de un ajuste brusco del mercado inmobiliario, el número de viviendas iniciadas el año pasado sigue siendo muy superior al de las terminadas, en concreto, una diferencia que se situa en el 27%.

El estudio Planner-Asprima estima que la demanda de vivienda siga manteniendo una intensidad elevada, aunque presentará una caida respecto a los niveles actuales.
El incremento del parque de viviendas aterrizará hasta casi las 400.000 viviendas en el segmento de primera residencia y por debajo de las 200.000 unidades en la secundaria.

PRECIOS:

Aunque el precio de la vivienda volvió a subir por encima de los dos dígitos en 2005, se produjo el menor incremento de los últimos cuatro años.

SE BUSCA VIVIENDA EN LA PLAYA POR INTERNET

Fuente: Periódico Expansión del 30 de marzo de 2006
Alrededor de 1,9 millones de personas están buscando casa a través de Internet, según los datos de un informe del portal de búsqueda de vivienda Globaliza.com, que estima que un 40 % de los compradores de vivienda utilizaron en los últimos seis meses la red para encontrar el inmueble.
El portal resalta que las promotoras que cuentan con buenos servicios de información y venta a través de Internet consiguen más de un 30 % de clientes a través de esta vía de comunicación.
Analizando los datos del estudio, entre las ciudades más demandadas para la búsqueda, después de las grandes urbes como Madrid, Barcelona, destacan Valencia con un 6,4%, Cádiz con un 5,4% o u Alicante un 3,9%. El uso de Internet facilita la búsqueda de viviendas en estos lugares de playa y de veraneo, que permite evitar el desplazamiento y la búsqueda in situ de las oportunidades que ofrece el mercado.
Asimismo, según el informe, el número de personas que utilizan Internet para buscar una vivienda se ha multiplicado por nueve los últimos tres años, y la cifra de páginas consultadas con este fin en los dos últimos meses se situará en los cien millones a finales de marzo.Entre las demandas más usuales de los internautas, los pisos están en primer lugar (71,39%), por delante de los chalets adosados (7,39%), de casas (7,32%) y apartamentos (5,36%).