Empezamos a escuchar noticias que ayudaran a recuperar la paralizada demanda

Reflexiones sobre el estado actual de la demanda

Conscientes del estado de opinion que prevalece en nuestro pais de forma generalizada acerca de las posibilidades de que la vivienda baje, y la paralizacion de la demanda que esto está provocando, ponemos especial atención en las noticias que van apareciendo y conformando la voluntad de decisión por parte de la demanda real que sigue existiendo, en la medida en que se generalice la idea de que esperar sólo conllevará pagar de más, como poco, lo que el IPC suba cada año.

La buena noticia es que comienzan a aparecer artículos que revelan el ajuste en los ultimos meses del precio de la vivienda a la inflacion y que esto apunta a ser la tónica que seguirá el mercado.
Esto es muy significativo, porque lleva implícito el mensaje: “lo mas probable es que los precios no bajen y sigan subiendo aunque sea como la inflación”.
O sea, que si quiero una vivienda nueva, va a ser dificil que valga menos dentro de un tiempo.
En mi opinion, de seguir esta tendencia, pasado el mes de Septiembre, comenzaremos a comprobar cómo se vuelve a la opción de decidirse por parte de la demanda real existente. Pero, atención. Esto conlleva una normalidad dentro de una dura situacion competitiva, por la ausencia de una parte significativa de los inversores anteriores, la fuerte oferta de vivienda nueva y usada que sale ahora al mercado y por el incremento permanente en el grado de exigencia del cliente potencial que nos venga a visitar.

Podemos contar con que este nos va a "exigir" sentirse compensado de alguna manera, para que en su psicología pueda aceptar la compra actual como un hecho conveniente y no demasiado arriesgado.
No se trata de hacer descuentos. Más bien es cómo mostramos el esfuerzo en servicio, personalización, financiación y compromiso, con su correspondiente esfuerzo económico, que estamos en disposición de asumir, a cambio del importante esfuerzo que a él le pedimos que haga, comprando en este difícil momento.
No hay tiempo que perder. Se trata de Diferenciarse de forma Adaptada al Mercado (DAM).
Nos interesa preguntarnos con rigor, escuchando la respuesta real:
¿Qué espera nuestro cliente de nosotros en este momento para sentirse compensado, sin caer en el simple descuento?.

El articulo que sigue de EL PAIS, avala lo que puede ser la tendencia a aceptar por los medios la idea esencial del mantenimiento de precios en equivalencia con el IPC a partir de ahora.Estaremos atentos al estado de la opinion publica al respecto.
Saludos,

Prudencio

(los subrayados del articulo son nuestros)
EL PAIS, 21 de Julio de 2007
El precio de los pisos se acomoda a la inflación
La vivienda se encarece en el trimestre un 1,5%, menos que el IPC, aunque en un año aún sube un 5,8%

MANUEL V. GÓMEZ - Madrid - 21/07/2007

El certificado del fin del boom inmobiliario ha llegado. La desaceleración de los precios de la vivienda se consolida. Tanto es así que en el segundo trimestre de 2007 los pisos se encarecieron un 1,5%, menos que la inflación, que entre abril y junio fue del 1,8%. La buena noticia para los futuros compradores se atenúa al ampliar el foco y observar que el incremento interanual fue del 5,8%. Aun así, es el menor ritmo desde 1998. La caída en la demanda provocada por los altos tipos de interés ha acabado por enfriar el mercado inmobiliario. En España hay casi 24 millones de viviendas, de las que el 90% pertenece al mercado libre. Para acceder a uno de estos pisos, en el segundo trimestre de este año hubo que pagar 2.054,5 euros por metro cuadrado.


La subida del IPC ha favorecido que el precio real de los pisos se congele de abril a junio

Durante 25 trimestres consecutivos el aumento en los precios de la vivienda libre ha superado al experimentado por el índice de precios al consumo (IPC). Incluso llegó a multiplicarlo por ocho entre abril y junio de 2003. Pero la tendencia ha cambiado, y en el pasado trimestre la inflación subió tres décimas más que el precio de la vivienda.

La situación es, en principio, coyuntural: el segundo trimestre del año suele ser más inflacionista que el resto. El final de las rebajas, y, en esta ocasión, el encarecimiento de la energía (el petróleo se encuentra cerca de su máximo histórico) han provocado un aumento del 1,8% en el IPC. Además, en términos interanuales el buen dato se enfría, pues la vivienda se encareció un 5,8% en los 12 últimos meses, según los datos presentados ayer por el Ministerio de Vivienda, y más que duplican a la inflación, que el mes pasado quedó en el 2,4%.

Así, el precio medio del metro cuadrado de la vivienda libre ha quedado en 2.054,5 euros, al mostrar un comportamiento similar a los índices generales. En tanto que por el metro cuadrado de vivienda protegida se paga un promedio de 1.035,8 euros, un 4% más que en 2006.

El Gobierno se acerca a su objetivo: que el comportamiento del precio de los pisos camine de la mano de la inflación. En diciembre de 2004, al comparar los datos de Vivienda y del Instituto Nacional de Estadística, el diferencial llegó a ser de 15,9 puntos.

"Continúa el proceso de acercamiento a la tasa del IPC", afirmó el director general de Arquitectura y Política de Vivienda, Rafael Pacheco. Y añadió: "Los precios estaban por las nubes y estos datos confirman el aterrizaje suave y tranquilo de los precios".

"La subida de los tipos de interés ha contribuido a que los precios de la vivienda se moderen", declaró Pacheco para explicar la desaceleración.

También entre los conocedores del mercado el precio del dinero aparece como responsable de la moderación. "La subida de tipos es clave", apunta Julio Rodríguez, ex presidente del antiguo Banco Hipotecario y actual gerente de la Universidad de Alcalá.

La salida al mercado de grandes cantidades de viviendas iniciadas años atrás (las últimas estadísticas la cifran en unas 750.000) es otro de los factores que apunta Rodríguez. A los que suma la pérdida de atractivo del ladrillo como inversión, ante los anuncios de menores subidas de precio."Se ha creado un estado de opinión de que los pisos van a bajar y esto ha aplazado la demanda", analiza José Luis Marcos, consejero delegado de la consultora Roan, para explicar la desaceleración de la vivienda. A la hora de hablar del precio del dinero su impacto. "Los tipos de interés también han jugado su papel, pero no son decisivos a estos niveles", añade.

Sobre el futuro próximo, Marcos cree que la vivienda no va a bajar; "tampoco va a subir". "Creo que la demanda se reactivará cuando la gente vea que los precios no bajan", concluye. Una opinión distinta de la de Julio Rodríguez, quien opina que en 2008 llegará un descenso nominal de precios.

De momento, la desaceleración de precios no ha llegado a toda España de igual forma. En Murcia y en Extremadura, la vivienda creció en un año por encima de los nueve puntos: un 9,4% y un 9,1% respectivamente. Mientras que en La Rioja los precios apenas se movieron (0,4%); y en Madrid y Navarra aumentaron un 3,1%.

El caso de Madrid es especialmente significativo, pues aunque creció en términos interanuales, al analizar exclusivamente el segundo trimestre del año los precios han caído un 0,4%.

El Ministerio también publicó ayer la estimación del parque de viviendas existente en España. En 2006, había en España casi 24 millones de viviendas, de las que la inmensa mayoría (88,73%) son libres.

El último dato dado a conocer por Vivienda fue el del precio del suelo en el primer trimestre de 2007. El metro cuadrado quedó en 271,8 euros de media, al aumentar un 5,6% respecto al mismo periodo de 2006. Donde resulta más caro el suelo es en las ciudades de más de 50.000 habitantes. Concretamente en Barcelona, donde el metro se paga a 1.161 euros, y Madrid, 1.057,3.

Al conocer los datos, el Partido Popular destacó que el precio de la vivienda ha crecido un 40,1% bajo el mandato del PSOE. Su portavoz en esta materia, Pablo Matos, subrayó que los mayores aumentos se producen en las comunidades autónomas donde gobiernan los socialistas.

Izquierda Unida, por su parte, reconoció que se ha atenuado el aumento de precios, pero señaló que todavía resulta difícil el acceso a la vivienda.
LAS CLAVES DE LA MODERACIÓN

La subida de los tipos de interés, sumada a la gran cantidad de viviendas que ha salido al mercado en los últimos años, ha provocado la desaceleración de los precios.

La cantidad media que se paga por metro cuadrado de vivienda libre duplica a la de la protegida.

En la Comunidad de Madrid, los precios de los pisos cayeron un 0,4% en el segundo trimestre del año.

Barcelona tiene el suelo más caro de España (1.161 euros por metro cuadrado), seguida de Madrid (1.057,3).

El objetivo enunciado por el Gobierno de que el precio de la vivienda tenga un comportamiento paralelo a la inflación se acerca.