¿Primeras caídas de precios de vivienda en España?

Adjunto este artículo como reflexión a la situación competitiva actual.

¿Caídas de precios?
HoyInversión. 12/10/06

La desaceleración del precio de la vivienda no es algo exclusivo del mercado inmobiliario español
En las grandes ciudades españolas, en el tercer trimestre, los precios no se movieron.
El mercado inmobiliario estadounidense acaba de vivir la mayor desaceleración de los últimos treinta años. En Francia, según los expertos, el precio de las viviendas en 2007 podría caer hasta un 4 por ciento. En las grandes ciudades españolas, en el tercer trimestre, los precios no se movieron


La desaceleración del precio de la vivienda no es algo exclusivo del mercado inmobiliario español. Las subidas de los tipos de interés a uno y otro lado del Atlántico, unidas a los elevados precios a los que ha llegado la vivienda en prácticamente todos los países desarrollados, se están haciendo sentir: cada vez se venden menos casas.
En Francia, Reino Unido y, también, en Estados Unidos, tanto los analistas como los organismos gubernamentales han constatado, no sólo que la vivienda va a subir menos, sino que, incluso, podría comenzar a bajar. En algunos lugares esto último ya ha empezado a pasar.
En España, el último informe publicado, elaborado por idealista.com, concluye que, durante el tercer trimestre del año, en las tres principales capitales españolas (Madrid, Barcelona y Valencia), los precios apenas se han movido. En Barcelona y Madrid subieron un 0,7 y un 0,6 por ciento, respectivamente, mientras que en Valencia cayeron un 0,1 por ciento.
Desaceleración americana
En el mercado estadounidense, primero fue la continua caída de ventas de viviendas, tanto de primera como de segunda mano; luego, la advertencia realizada por las compañías constructoras de que se espera una reducción de su actividad. Finalmente, llegó la mayor de las evidencias: el precio medio de las viviendas unifamiliares nuevas subió sólo un 1,17 por ciento en el segundo trimestre del año, según la Oficina Federal de la Vivienda (Ofheo). Mientras, en el segundo trimestre de 2005, la subida fue del 3,65 por ciento. Ésta ha sido la mayor desaceleración del mercado inmo-biliario sufrida en los últimos treinta años.
El organismo estadounidense cree que tanto los altos tipos de interés como el crecimiento de inventarios de casas sin vender son responsables de la desaceleración de los precios en Estados Unidos.
Un dato posterior, el de ventas de viviendas nuevas, que subieron un 4,1 por ciento en agosto, hizo pensar que, después de tres meses consecutivos de caídas, llegaba el respiro. Pero, para completar el panorama, es necesario conocer otro dato: el precio medio de una vivienda unifamiliar en agosto era de 304.400 dólares, un 3,21 por ciento menos que en julio.
(Fín del artículo)

Conclusiones a compartir de su lectura:
"Un promotor prevenido vale por dos".
Con la visión profesional de convertir el problema en una oportunidad, deduzcamos la actual importancia de adecuar el producto al mercado y tener capacidad proactiva para su comercialización, sin correr el riesgo de encontrarnos con una demanda insuficiente y no saber qué hacer.

¿Cómo compito con promotoras más grandes que la mía?

Cada vez va a ser más habitual escuchar al promotor expresar esta incertidumbre.
A nadie puede dejar indiferente el movimiento actual de absorción entre promotoras grandes y medianas.
A unos, por el peligro de ser absorbidos en contra de su propia voluntad. A otros, por la feroz competencia que representan estas empresas, con “riñones” financieros cuidados directamente desde las entidades de crédito que forman parte de su accionariado.
¿Hasta donde van a llegar en su voracidad?
¿Competirán, realmente, hasta en promociones pequeñas, rivalizando con las empresas promotoras locales de toda la vida?
No es difícil contestarse a estas preguntas. Basta con estar atentos a los movimientos de opas, contraopas y esparcimiento de estas empresas por grandes y pequeñas ciudades.
La fina línea que separa la sana competencia que estimula el espíritu de superación, se transgrede para entrar en una encarnizada y despiadada lucha por “Ser el Más: Grande, fuerte, rico, importante. . . “: Todo para satisfacer la propia vanidad (que, por cierto, así nunca quedará saciada).
Hay empresarios promotores que luchan (y aquí el término es literal) por realizar sus objetivos empresariales y personales, como un medio de superación, de desarrollo profesional, de ser útiles a los suyos y a la comunidad. Siempre hay quien, no dejándose arrastrar por el “poderoso caballero”, dan sentido a su trabajo y se “enriquecen” en un sentido mucho más amplio del término.
Son los que deciden cosechar primero el conocimiento y luego el dinero.
Los que en su filosofía empresarial, primero benefician al cliente y como resultado de ello, obtienen su propio beneficio. No por altruismo, sino por la aplicación de una inteligencia práctica y sana.
Es otro motivo más para competir con fuerza, para ser partícipes de la creación de riqueza y de su proporcionado reparto, en bien de uno mismo y de los demás. La propuesta es:
Crezcamos de forma sana, armoniosa, útil, mientras otros se empeñan absurdamente en ser los más altos y los más gordos.
Hagamos del problema de la competencia hostil una oportunidad.
Todos, al fin, dependemos del verdadero jefe: El comprador de la vivienda.
Esta es, en sí, la oportunidad: La gente quiere poder confiar, realmente. No desea grandes marcas que se limitan a anunciarse en grandes postes. Necesita Grandes Profesionales, que sepan y quieran estar a su servicio. Comprometidos realmente en atenderles y con un espíritu de atención personalizada, equiparable a la tremenda importancia que tiene para esta familia, la decisión de compra de su vivienda.
Compitamos, pues, desde la pequeña y mediana promotora, con la ética, la confianza, la cercanía, la atención personalizada, el compromiso, la continuidad de servicio.
¿Y por donde se empieza?
En mi experiencia, todo parte de una idea empresarial bien definida y asumida por la propia dirección como raíz misma del órgano vivo y en evolución que es su empresa. Idea que es posible implementar aún con la empresa en marcha ya.
Analicemos nuestro entorno. Escuchemos a nuestros compradores. Qué desean. Qué valores empresariales son para ellos dignos de confianza. Cómo quieren ser ayudados.
Barajemos posibilidades para decidir sobre ellas:
Escojamos un valor, una misión que, además de estimularnos por su reto, suponga una verdadera apuesta de utilidad, reconocida por el público al que vamos dirigidos.
Especialicémonos, paulatinamente, en atender a un tipo de cliente especialmente bien.
Seamos los mejores conocedores de las necesidades de la comunidad en la que desarrollamos nuestro negocio.
Observemos y propongamos a nuestros clientes potenciales, beneficios en su vivienda y su entorno que puedan apreciar especialmente.
Convirtamos nuestra aparente debilidad al ser pequeños o medianos, en una fortaleza: La cercanía y el conocimiento de nuestro cliente.
A partir de ahí, salgamos al mercado con una marca unida a un valor, por el que queramos ser reconocidos. Buscamos confianza de compra, más que mera exposición pública.
Un ejemplo real son las pequeñas promotoras urbanas que han conseguido identificar los gustos y preferencias de sus clientes y les ofrecen, además de una adecuada vivienda, un compromiso de atención personalizada hasta después de la entrega de la vivienda.
Otro es el de las promotoras que están asociando a su empresa una red de servicios que permite seguir prestando atención al comprador una vez instalado en su domicilio, centralizando a través de una oficina de atención al cliente mantenida una buena parte de las necesidades de estos nuevos hogares y consiguiendo de este modo una alta satisfacción. Convirtiendo al cliente en prescriptor de otros nuevos clientes, al tiempo que ponemos en marcha un negocio de servicio en auge, paralelo y sinérgico con la propia promoción.
Seguiremos explorando este apasionamiento mundo del reto empresarial en la promoción inmobiliaria actual.

Tecnología "You Tube" en la web de Promotora

Este es un ejemplo de su utilización.
Ante el atractivo que genera You Tube, una de las páginas más visitadas del mundo, tiene utilidad colgar de este portal las imágenes de la promoción, cuidando el título como elemento clave para ser localizado por clientes potenciales interesados en la zona y tipo de vivienda.
Del mismo modo, como en el enlace que acompaño:
http://www.giq.com.mx/desarrollos_residenciales/lasmisiones.html

podemos insertar dentro de la propia página una conexión que permita con toda facilidad, visualizar las imágenes a las personas que entran directamente en la web de la promotora.

Noticia Telecinco sobre Precios Vivienda

Es importante pulsar cómo la opinión pública recibe la información acerca del presente y futuro de la vivienda.
Ahí va una pequeña bomba de relojería lanzada por Telecinco y que está subida en
You Tube en el link de vídeo que se adjunta:
http://www.youtube.com/watch?v=6DzFLAf8n3s
(Para visualizarla copia el código anterior y ponlo en la barra de entrada de internet. Si no lo consigues a la primera, prueba a entrar primero en
http://www.youtube.com para bajarte la aplicación)

España arrastra al BCE: la burbuja inmobiliaria obligará a subir los tipos hasta el 3,5% el próximo diciembre

El Confidencial
Martes, 03 de octubre de 2006

Jean-Claude Trichet. (Efe).
Suma y sigue. Los mercados dan ya por hecho que el Banco Central Europeo (BCE) subirá el próximo jueves los tipos de interés en un cuarto de punto, hasta situarlos en el 3,25%. Pero no es lo peor. El próximo encarecimiento del precio oficial del dinero no tardará en llegar. El consenso de analistas estima altamente probable que el BCE decida otra vuelta de tuerca en la reunión del próximo mes de diciembre, hasta colocar el tipo de interés en el 3,5%.
Para el primer semestre del año 2007, las cosas no pintarán mucho mejor. Maite Ledo, analista del Servicio de Estudios del BBVA, considera factible que en junio el precio oficial del dinero se sitúe en el 4%, la tasa más alta desde que nació el Banco Central Europeo. Es decir, al acabar la primera parte del año próximo el euribor -el principal tipo de referencia de las hipotecas- se situará en el entorno del 4,3%, frente al 3,7% registrado en septiembre.
La escalada del precio oficial del dinero, según los analistas, es consecuencia directa de la mejora de la situación económica en la Eurozona, donde se espera un crecimiento del PIB del 2%, pero también se debe al elevado aumento del crédito, que ha desbordado todas las expectativas. Principalmente en países como España, donde los préstamos -fundamentalmente los destinados a la adquisición de vivienda- están creciendo a ritmos muy elevados: el 20%, justo el doble de lo que está aumentando en los países que forman parte del euro.
Un ritmo extraordinariamente elevado que explica que España, hoy por hoy, pese a representar apenas un 9% de la unión monetaria, sea ‘responsable’ de la tercera parte de la subida de los tipos de interés. Dicho en otros términos, si el agregado del crédito explicara el 100% de la subida del precio del dinero, por cada punto que subieran los tipos de interés, una tercera parte sería consecuencia de la política crediticia existente en España, y que está sirviendo para financiar el mercado inmobiliario.
Los datos son concluyentes. Mientras que en el conjunto de la zona del euro los tres agregados monetarios (M1, M2 y M3) están creciendo entre el 7,4% y el 8,4%; en España el dinero en circulación aumenta prácticamente el doble, entre el 12,6% y el 13,9% . Unas tasas que convierten a España en el país de la Eurozona que más contribuye a la subida de los tipos de interés. De hecho, mientras que los préstamos para adquisición de viviendas están aumentando en la unión monetaria a un ritmo del 8%, en España, lo están haciendo por encima del 20%.
Esta presión del crédito sobre la evolución de los tipos de interés se pondrá de manifiesto, según José Luis Martínez, estratega principal de Citigroup, el próximo jueves, cuando el Banco Central Europeo suba los tipos de interés un cuarto de punto. Martínez, sin embargo, considera que no está tan claro que el BCE anuncie un endurecimiento súbito de los tipos de interés. A lo sumo, dará “alguna señal” de que los tipos de interés seguirán subiendo, pero sin dejar nítidamente claro que lo hará en la reunión de diciembre.
Manuel Balmaseda, director del Servicio de Estudios de la cementara mexicana Cemex, da igualmente por seguro que el BCE subirá los tipos de interés el próximo jueves, pero ve poco probable que se alcance la cota del 4% a mediados del mes de junio del año próximo. En su opinión, lo que está haciendo el Banco Central Europeo es ponerse la venda antes de la herida, ya que Alemania subirá desde el 1 de enero de 2007 el IVA, lo que puede afectar al IPC.
Sin embargo, Balmaseda estima poco probable que se desencadene un proceso inflacionista, entre otras cosas debido a que el BCE ha hecho sus previsiones con un barril de crudo a 77 dólares, muy por encima de los niveles actuales. En su opinión, es cierto que la excesiva demanda de crédito en España explica en buena medida las subidas de los tipos de interés, pero al mismo tiempo también España es el país de la UE -de los grandes- que más crece, lo que permite estimular la actividad económica en la UE, lo que se manifiesta con toda crudeza en el abultado déficit exterior.
(Destacados en negrita por Prudencio López)