24 abril 2007

¿Y ahora qué?

Un promotor alumno así me planteaba la pregunta que tienen hoy mismo muchos promotores en la cabeza.
Quisiera contribuir a despejarla con algunas reflexiones, para que cada cual, en función de su propio criterio y circunstancia, decida lo que realmente le conviene hacer.

a. El serio revés bursátil se ha centrado especialmente en las compañías inmobiliarias con un crecimiento rápido, inspirado en el negocio de la compra-venta de suelo. Es todo un signo del pensamiento predominante en los inversores de bolsa. Se castiga así los pingües beneficios conseguidos por situaciones coyunturales de mercado, más que por una gestión empresarial eficiente.
Naturalmente, esto tiene otras repercusiones, por el impacto en los medios de comunicación que está produciendo.
En la calle, que al fin y al cabo es la opinión que cuenta, este mediodía, un conocido, hombre sensato y bien informado, me comentaba que al escuchar las noticias de la mañana, ha pensado que ahora sí que iban a bajar esas viviendas con costes desproporcionados que han subido tanto en tan poco tiempo.
No creo que esto se produzca, realmente. Lo que sí entiendo, es que el ánimo popular lo está deseando. Y esto es una fuerza nada despreciable, a tener en consideración. Yo apuntaría a que los clientes que sigan comprando a partir de ahora, serán, si cabe, más exigentes, si tienen que pagar una cantidad final que ellos viven como desproporcionada.

Por otro lado, es importante considerar que cuando son las grandes compañías del sector las directamente afectadas por esta pérdida de valor empresarial, van a tomar buena nota y a moderar sus previsiones de crecimiento cuantitativo, para centrarse en vender lo que ya tienen comprado, al tiempo que diversifican negocio.
Es de esperar, por tanto, que la reacción inmediata sea poner la atención en cómo vender con eficiencia las viviendas actualmente en comercialización, manteniendo ritmos de venta, y qué producto hacer con los suelos en estoc, con la premisa de que el mercado esté en disposición de digerir las viviendas a realizar.
Esto provoca un importante viraje en atención e inversión a los medios comerciales y de diferenciación de producto, para conseguir, en breve plazo, llamar la atención de los compradores potenciales que siguen habiendo, en menor cuantía y que ante la avalancha de oferta, naturalmente, incrementan sus expectativas ante la vivienda a elegir y lo que les aporta como Valor Añadido Personal.

Todos hemos aceptado que las áreas de una promotora tienen la misma importancia y requieren, para su buen gobierno, una atención proporcionada. Esta máxima hoy deja de ser un principio teórico, para convertirse en una necesidad.
Incluso es probable que algunas tengan, para nivelar, que ocupar los próximos años en poner una atención especial a su cultura y estrategia de marketing y a su comercialización, hasta conseguir que su barco empresarial se equilibre antes de empezar a perder agua por la proa, la parte que da al mercado.

Es natural que sintamos inquietud por las actuales circunstancias. Es comprensible que ante la sensación de falta de herramientas preparadas para combatir esta situación, algunas empresas pasen de esta intranquilidad a una sensación de alarmismo.

Nosotros, desde nuestra visión y experiencia, apostamos más que nunca por :
  1. Una implementación sensata y tranquila de la "Cultura de Marketing" en las Promotoras Inmobiliarias. Por llevar, aprovechando los oidos abiertos en todas las áreas, esta cultura y la riqueza real que puede aportar, desde Dirección hasta el último rincón de nuestras empresas.
  2. Una visión empresarial de Mercado, donde prevalece la capacidad de satisfacer, mejor que nuestra competencia directa, al cliente.
  3. Una presencia activa y cotidiana, de los resultados de la investigación de mercado, tanto en los estudios de suelo, de producto, como en lo que aporta el propio equipo comercial, para que formen parte de las decisiones grandes y pequeñas en la promotora.
  4. La unión de las áreas en un Comité de Dirección, que polarice los esfuerzos comunes a la consecución de la satisfacción del cliente, como garantía real de la obtención del propio beneficio.
  5. Y una cultura de servicio que permita entender realmente a todos los miembros de la promotora, que vivimos por y para el cliente. Que es la fundamental razón de ser de una empresa promotora que ofrece al mercado productos para el consumidor final con un valor que sobrepasa los cien, doscientos, trescientos mil o más euros.
  6. Que sólo con su satisfacción conseguiremos, a partir de ahora, nuestros objetivos económicos y cualitativos.

Con una visión realista y confiada en la labor bien hecha, sigo viendo con optimismo esta nueva etapa que nos va a permitir afinar todas nuestras herramientas y poner a las promotoras en velocidad de crucero hacia su destino natural: Ayudar a mejorar la calidad de vida de aquellas personas que deciden comprar una vivienda en propiedad.

Saludos,

Prudencio López

Noticia de interés sobre ajuste bursátil en el día de su realización

MERCADOS. elconfidencial. com
24/04/2007
Sin precedentes: el Ibex 35 se derrumba ante el 'crash' bursátil del 'ladrillo'
Sigue la sangría entre los valores relacionados con la industria inmobiliaria. El 'crash' registrado en Astroc ha destrozado la confianza de los inversores en este tipo de valores. "Parece que es el pinchazo de la burbuja inmobiliaria. El detonante ha sido un valor y, como sucedió con la tecnológica y Terra, el resto se está viendo arrastradas por el mercado", apunta Alberto Roldán, director de análisis de Inverseguros.
Urbis baja un 6,5% tras anunciar ayer la venta de activos una vez se fusione con Reyal para reducir su endeudamiento. El panorama comienza a ser desolador. Inmocaral, una compañía que ha registrado un comportamiento bursátil todavía más espectacular que Astroc en los últimos años, baja un 15% en bolsa, en tanto que la protagonista de todos los corros vuelve a quedar interrumpida por alta volatilidad: cede otro 22%.
Tras una oleada de suspensiones por alta volatilidad un puñado de inmobiliarias se han puesto a caer a plomo. Fadesa, Renta Corporación, Urbas, Montebalito, Parquesol o Sacyr Vallehermoso registran caídas sin precedentes que oscilan entre el 9% y el 20%. El Confidencial informa hoy sobre las malas perspectivas para el sector y el cambio de ciclo.
Con todo, el Ibex 35, la referencia bursátil española, cede un 2% y pierde el nivel de los 14.700 puntos. Entre los grandes valores, Iberdrola destaca con subidas del 0,5% ante la finalización del proceso de compra de Scottish Power, que creará un gigante europeo de la eléctricidad. Mañana está previsto que comiencen a cotizar las nuevas acciones de la ampliación de capital que ha emprendido Iberdrola.
"Entendemos que por ahora el fondo del mercado sigue siendo bueno. No obstante, las bolsas se enfrentan ahora a retos complicados de superar, como son los 13.000 puntos del Dow Jones y los mercados van a necesitar de "algo más" para superarlos", comentan desde la sociedad de valores Link Securities.
Los inversores tienen dos citas macroeconómicas en EEUU que darán cuenta de la confianza de las bolsas en la recta final de la sesión: el índice de confianza de los consumidores del mes de abril, y las ventas de viviendas de segunda mano del mes de marzo.

Ajuste serio al sobrevalor bursátil de las Inmobiliarias

EMPRESAS
24/04/2007
El 'crash' de las inmobiliarias descuenta el pinchazo de la burbuja
El hundimiento bursátil de Astroc en la última semana es mucho más que un problema puntual de una empresa. La caída se extiende hoy de forma brutal al resto de las inmobiliarias cotizadas, que sufren un auténtico descalabro en el mercado. Según algunos analistas -que llevaban meses advirtiendo de que las valoraciones del sector no eran sostenibles-, se está descontando el temido pinchazo de la burbuja.
Inmocaral lidera las caídas del Ibex a media mañana, con un batacazo del 17,8%, y Sacyr sufre un recorte del 9%. Fuera del Ibex, las cosas son mucho más graves todavía: Cleop se hunde el 26,6%, Inbesós cae el 25,7%, Urbas se deja el 20,2%, Colonial el 18,8%, Montebalito el 17,5% y Renta Corporación, el 12,7%.
Astroc también prosigue su demolición: hoy se hunde otro 21,3% después de perder ayer el 37,23%, desplome se une al registrado el pasado miércoles, jornada en la que cayó casi el 43%. De esta forma cotiza en la zona de 13,8 euros, casi un 82% por debajo de su máximo histórico de 75 euros marcado hace tan sólo dos meses.
El desastre inmobiliario arrastra al conjunto del mercado, en especial a los bancos, el otro gran sector con exposición al pinchazo de la burbuja inmobiliaria. De esta forma, el Ibex cede a media mañana en torno al 2,6%.
¿Qué está pasando en el sector? Como mínimo, hay razones para pensar que puede vivir una corrección de bastante importancia, porque las valoraciones alcanzadas eran exageradas desde cualquier punto de vista después de la fortísima subida acumulada en los últimos años: "La corrección es bastante sensata, lo que no era normal era el rally anterior", explica Luis Sánchez de Lamadrid, responsable de Banca del Gottardo.
Hay que recordar que, en 2006, Metrovacesa subió el 150,5%, Sacyr se anotó el 118,5% e Inmocaral se salió del chart con un 374,3%. Hasta ayer, Inbesós se anotaba el 100,6% en 2007 y Montebalito, el 74,8%.
El temor se extiende por el mercado
Banca del Gottardo lleva seis recomendando a sus clientes no tener inmobiliarias en cartera, una recomendación generalizada entre las casas de análisis españolas. Aunque con matices. Por ejemplo, Renta 4 considera que no es el mejor momento para entrar en el sector, pero, de hacerlo, prefiere a Inmocaral o Renta Corporación por su perfil más patrimonialista (en el primer caso) y más conservador (en el segundo). El valor que menos gusta a esta firma es, cómo no, Astroc, ya que considera que "eso no es invertir en activos reales ni en un modelo de gestión inmobiliaria. Es otra cosa a la que cada uno le puede poner el precio que quiera", según su presidente, Juan Carlos Ureta.
Precisamente, la preferencia por las compañías más conservadoras ilustra los temores de los analistas a un cambio de ciclo. El hecho de que los gigantes del sector estén buscando oportunidades de compra fuera de España (Gecina, Eiffage.) es un síntoma claro de lo que puede avecinarse.
Golpe a los resultados
"Después de esta subida de las inmobiliarias, se esperan grandes crecimientos de los resultados; si no se logran, el mercado las castigará", advierte Sánchez de Lamadrid. Si el mercado inmobiliario confirma su ralentización, se reducirán los márgenes de venta de las promotoras o bien se incrementarán sus costes financieros al mantener más tiempo los inmuebles en cartera. Por el contrario, las que se dedican a un negocio más patrimonial tienen menos riesgo de decepcionar con sus cuentas.
En conclusión, es muy razonable una corrección de estos valores con un escenario de aterrizaje suave de la vivienda como el que defienden el Gobierno y el Banco de España. Pero, ¿y si es un aterrizaje brusco?
Muchos analistas creen que este escenario es muy alarmista, pero lo cierto es que el propio Santander y Banesto ya han alertado de retrasos en los pagos hipotecarios. Si sumamos el alargamiento de los plazos de venta, la caída de las transacciones en algunas ciudades, el aumento del stock de pisos sin colocar y la caída de precios en algunos distritos urbanos, expertos como Idealista consideran muy probable un ajuste duro del mercado.

Noticias sobre ritmos de venta en Segunda Residencia

Viernes, 20 de abril de 2007. El Mundo

SEGÚN LA CONSULTURA INMOBILIARIA KNIGHT FRANK LAS VIVIENDAS DE LA COSTA TARDAN CASI EL DOBLE DE TIEMPO EN VENDERSE QUE EN EL AñO 2004 En algunas zonas han desaparecido los 'inversores oportunistas', una de las causas'Sólo ajustando los beneficios de los promotores podría bajar el precio en obra nueva'
EUROPA PRESS
Las viviendas situadas en la costa española tardan ya entre 24 y 30 meses en venderse, lo que supone casi el doble que hace tres años, cuando el tiempo medio de venta rondaba los 18 meses. Esto demuestra que "las ventas en determinadas zonas de la costa se han ralentizado", según la consultora inmobiliaria Knight Frank.
El director de Análisis de Proyectos y Estudios de la firma, José Manuel Sánchez, declaró que la razón de este alargamiento de los plazos es la desaparición en algunas zonas costeras de los "inversores oportunistas", que antes compraban viviendas pensando en su rentabilidad, y que se han visto "espantados" por las acciones contra la corrupción urbanística en un contexto, por otro lado, en el que los precios "no bajan realmente".
Por otro lado, desde Knight Frank se descarta un descenso de los precios en la costa española. "Sólo ajustando los cada vez menores beneficios de los promotores podría bajar el precio en obra nueva, y esos promotores no puede mover una estructura sin margen de beneficio y un colchón", aseguró Sánchez.
No obstante, el director de Análisis de Proyectos y Estudios de Knight Frank aclara que el descenso de los precios sólo podría darse en casos concretos, como una "inundación" del mercado de segunda mano que hiciera que ciertos propietarios optasen por minimizar sus expectativas de rentabilidad ante la necesidad de vender.
Asimismo, Sánchez apunta que el descenso de precios en la costa anunciados recientemente en los medios de comunicación son "relativos", ya que son el resultado de contabilizar los precios del metro cuadrado en lugar de los unitarios de los inmuebles.
Así, señala que el valor del metro cuadrado es proporcionalmente mayor en las viviendas de menor superficie, que actualmente concentran la mayor parte de la demanda, por lo que una vez quedan en el mercado las de mayor tamaño y menor repercusión en términos de coste por metro cuadrado podría pensarse en una bajada del precio de las vivienda, que realmente es relativa. En esta situación, explica, se elaboran estudios periódicos, "en algunos casos alarmistas", que "sin un estudio en profundidad no se pueden entender". La vulnerabilidad de los pequeños promotores Por otro lado, desde Knight Frank se asegura que sigue habiendo transacciones de suelo en la costa con "plena normalidad", y que "sólo en zonas muy concretas y reducidas la venta se ha complicado". Por ello, la consultora inmobiliaria niega que las promotoras vayan a tener problemas con los stocks de suelo comprometido en estos lugares, más aún cuando, suelen tener un peso poco relevante en las carteras de los "promotores serios".
Concretamente, el stock de suelos de segunda residencia en costa de los promotores de tamaño medio supone entre el 10% y el 20% de su cartera, de modo que el suelo comprometido podría alcanzar como máximo el 5% de su cartera. En esta situación, una caída de las ventas sólo podría afectar a aquellas promotoras "pequeñas, locales y con ínfimo peso en el mercado", con un stock elevado y localizado en una zona concreta de España.
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