Ruido de fusiones y compras ante el nuevo ciclo de la vivienda

Diario El mundo
Autor Eugenio Mallol 25/03/07

En la parte trasera de un autobús de valencia, una promotora inmobiliaria anuncia que sus viviendas se venden con muebles incluidos, pero “hasta el 31 de marzo”. Un destacado empresario de la ciudad dice que ha pedido “a Dios” que se coloquen las promociones en marcha “y le he prometido que, si es así, no haré más!”. La patronal reconoce abiertamente que si se ajustara la oferta a la demanda real habría que construir un 30% menos de viviendas. Empieza a ser frecuente que ayuntamientos de la comunidad Valenciana acudan a los empresarios para instarles actuar en sus términos, cosa impensable hasta hace poco, “porque se le ha ido el roig de turno”. Los alcaldes y los promotores coinciden en que lo que toca ahora, después de muchos años de ostracismo, es la VPO, producto por el que todo el sector apuesta ahora abiertamente. “Es la salvación” afirma un promotor.
Son los síntomas de un cambio de ciclo de la vivienda que los empresarios reconocen abiertamente, aunque, de momento, según el secretario general de MCA UGT-PV, Conrado Hernández, no se traduce en pérdidas significativas de empleo.

La caída de la demanda se ha a grabado tanto en el primer trimestre de este año que algún destacado empresario ve posible un crack similar al que se vive en el mercado de estados unidos. “Ni aterrizaje suave ni nada que se le parezca, esto es un parón en toda regla”, afirma.
El problema es que los costes se han disparado tanto que ya no resulta viable, en un porcentaje altísimo de los casos, sacar a la venta viviendas al precio al que aun hay demanda. Los posibles compradores particulares se lo piensan mucho más con los nuevos tipos de interés, y los inversores ya no están, buscan desde hace meses alternativas de las viviendas en bolsa o capital de riesgo.
Se aproxima, según todos lo indicios, la selección natural que los expertos llevan anunciando desde que se empezó a hablar de un pinchazo a la burbuja inmobiliaria.
Y la criba va a ser doble: en primer lugar, distinguirá a las empresas que han ido surgiendo al socaire del boom, en muchos casos individuales y sin experiencia previa, con elevado componente especulativo.
Esta selección afectara no solo a las promotoras, si no también a constructoras, gestoras de suelo y agencias inmobiliarias. De hecho ya se habla de que el 30% de loas agencias corren riesgo de desaparecer en los próximos años arrastrada por la caída de la demanda.
Como ocurre cuando se hunde un buque en el mar, aunque por motivos no directamente relacionados con la calidad de la gestión, se generara también un efecto succión que podría afectar a los sectores industriales que rodean a la promoción inmobiliaria. Esta semana el presidente de Femeval, Vicente La Fuente, reconoció que las empresas del metal ligadas a la viviendaza están acusando el cambio de ciclo. Bancos y cajas admiten que las cifras de años pasados son irrepetibles, como afirmo de forma expresiva el director general del Banco Valencia, Domingo Parra.
Pero el sector se augura una segunda selección natural: salvo casos puntuales, que el futuro es para las empresas que sean capaces de ser rentables con un alto porcentaje de ingresos procedentes de la VPO; con precios moderados y asequibles en la cartera de viviendas libre (atractivo para los jóvenes y turistas residencial europeo); y con una estrategia de diversificación territorial y sectorial, que exija sinergias con otros sectores especialmente los relacionados con el ocio, la dependencia, la construcción (de obra publica o de inmuebles por encargo: hay mucha demanda de logística) o centros comerciales.
En suma, el cambio de ciclo va a exigir un nuevo modelo de empresas: Las industrias inmobiliarias, que ofrezcan aquello que el nuevo cliente pide. Y no todos en el sector están dispuesto(o en condiciones) a hacer el cambio solos. Ese es precisamente uno de los, motivos que justifican que algunos de los principales empresarios inmobiliarios de la comunidad Valenciana empiecen a contemplar la posibilidad de vender o fusionar sus empresas.

El perfil clave vendedor es el empresario cuya actividad principal se ha centrado en mercados que ahora mismo estad demasiado maduros, con pocas opciones de rentabilidad, y que no tienen claro el proceso de sucesión. El perfil de comprador es el de la empresa que se han ubicado en zonas, secundarias hasta ahora, pero que permiten buenos márgenes y tienen un potencial de crecimiento.
Entre los primeros, el caso más emblemático podría ser el del grupo empresarial de Andrés Ballester, que podría entrar en proceso de fusión, sin perdida de identidad corporativa, según ha podido saber este diario. Entre los compradores se colocan empresas emergentes, como el grupo Llanara, que reconoce que su posición es compradora, o el propio Astros de Enrique Bañuelos, que hecho de la rotación de activos, una estrategia Marca de la casa.

Interesante reportaje de TV3 sobre la situación actual en cataluña del mercado de vivienda

Unos 30 minutos ha dedicado la televisión catalana a analizar desde una perspectiva de opinión de profesionales y compradores, la situación actual de la vivienda.
Merece, si manejas un poco el catalán, escucharlo. la referencia web es:

http://www.tv3.cat/pvideo/AC_bbd_alternate.jsp?ID=223324222&CAT_ID=154024630

La importancia del talento en la empresa promotora

Reflexiones sobre la entrevista a Juan Carlos Cubeiro, Director de Eurotalent

Es una experiencia afortunada poder comprobar como un profesional como Cubeiro indica de un modo claro y directo donde nos conviene centrar la atencion esencial. Somos las personas, las que conseguimos realmente los propositos empresariales. Los grandes beneficios obtenidos en la ultima decada en muchas empresas promotoras son, en la mayoria de los casos, la consecuencia de una inesperada confluencia de elementos favorables de mercado, ajenos a la propia calidad de gestion, que han hecho incrementar el precio final de la vivienda y en consecuencia los margenes empresriales. Esto es necesariamente coyuntural. La mayor parte de las promotoras siguen a merced de las bondades o reveses de su mercado, sin capacidad interna de consecucion de resultados por sus propias aportaciones diferenciales con respecto a sus competidores mas directos.
Veamoslo desde la perspectiva de la oportunidad.
Queremos que nuestra empresa promotora sea realmente competitiva y para ello, independientemente de los margenes de suelo, nos disponemos a:
* Crear una misma Cultura Empresarial, en la que aglutinar el sentir y la vocacion de logro de todos los miembros de nuestro equipo. Una Vision y Mision en la que, a modo de esencia, veamos reflejados nuestros anhelos de superacion y utilidad para nuestros clientes. Unos valores que nos identifiquen como equipo y que sean el estandarte de nuestras actuaciones en cualquier circunstancia.
* Un equipo humano al que dedicamos realmente nuestra atencion mas esencial. El proposito claro es reunir a los mejores profesionales. Algunos de ellos ya con el credito de haber conseguido buenos resultados. Otros, seleccionados concienzudamente en funcion de su potencial profesional y su calidad humana. A todos ellos, ademas de proponerles nuestra cultura, para que consideren si pueden y quieren sentirse identificados con ella (requisito esencial para formar parte estable del grupo), se les propone de forma individual un Plan de Carrera. O lo que es lo mismo, concretamos un compromiso mutuo de desarrollo profesional, con sus objetivos a corto y largo plazo y sus procesos de aprendizaje y aplicacion.
Les transmitimos igualmente, que como parte esencial de la empresa que les consideramos, vamos a tener en consideracion una remuneracion especial en funcion de los beneficios reales del ejercicio. (Juan Roig, el propietario de Mercadona acaba de repartir entre todos sus empleados una retribucion extraordinaria equivalente al 20% de los beneficios netos obtenidos. Y estoy seguro de que es la mejor inversion que ha podido hacer con esta parte de sus excedentes empresariales, por la repercusion en compromiso y fidelidad que le aportara a su empresa)
Y les decimos y mostramos como su propio bienestar y desarrollo como profesionales y como seres humanos, es una meta en si misma de nuestra empresa, ya que consideramos que el beneficio economico es un medio necesario para conseguir el verdadero fin comun: La consecucion continuada de nuestras metas como personas inteligentes que desean el propio bien y el bien comun.
Lejos de ser una utopia, esto es, en realidad, la aspiracion de los mejores. De los que queremos que esten con nosotros en nuestro progreso profesional y empresarial.

"El talento de los profesionales es hoy más escaso que el capital empresarial"

Diario El Pais
Autor: B.V. 18/03/2007

"Cinco de cada seis directivos españoles toman a las personas como un coste y no como la inversión más rentable"

En vez de lamentarse acerca de cómo es la realidad empresarial española, las nuevas generaciones cada vez hablan más sobre cómo puede llegar a ser. No en vano, las cosas están cambiando: el sector de la consultoría estratégica, de los recursos humanos y de los sistemas de información ya mueve 7.000 millones de euros en España y su crecimiento ha rondado el 10% durante la última década.


Entre las empresas más valoradas destaca Eurotalent, especializada en la gestión y el desarrollo del talento, cuya facturación supera los cuatro millones de euros. Su director, Juan Carlos Cubeiro (Madrid, 1964), ha dirigido proyectos de consultoría para 500 compañías y está incluido dentro de los top ten managers españoles.

Pregunta. ¿Qué ha cambiado para que se empiece a hablar tanto de los recursos humanos?

Respuesta. Vivimos en un mundo en el que, por primera vez en la historia, el talento de los profesionales es más escaso que el capital empresarial. Hay más dinero disponible en el mercado que proyectos empresariales con auténtico espíritu emprendedor. El crecimiento de muchas compañías no depende de obtener financiación, sino de contar con profesionales que puedan asumir la expansión de una manera que beneficie a la empresa, a sus trabajadores y a la realidad donde operan.

P. ¿Qué es necesario para alcanzar este fin?

R. El éxito de las organizaciones se explica por su capacidad de atraer, fidelizar y desarrollar a personas que realmente valgan la pena, tanto profesional como personalmente, lo que coloquialmente se llama personas con talento. Las empresas con una cultura de compromiso son las más admiradas por inversionistas, las preferidas por trabajadores y clientes, así como las más rentables...

P. Sin embargo, este tipo de empresas todavía no son mayoría.

R. Cinco de cada seis directivos españoles se comportan como si el talento no fuera determinante. Toman a las personas como un coste y no como la inversión más rentable. No lideran, ni capacitan, ni comunican como deben. Y desde las prácticas, digamos, del jefe tradicional, es difícil que los profesionales pongan en juego su talento y, por tanto, encuentren satisfacción en lo que hacen.

P. ¿Por qué es tan difícil poner en marcha este cambio?

R. Es difícil porque estos ejecutivos desconocen que el talento es poner en valor lo que uno sabe, puede y quiere hacer... Lo cierto es que España se sitúa el 26º en calidad directiva: nuestro problema de competitividad y productividad se explica, en más del 60%, por una calidad directiva insuficiente.

P. ¿Y qué puede hacer ahora mismo un directivo con afán de mejorar lo que ya hay?

R. La mejor manera de iniciar este cambio es mediante procesos sistemáticos de reflexión, que llevan a descubrimientos, elaboración de un plan de acción y consecución de objetivos. A esto se le denomina coaching, que tiene lugar a través de un diálogo profundo y confidencial, en el que el coach actúa como un espejo para el directivo. Las personas que se marcan metas por sí mismas apenas lo consiguen en un 10% de las ocasiones. A través del coaching, en un 85% de los casos.

P. ¿Qué otros beneficios aporta el coaching?

R. La realización de todo ser humano es a través del autoconocimiento y del manejo de nuestras emociones. El coaching contribuye a gestionar nuestras emociones, así como la relación con los demás. El liderazgo es inteligencia emocional en más del 90%.

El número de viviendas construidas empezará a caer en 2008, según alerta la patronal de la construcción

Periódico El Confidencial, 7 de Marzo de 2007
VIVIENDA @Carlos Sánchez

Aviso para navegantes. “A partir de 2008 existe un riesgo de caída en el mercado de la vivienda... lo digo así”. Quien suscribe tal aseveración no es uno de los agoreros que en los últimos años se han cansado de repetir que la burbuja inmobiliaria está a punto de estallar. No. El remitente del recado es Enrique de Aldama, presidente de la patronal de la construcción, que ayer se atrevió a decir lo que muchos piensan: que el actual ritmo de construcción de nuevas viviendas es insostenible. Según Aldama, “lo que antes se vendía en dos días ahora se vende en dos meses”. Y eso, en su opinión, “eleva el riesgo” para las promotoras. Y, por su supuesto, para las constructoras.
¿Quiere decir esto que España está a las puertas de una crisis inmobiliaria? De forma tajante, no. Al menos a corto plazo. Según los datos de Seopan, durante el año 2007 se continuarán construyendo viviendas a los ritmos actuales, tal vez con una cierta ralentización que, hoy por hoy, es difícil de cuantificar. Sobre todo después del sesgo que ha introducido en las estadísticas la entrada en vigor del nuevo Código de Edificación, que ha adelantando el número de viviendas iniciadas para saltarse, precisamente, la aplicación de una normativa más exigente desde el punto de vista técnico. La consecuencia de ello es que el año pasado se cerró, según las estadísticas oficiales, con 864.000 unidades iniciadas, la cifra más alta jamás alcanzada por la economía española, con un crecimiento de nada menos que el 18% respecto del año anterior.
La cifra es anormalmente alta, por lo que cabe entender que en 2007, según los analistas consultados ayer por El Confidencial, se producirá una desaceleración significativa. Achacable, fundamentalmente, al efecto estadístico derivado del nuevo Código de Edificación. Si el ejercicio se comporta como en 2004 y 2005 (691.000 y 716.000, respectivamente), cabe esperar que este año se inicien unas 700.000 viviendas, cifra compatible con los actuales niveles de actividad en el sector. De hecho, los datos publicados recientemente por el Servicio de Estudios del BBVA hablan claramente de que la actividad sigue en máximos y que la cartera de pedidos parece asegurada para los próximos 12-18 meses.
El problema, si lo hay, es para el año 2008, ejercicio en el que se notará con mayor intensidad la escalada de los tipos de interés, que sin lugar a dudas ha drenado la capacidad de compra de las familias, aunque como contrapartida haya provocado una desaceleración en los precios.
Pérdida de puestos de trabajo
El hecho de que en 2008 se vayan a construir menos viviendas no es, desde luego, un asunto baladí en términos macroeconómicos, tal y como señaló ayer el presidente de la patronal de la construcción. Aldama, tal vez poniéndose la venda antes que la herida, pronosticó una pérdida importante del empleo para el próximo año si se cumplen las peores expectativas.
Y es que, según sus datos, si se construyen 100.000 viviendas menos que este año, se perderán unos 200.000 puestos de trabajo directos e indirectos. Una cifra verdaderamente elevada que pone de manifiesto la importancia que tiene el sector de la construcción para la economía española, lo que explica que ayer reclamara “mimo” por parte de las administraciones para entender los problemas que tiene el sector.
Un sector que emplea a 2,5 millones de personas, y cuya capacidad inversora representa nada menos que el 17,8% del Producto Interior Bruto. Sólo Irlanda, y por poco, tiene tanta exposición al ladrillo como España dentro de la Unión Europea. De hecho, la cuarta parte de los empleos creados el año pasado, según la Encuesta de Población Activa, son de la construcción. La inversión en construcción explica directamente, de hecho, el 30% del crecimiento del PIB en los últimos años desde la óptica de la demanda.
Como se ve un peso verdaderamente extraordinario en la economía, que, según los empresarios de Seopan, no cuenta hoy con alternativas. “No veo en el horizonte inmediato una actividad que sea capaz de compensar la actividad de la construcción”, dijo Aldama. Su conclusión es que “hay que tener cuidado cuando desde determinados ámbitos se dice que hay que moderar la construcción de viviendas”.

Murcia y Comunidad Valenciana. Interesante artículo sobre el futuro inmobiliario

MURCIA CONFIDENCIAL/VMP.
Las expectativas de alta rentabilidad en inversiones urbanísticas residenciales en la Región de Murcia y Comunidad Valenciana se están desplomando por semanas, según fuentes muy contrastadas en gabinetes asesores de la ciudad suiza de Zurich, que todavía tienen sin confirmar la entrada definitiva del “Credit Suisse” en el capital del teórico líder español del subsector, “Polaris World”, en espera de saber en realidad cuantas casas ha vendido de verdad desde el comienzo de su actividad. Por debajo de mil, no le interesa y, según la competencia, esa cifra no ha llegado nunca a ser rebasada.


La información que emana al respecto de los dos grandes bancos españoles, BSCH y BBVA, no ayuda a mejorar la solvencia ni la imagen de solidez de las empresas dedicadas a viviendas para el turismo residencial. En plena recesión y reorientación hacia otros mercados de las dos grandes demandas clásicas, la británica y la alemana, los riegos de este subsector aumentan por días y las directrices en cuanto a crédito lo refleja a la perfección. Hasta las Baleares están siendo rechazadas por un exceso de hormigón y ahora se buscan nuevos paraísos naturales en torno al Mediterráneo sur y oriental.

Tanto las direcciones de zona en Murcia como en Alicante de estas dos grandes entidades bancarias, han recibido instrucciones muy precisas y un nuevo procedimiento más estricto para la concesión del “préstamo al promotor”. La clave parece estar en el repaso con lupa de los balances para detectar su elevado riesgo a la hora de concederles más crédito. De acuerdo con los expertos de Zurich (arriba en la ilustración), las expectativas a medio y largo plazo ya no son nada claras en la actividad inmobiliaria española. Piensan que hemos “matado la gallina” a precio de saldo y por una oferta masificada y relativamente muy cara, que ya se rechaza.

Irrepetible el crecimiento experimentado entre 2000-2005, multiplicado por dos el número de empresas y de empleo, y solamente explicable ese ritmo por la ejecución de planes urbanísticos forzados por la corrupción política, la segunda residencia y las ventas a ciudadanos extranjeros, ahora el elevado precio de la vivienda y la deuda familiar acumulada, aconsejan la máxima prudencia a la hora de financiar nuevos proyectos de mercantiles endeudadas en exceso, caso más evidente de “Polaris World” con la Caja de Ahorros de Murcia y de alguna otra promotora madrileña con la CAM.

La importante desaceleración contrastada en la venta de suelo e inmuebles, la paralización de planes urbanísticos sobredimensionados y sin garantías de disponer de los suficientes recursos e infraestructuras, el creciente fraude por baja calidad en las ventas a ciudadanos extranjeros, las estafas que van a más, la imagen percibida de corrupción que ha trascendido nuestras fronteras hasta llegar a Bruselas y ser censurada por el Parlamento Europeo, y una adaptación de esta actividad económica a la realidad de su mercado, ya provoca fuertes pérdidas de empleo contratado y subcontratado en el sector de la Construcción.

Coincidencia en casos de la bajada experimentada por este negocio en Alicante-Murcia con un nivel fuerte de endeudamiento de bastantes empresas promotoras y constructoras para seguir el frenesí de los buenos tiempos, ya pasados casi definitivamente por muchos años, es el dato que obliga a estudiar con más cuidado los pasos a dar para confirmar la solidez de cada solicitud de crédito pese a que las hipotecas han aumentado en un año alrededor del 20% en la Región de Murcia y un 25% la financiación a estas empresas. El 2007 marcará, sin duda, una nueva tónica para la economía especulativa.

Ante el pronóstico pesimista de los gabinetes asesores en inversión de Zurich, en el sentido de que hasta un 75% de estas empresas pueden desaparecer antes del año 2010 en ambas provincias, algunas de ellas buscan ahora con prisas su supervivencia en la diversificación de actividades con su entrada en la economía productiva a través de compras directas de mercantiles viables en crisis o de la fórmula del capital-riesgo cuando ello es posible en base a una fuerte capitalización anterior.
Comentario[s]
Qué vergüenza de noticia!!
Escrito por Invitado el 2006-12-15 09:58:23
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Me parto de risa, en serio, mil casas? No sé cuantas ha vendido pero solo contando las ya construidas y entregadas y escrituradas y con gente con hipoteca y niños y perro ya tiene las 600 de Mar Menor, y más de 1000 en la Torre basta que te acerques al Registro o a los Resorts y lo veas. Vaya periodismo :-D
ojalá
Escrito por Invitado el 2006-12-15 09:56:49
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sería la manera de que alguien empezara a pensar en que cuando la riqueza la crea un sólo sector industrial es hambre para mañana... pero mañana queda muy lejos y los especuladores ya se habrán llevado los huevos de oro y se irán a Marruecos o a Benín dejándonos a los murcianos el cadáver de la gallina y sus excrementos (y todavía alguien habrá que intente vendérnoslo a precio de oro). Señoras y señores, un poco de inteligencia en la planificación regional, menos poder subvencionado para las mafias y más apoyo a los empresarios honrados (que alguno hay). El tejido económico que florece en un par de años, en ese tiempo desaparece, no interesa, los que seguimos viviendo en la región tenemos una media de vida de 70 años y queremos plazos largos y perspectivas de futuro (incluso para nuestros hijos e hijas), queremos calidad de vida y trabajo.

"El problema es de Sobreoferta de Viviendas"

Expansión 22/11/2006 -Digital-
La saturación inmobiliaria obligará al sector privado a reducir un 50% la oferta de pisos
Lorenzo Ramírez.
Publicado: 07:50

El problema del mercado de la vivienda en España no se encuentra en la supuesta contención de la demanda, derivada de la senda alcista de los tipos de interés desde finales de 2005.

Ni siquiera en el desorbitado encarecimiento de los precios de los inmuebles: la clave es la sobreoferta, que ha saturado el mercado en los últimos años y no ha sabido echar el freno ante los indicios de enfriamiento en el sector.

Ésta es la principal conclusión del último trabajo elaborado por la empresa de análisis RR de Acuña & Asociados, titulado El mercado inmobiliario residencial en la Unión Europea, en el que la firma constata las dificultades que afrontará el sector privado en los próximos años para el desarrollo de la actividad de promoción y construcción.

El ajuste del mercado se producirá principalmente por el lado de la oferta, aunque la demanda de pisos caros también se verá sensiblemente afectada. En concreto, la construcción de nuevos inmuebles se reducirá un 50% en el medio plazo para situar el volumen en torno a las 400.000 viviendas edificadas cada año, desde las 800.000 actuales, según los datos de los colegios de arquitectos.

Si se tiene en cuenta que el sector aporta cerca de un 10% al Producto Interior Bruto (PIB) en España, entonces la actividad económica se verá afectada negativamente en cinco puntos porcentuales, cuantía que no se reducirá de forma brusca, sino que irá disminuyendo de forma progresiva.

Para ilustrar el empeoramiento de las perspectivas de futuro de promotoras y constructoras, el informe incluye numerosas tablas y gráficos, entre los que destaca la comparación del mercado de la UE-15. En concreto, España ocupa el último lugar en “bondad relativa” para el desarrollo de la actividad de edificación, lo que representa malos augurios para aquellos que decidan acometer nuevas inversiones en el sector inmobiliario nacional.

Dentro de los Quince, los países mejor posicionados para inyectar fondos en el mercado son Italia, Suecia, Austria, Reino Unido y Holanda. Mientras, los que presentan menos oportunidades de negocio son, además de España, Irlanda, Francia, Luxemburgo y Finlandia.

La consecuencia más directa del enfriamiento del mercado es la desaceleración de los precios –ya se está produciendo, según los datos trimestrales del Ministerio de Vivienda–, porque el exceso de oferta y el empeoramiento de las condiciones de financiación son factores que presionan a la baja sobre el importe de los activos inmobiliarios. La previsión de RR de Acuña & Asociados es que los precios medios de los pisos crezcan cada año en línea con la inflación, lo que sucedería a partir de 2008.

En cuanto a la supuesta burbuja en el sector– o sobrevaloración de los activos inmobiliarios–, el estudio revela que el estallido de la misma sólo afectaría, en caso de producirse, a los bienes adquiridos como inversión: segundas residencias y casas de lujo, especialmente las ubicadas en la costa. Los hogares no sufrirán descenso de su patrimonio, ya que la reestructuración del valor de mercado solo afectará a los productos marginales.

España es el cuarto país de la UE–15 con un menor riesgo de sufrir una caída brusca de los precios en el sector de la vivienda, por detrás de Grecia, Italia e Irlanda.

¿Primeras caídas de precios de vivienda en España?

Adjunto este artículo como reflexión a la situación competitiva actual.

¿Caídas de precios?
HoyInversión. 12/10/06

La desaceleración del precio de la vivienda no es algo exclusivo del mercado inmobiliario español
En las grandes ciudades españolas, en el tercer trimestre, los precios no se movieron.
El mercado inmobiliario estadounidense acaba de vivir la mayor desaceleración de los últimos treinta años. En Francia, según los expertos, el precio de las viviendas en 2007 podría caer hasta un 4 por ciento. En las grandes ciudades españolas, en el tercer trimestre, los precios no se movieron


La desaceleración del precio de la vivienda no es algo exclusivo del mercado inmobiliario español. Las subidas de los tipos de interés a uno y otro lado del Atlántico, unidas a los elevados precios a los que ha llegado la vivienda en prácticamente todos los países desarrollados, se están haciendo sentir: cada vez se venden menos casas.
En Francia, Reino Unido y, también, en Estados Unidos, tanto los analistas como los organismos gubernamentales han constatado, no sólo que la vivienda va a subir menos, sino que, incluso, podría comenzar a bajar. En algunos lugares esto último ya ha empezado a pasar.
En España, el último informe publicado, elaborado por idealista.com, concluye que, durante el tercer trimestre del año, en las tres principales capitales españolas (Madrid, Barcelona y Valencia), los precios apenas se han movido. En Barcelona y Madrid subieron un 0,7 y un 0,6 por ciento, respectivamente, mientras que en Valencia cayeron un 0,1 por ciento.
Desaceleración americana
En el mercado estadounidense, primero fue la continua caída de ventas de viviendas, tanto de primera como de segunda mano; luego, la advertencia realizada por las compañías constructoras de que se espera una reducción de su actividad. Finalmente, llegó la mayor de las evidencias: el precio medio de las viviendas unifamiliares nuevas subió sólo un 1,17 por ciento en el segundo trimestre del año, según la Oficina Federal de la Vivienda (Ofheo). Mientras, en el segundo trimestre de 2005, la subida fue del 3,65 por ciento. Ésta ha sido la mayor desaceleración del mercado inmo-biliario sufrida en los últimos treinta años.
El organismo estadounidense cree que tanto los altos tipos de interés como el crecimiento de inventarios de casas sin vender son responsables de la desaceleración de los precios en Estados Unidos.
Un dato posterior, el de ventas de viviendas nuevas, que subieron un 4,1 por ciento en agosto, hizo pensar que, después de tres meses consecutivos de caídas, llegaba el respiro. Pero, para completar el panorama, es necesario conocer otro dato: el precio medio de una vivienda unifamiliar en agosto era de 304.400 dólares, un 3,21 por ciento menos que en julio.
(Fín del artículo)

Conclusiones a compartir de su lectura:
"Un promotor prevenido vale por dos".
Con la visión profesional de convertir el problema en una oportunidad, deduzcamos la actual importancia de adecuar el producto al mercado y tener capacidad proactiva para su comercialización, sin correr el riesgo de encontrarnos con una demanda insuficiente y no saber qué hacer.

¿Cómo compito con promotoras más grandes que la mía?

Cada vez va a ser más habitual escuchar al promotor expresar esta incertidumbre.
A nadie puede dejar indiferente el movimiento actual de absorción entre promotoras grandes y medianas.
A unos, por el peligro de ser absorbidos en contra de su propia voluntad. A otros, por la feroz competencia que representan estas empresas, con “riñones” financieros cuidados directamente desde las entidades de crédito que forman parte de su accionariado.
¿Hasta donde van a llegar en su voracidad?
¿Competirán, realmente, hasta en promociones pequeñas, rivalizando con las empresas promotoras locales de toda la vida?
No es difícil contestarse a estas preguntas. Basta con estar atentos a los movimientos de opas, contraopas y esparcimiento de estas empresas por grandes y pequeñas ciudades.
La fina línea que separa la sana competencia que estimula el espíritu de superación, se transgrede para entrar en una encarnizada y despiadada lucha por “Ser el Más: Grande, fuerte, rico, importante. . . “: Todo para satisfacer la propia vanidad (que, por cierto, así nunca quedará saciada).
Hay empresarios promotores que luchan (y aquí el término es literal) por realizar sus objetivos empresariales y personales, como un medio de superación, de desarrollo profesional, de ser útiles a los suyos y a la comunidad. Siempre hay quien, no dejándose arrastrar por el “poderoso caballero”, dan sentido a su trabajo y se “enriquecen” en un sentido mucho más amplio del término.
Son los que deciden cosechar primero el conocimiento y luego el dinero.
Los que en su filosofía empresarial, primero benefician al cliente y como resultado de ello, obtienen su propio beneficio. No por altruismo, sino por la aplicación de una inteligencia práctica y sana.
Es otro motivo más para competir con fuerza, para ser partícipes de la creación de riqueza y de su proporcionado reparto, en bien de uno mismo y de los demás. La propuesta es:
Crezcamos de forma sana, armoniosa, útil, mientras otros se empeñan absurdamente en ser los más altos y los más gordos.
Hagamos del problema de la competencia hostil una oportunidad.
Todos, al fin, dependemos del verdadero jefe: El comprador de la vivienda.
Esta es, en sí, la oportunidad: La gente quiere poder confiar, realmente. No desea grandes marcas que se limitan a anunciarse en grandes postes. Necesita Grandes Profesionales, que sepan y quieran estar a su servicio. Comprometidos realmente en atenderles y con un espíritu de atención personalizada, equiparable a la tremenda importancia que tiene para esta familia, la decisión de compra de su vivienda.
Compitamos, pues, desde la pequeña y mediana promotora, con la ética, la confianza, la cercanía, la atención personalizada, el compromiso, la continuidad de servicio.
¿Y por donde se empieza?
En mi experiencia, todo parte de una idea empresarial bien definida y asumida por la propia dirección como raíz misma del órgano vivo y en evolución que es su empresa. Idea que es posible implementar aún con la empresa en marcha ya.
Analicemos nuestro entorno. Escuchemos a nuestros compradores. Qué desean. Qué valores empresariales son para ellos dignos de confianza. Cómo quieren ser ayudados.
Barajemos posibilidades para decidir sobre ellas:
Escojamos un valor, una misión que, además de estimularnos por su reto, suponga una verdadera apuesta de utilidad, reconocida por el público al que vamos dirigidos.
Especialicémonos, paulatinamente, en atender a un tipo de cliente especialmente bien.
Seamos los mejores conocedores de las necesidades de la comunidad en la que desarrollamos nuestro negocio.
Observemos y propongamos a nuestros clientes potenciales, beneficios en su vivienda y su entorno que puedan apreciar especialmente.
Convirtamos nuestra aparente debilidad al ser pequeños o medianos, en una fortaleza: La cercanía y el conocimiento de nuestro cliente.
A partir de ahí, salgamos al mercado con una marca unida a un valor, por el que queramos ser reconocidos. Buscamos confianza de compra, más que mera exposición pública.
Un ejemplo real son las pequeñas promotoras urbanas que han conseguido identificar los gustos y preferencias de sus clientes y les ofrecen, además de una adecuada vivienda, un compromiso de atención personalizada hasta después de la entrega de la vivienda.
Otro es el de las promotoras que están asociando a su empresa una red de servicios que permite seguir prestando atención al comprador una vez instalado en su domicilio, centralizando a través de una oficina de atención al cliente mantenida una buena parte de las necesidades de estos nuevos hogares y consiguiendo de este modo una alta satisfacción. Convirtiendo al cliente en prescriptor de otros nuevos clientes, al tiempo que ponemos en marcha un negocio de servicio en auge, paralelo y sinérgico con la propia promoción.
Seguiremos explorando este apasionamiento mundo del reto empresarial en la promoción inmobiliaria actual.

Tecnología "You Tube" en la web de Promotora

Este es un ejemplo de su utilización.
Ante el atractivo que genera You Tube, una de las páginas más visitadas del mundo, tiene utilidad colgar de este portal las imágenes de la promoción, cuidando el título como elemento clave para ser localizado por clientes potenciales interesados en la zona y tipo de vivienda.
Del mismo modo, como en el enlace que acompaño:
http://www.giq.com.mx/desarrollos_residenciales/lasmisiones.html

podemos insertar dentro de la propia página una conexión que permita con toda facilidad, visualizar las imágenes a las personas que entran directamente en la web de la promotora.

Noticia Telecinco sobre Precios Vivienda

Es importante pulsar cómo la opinión pública recibe la información acerca del presente y futuro de la vivienda.
Ahí va una pequeña bomba de relojería lanzada por Telecinco y que está subida en
You Tube en el link de vídeo que se adjunta:
http://www.youtube.com/watch?v=6DzFLAf8n3s
(Para visualizarla copia el código anterior y ponlo en la barra de entrada de internet. Si no lo consigues a la primera, prueba a entrar primero en
http://www.youtube.com para bajarte la aplicación)

España arrastra al BCE: la burbuja inmobiliaria obligará a subir los tipos hasta el 3,5% el próximo diciembre

El Confidencial
Martes, 03 de octubre de 2006

Jean-Claude Trichet. (Efe).
Suma y sigue. Los mercados dan ya por hecho que el Banco Central Europeo (BCE) subirá el próximo jueves los tipos de interés en un cuarto de punto, hasta situarlos en el 3,25%. Pero no es lo peor. El próximo encarecimiento del precio oficial del dinero no tardará en llegar. El consenso de analistas estima altamente probable que el BCE decida otra vuelta de tuerca en la reunión del próximo mes de diciembre, hasta colocar el tipo de interés en el 3,5%.
Para el primer semestre del año 2007, las cosas no pintarán mucho mejor. Maite Ledo, analista del Servicio de Estudios del BBVA, considera factible que en junio el precio oficial del dinero se sitúe en el 4%, la tasa más alta desde que nació el Banco Central Europeo. Es decir, al acabar la primera parte del año próximo el euribor -el principal tipo de referencia de las hipotecas- se situará en el entorno del 4,3%, frente al 3,7% registrado en septiembre.
La escalada del precio oficial del dinero, según los analistas, es consecuencia directa de la mejora de la situación económica en la Eurozona, donde se espera un crecimiento del PIB del 2%, pero también se debe al elevado aumento del crédito, que ha desbordado todas las expectativas. Principalmente en países como España, donde los préstamos -fundamentalmente los destinados a la adquisición de vivienda- están creciendo a ritmos muy elevados: el 20%, justo el doble de lo que está aumentando en los países que forman parte del euro.
Un ritmo extraordinariamente elevado que explica que España, hoy por hoy, pese a representar apenas un 9% de la unión monetaria, sea ‘responsable’ de la tercera parte de la subida de los tipos de interés. Dicho en otros términos, si el agregado del crédito explicara el 100% de la subida del precio del dinero, por cada punto que subieran los tipos de interés, una tercera parte sería consecuencia de la política crediticia existente en España, y que está sirviendo para financiar el mercado inmobiliario.
Los datos son concluyentes. Mientras que en el conjunto de la zona del euro los tres agregados monetarios (M1, M2 y M3) están creciendo entre el 7,4% y el 8,4%; en España el dinero en circulación aumenta prácticamente el doble, entre el 12,6% y el 13,9% . Unas tasas que convierten a España en el país de la Eurozona que más contribuye a la subida de los tipos de interés. De hecho, mientras que los préstamos para adquisición de viviendas están aumentando en la unión monetaria a un ritmo del 8%, en España, lo están haciendo por encima del 20%.
Esta presión del crédito sobre la evolución de los tipos de interés se pondrá de manifiesto, según José Luis Martínez, estratega principal de Citigroup, el próximo jueves, cuando el Banco Central Europeo suba los tipos de interés un cuarto de punto. Martínez, sin embargo, considera que no está tan claro que el BCE anuncie un endurecimiento súbito de los tipos de interés. A lo sumo, dará “alguna señal” de que los tipos de interés seguirán subiendo, pero sin dejar nítidamente claro que lo hará en la reunión de diciembre.
Manuel Balmaseda, director del Servicio de Estudios de la cementara mexicana Cemex, da igualmente por seguro que el BCE subirá los tipos de interés el próximo jueves, pero ve poco probable que se alcance la cota del 4% a mediados del mes de junio del año próximo. En su opinión, lo que está haciendo el Banco Central Europeo es ponerse la venda antes de la herida, ya que Alemania subirá desde el 1 de enero de 2007 el IVA, lo que puede afectar al IPC.
Sin embargo, Balmaseda estima poco probable que se desencadene un proceso inflacionista, entre otras cosas debido a que el BCE ha hecho sus previsiones con un barril de crudo a 77 dólares, muy por encima de los niveles actuales. En su opinión, es cierto que la excesiva demanda de crédito en España explica en buena medida las subidas de los tipos de interés, pero al mismo tiempo también España es el país de la UE -de los grandes- que más crece, lo que permite estimular la actividad económica en la UE, lo que se manifiesta con toda crudeza en el abultado déficit exterior.
(Destacados en negrita por Prudencio López)

Españoles invierten mil millones de euros en vivienda extranjera

Los españoles han invertido en la compra de vivienda en el exterior más de mil millones de euros en el primer semestre de 2006, siendo las principales zonas receptoras de estas inversiones centroeuropa y Latinoamérica.

- EFE

Según explicó a EFE Santiago Herreros de Tejada director del Salón Internacional Inmobialirio(SIMA07), en la presentación de su novena edición, 'el mercado de la vivienda se está globalizando, los españoles invierten cada vez más en sectores inmobiliarios centroeuropeos como Polonia, Hungría, República Checa, y especialmente en los últimos meses en Rumanía y Bulgaria, donde existe una gran demanda de oficinas y centros comerciales'. Herreros de Tejada puntualizó que en 2005 se produjo una inversión de 850 millones de euros en este sector, con un incremento del 58% respecto a 2004.' El repunte económico permite, además, fijar la mirada en Latinoamérica, una zona de influencia histórica que centra la inversión inmobiliaria en Argentina, Panamá, México, Caribe, Brasil y Punta del Este en Uruguay, entre otros', añadió Herreros de Tejada. El director del salón internacional aludió al auge que empieza a adquirir el mercado de segunda residencia en EEUU, 'donde más del 40% de todas las ventas pertenecieron a este segmento de promoción inmobiliaria en 2005'. La novena edición del salón inmobiliario de Madrid, que se celebrará del 29 de mayo al 2 de junio de 2007 en el recinto ferial de Ifema, contará este año con un total de 55.000 metros cuadrados netos, de los que los expositores ya han contratado 51.154, un 33% más que el mismo periodo de la anterior edición. De las tradicionales áreas temáticas en que se divide la feria (Area general, Inmotour,Pabellón i y Simafutura), es la dedicada a la vivienda turístico residencial, Inmotur, la que más ha crecido hasta alcanzar los 15.651 metros cuadrados, un 35% más que en la pasada edición.

Para Eloy Bohúa, director del Salón Inmobiliario de Madrid, SIMA07, Inmotiur es una de las locomotoras más importantes de este certamen.La feria se completará con un amplio programa profesional, en el que destacan la Conferencia Inmobiliaria, el Congreso de Vivienda y Financiación en Latinoamérica, el Programa Internacional, el Foro Mint, los Encuentros Profesionales, unas Jornadas Técnicas sobre Estrategias de Recursos Humanos en la empresa inmobiliaria, coorganizadas por el Grupo Planner y el Instituto de Práctica Empresarial (IPE), y Simaciudades, que incluye cumbre de ciudades y tres foros temáticos. La implantación inmobiliaria de las nuevas tecnologías, el crecimiento sostenible de las ciudades y el análisis de las políticas urbanísticas, continuarán siendo los ejes centrales de la novena edición del SIMA, donde año tras año se dan cita arquitectos, promotores, fabricantes de tecnología y responsables municipales de vivienda.

Fernando Martin compra el 54% de Fadesa por 2.181 millones en una operación amistosa

¿Qué pasaría en España si se debilita el mercado inmobiliario? El escenario de Deutsche Bank
16:56 - 27/09/2006 elEconomista.es

Deutsche Bank acaba de publicar un informe en el que advierte que el mercado inmobiliario es uno de los más caros de todo el inundo e indica además que, “aunque se pudiera evitar un crash, un enfriamiento parece inevitable, más tarde o más temprano”.
La autora del informe, Susana García-Cervero, asegura que esto afectaría de forma muy amplia a varios sectores económicos. Las compañías constructoras se verían muy afectadas, al igual que los bancos, que verían cómo aumenta la morosidad, y además la administración, especialmente la local, tendría problemas financieros y podría sufrir bajadas en los ratings crediticios.

LOS BANCOS AVISAN: VIENE EL “LOBO” DEL AJUSTE BRUSCO INMOBILIARIO

La expansión de la oferta residencial se agudiza en un momento de moderación de la demanda. El sector financiero anticipa riesgos importantes para el mercado de la vivienda.

Publicado: 20 de julio de 2006. Fuente: EXPANSIÓN

Desde hace varios años, algunos expertos del mercado inmobiliario, han advertido de forma reiterada sobre la posibilidad de que se produzca una fuerte corrección de los precios de la vivienda, debido, fundamentalmente, a la sobrevaloración de los activos inmobiliarios.
Y es que los pisos en España tienen un precio muy superior al que le correspondería ateniéndose a criterios puros de mercado. La sobrevaloración se sitúa entre el 24% y el 32% según el servicio de estudios del Banco de España, con el consiguiente riesgo que supone para los hogares, que están más endeudados que nunca. Los economistas de la institución supervisora, sin embargo, auguran una “absorción gradual” de la brecha existente.
Pero el BBVA, asegura que el retraso del ajuste inmobiliario aumenta el riesgo de una corrección más intensa en el futuro.
Los datos de los primeros meses de 2006 muestran un mayor ritmo de crecimiento del mercado inmobiliario, especialmente en el mercado residencial, cuyos indicadores han mostrado un renovado dinamismo. Esta situación de incremento desmesurado de la oferta aumenta la posibilidad de una brusca vuelta a la cruda realidad del equilibrio del mercado.
Desde septiembre de 2005, se ha producido un aumento del número de proyectos a desarrollar y el acumulado de los últimos doce meses contemplaba, en abril de 2006, el inicio de 807.000 viviendas, un 6,6% más interanual, que representa un aumento considerable de la oferta en momentos en los que la demanda puede descender, llevaría a un exceso de viviendas en el mercado y ralentizaría la promoción residencial en el medio plazo.


De continuar la tendencia creciente observada en los primeros meses del año, se podría alcanzar un total de 850.000 iniciaciones en 2006, lo que supondrá un importante aumento de la oferta residencial en un año en el que se moderada la demanda.
A la vista de la fuerte iniciación de viviendas de trimestres anteriores, la inversión residencial continuará expandiéndose en 2006 a un ritmo del 7,6% y el número de viviendas terminadas será creciente a lo largo del año, según los cálculos de BBVA. Desde el último trimestre de 2005 y en los primeros de 2006 se ha producido un repunte en la iniciación de viviendas en España que apoya esta visión.
Finalmente, por lo que respecta al esfuerzo de las familias, para acceder al mercado, el ritmo de aumento de los precios de la vivienda y las subidas de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo deterioran los índices de accesibilidad a la vivienda ; registrando el nivel más intenso de los últimos once años.En concreto, los datos de BBVA para 2006 ponen de manifiesto que un hogar con ingresos medios necesitará el equivalente a los ingresos brutos de 5,6 años para la adquisición de una vivienda media al final del ejercicio, frente a los 5,2 años necesarios durante el pasado año.

La tardanza en la venta empuja a los particulares a las agencias

EL MUNDO-21 DE JULIO DE 2006.

Si tiene pensado vender una casa próximamente deberá saber que las cosas no han cambiado excesivamente en lo que va de año respecto a lo que ocurría a finales del pasado ejercicio. Esto significa que deberá ajustar al máximo el precio que le pone a su vivienda o de lo contrario tendrá que armarse de paciencia hasta conseguir desprenderse de su hogar.
El pasado mes de diciembre SU VIVIENDA adelantó que las calles de Madrid se habían llenado de carteles anunciando pisos en venta y, siete meses después, el panorama no es mucho más halagüeño. Los expertos aseguran que, si bien se trata de una tendencia normal, ésta no tiene visos, por el momento, de llegar a su fin.
«Estamos en un cambio de ciclo en el que se está produciendo un aterrizaje suave de los precios y unas subidas en los tipos de interés. Como consecuencia de esto el tiempo medio en el que se tarda en vender una casa ha aumentando. Ya no se vende tan fácil y por eso hay un 'stock' más numeroso de viviendas sin 'colocar'. Si a esto le añadimos que hay menos liquidez por parte de las familias como consecuencia de las subidas de tipos, pues la venta se dificulta todavía más», asegura José Lorenzo, director de Expansión de Look & Find.
«Hasta ahora, un propietario estaba acostumbrado a vender por su cuenta un inmueble. Pero cuando pasa un mes y otro y otro y sigue sin vender su casa, entonces decide llevarla a una agencia, sobre todo si es alguien al que le urge la operación. Esto sí lo hemos notado en los últimos meses», asegura Lorenzo.
Y los particulares no son los únicos que ante la dificultad están optando por acudir a las agencias inmobiliarias para que la venta se realice. «En el caso de la obra nueva sucede lo mismo y podemos decir que se ha producido un cambio de posición en el mercado de las agencias. Tradicionalmente siempre teníamos que pedir a los promotores que nos dejaran vender su producto, pero ahora son ellos los que nos están llamando para que se lo comercialicemos. Es lógico. Ya no se vende todo sobre plano como hace unos meses y a ellos les supone mucho esfuerzo tener casas sin vender», concluye el director de Expansión de Look & Find.
Esta agencia asegura que en diciembre de 2005 tenían un total de 9.700 inmuebles en venta en toda España y que en junio de este año la oferta había aumentado hasta los 10.263 pisos. Es más, sólo en lo que va del mes de julio han llegado a 10.432 viviendas.
«Ahora tenemos más oferta pero, sobre todo, yo destacaría que ahora es de mejor calidad porque lo que nos llega es producto en precio. El particular suele sobrevalorar su casa para ver si alguien paga ese dinero, pero cuando lo traen a agencia terminan por rebajarlo», concluye.







Nerviosismo
Javier Sierra, director regional de Re/Max, comparte esta opinión: «Tiene su lógica que ahora, que cuesta más vender, los particulares necesiten más a las agencias. Eso lo hemos notado también porque ahora tenemos un mayor número de exclusivas que hace unos meses», indica.
«No hay mucha diferencia entre cómo están las cosas hoy y cómo estaban el año pasado. Ahora se tarda algo más en vender y los propietarios se ponen más nerviosos que hace un año si ven que su casa está unos meses con el cartel colgado, pero sigue habiendo demanda», dice Jesús Duque, presidente de Alfa Inmobiliaria.
«Esto ha hecho que los particulares se muestren mucho más receptivos cuando vamos a captar su vivienda. En diciembre de 2005 teníamos un total de 1.588 anuncios de pisos en venta en la Comunidad de Madrid y en junio de este año, 2.191. Si hablamos de Madrid capital, frente a los 946 que había en junio pasado, en diciembre de 2005 había 637 pisos», asegura Duque.
Nadie se cuestiona, por tanto, que ahora hay más oferta, bien porque los anuncios se acumulan, bien porque hay más propietarios que ceden sus casas a una agencia profesional.
«Hoy se tarda más en vender, sobre todo determinadas tipologías de vivienda. Así, los apartamentos pequeños se venden con más facilidad. Por eso, es normal que haya cada vez más anuncios o carteles en las calle: los periodos se alargan y la oferta se acumula», asegura Federico Segoviano, director de Coldwell Banker.
Obra nueva
Por otro lado, «es absolutamente cierto que, hoy por hoy, muchos particulares están dejando la venta de su inmueble en manos de los profesionales porque ven que ellos no los venden. Del mismo modo sucede con las viviendas de obra nueva. Eso no pasaba hace unos meses cuando todo se vendía sin problemas, pero ahora el promotor está buscando otras vías para comercializar su producto», coincide Segoviano.«Si hay más carteles de pisos en venta que hace unos meses o un año se debe al aumento en el plazo de venta de las viviendas, que sigue creciendo poco a poco. En el caso de las viviendas de obra nueva, observamos un mayor incremento y cada vez es más normal la entrega de pisos 'llave en mano'. Lo que venimos observando desde hace unos meses es una tendencia a la estabilización que, sin embargo, no se está trasladando a los precios de manera tan directa como era de esperar», dicen fuentes de Tecnocasa.

LA CONSTRUCCIÓN RESIDENCIAL MANTIENE SU VIGOR A PESAR DE LA ANUNCIADA MODERACIÓN DE LA DEMANDA

Fuente: Extraído de la Revista Vía construcción, junio 2006

Según las estimaciones del prestigiosos estudio Planner-Asprima, la demanda de vivienda principal y secundaria tiende a la moderación en los próximos años . Los responsables del informe señalan como factores de esta evolución, una menor llegada de población inmigrada; un comportamiento menos favorable para la demanda de financiación hipotecaría, y una mejora ralentizada de la renta de los hogares, consecuencia de la desaceleración prevista en el ritmo de crecimiento económico entre este año y el próximo hacia tasas del 3,3% y el 3,1%, respectivamente (en 2005, fue del 3,4%). Ademas , la subida de los tipos de interés, aunque moderada encarece el coste de financiación de la compra de vivienda.
El estudio Planner-Asprima prevé que la demanda de vivienda para uso principal se sitúe este año y en 2007 en torno a las 425.000 viviendas anuales y de viviendas secundaria por parte de nacionales, de 79.000 viviendas.

Por su parte, las previsiones de APCE (Asociación de Promotores Constructores de España) indican que la demanda este año se situará en torno a las 475.000 viviendas, mientras que la oferta podría reducirse entre un 5% y un 10%. Los principales grupos demandantes de vivienda son los de edades comprendidas entre 25 y 34 años y entre 39 y 49 años. Para la APCE, el primer grupo ( el 17,4% del total de la población) se considera el elemento dinamizador de la demanda de primera residencia. En el segundo segmento, que representa el 23% de la población española, están los los compradores potenciales de vivienda de reposición y segunda mano.
Las perspectivas de demanda de vivienda secundaria desde el extranjero son favorables. La recuperación económica de los principales mercados emisores incrementará la demanda de vivienda secundaria por parte de extranjeros, principalmente de nacionalidad alemana, influyendo también el impulso aportado por las líneas áreas de bajo coste.

En cuanto a la demanda de vivienda por motivo de inversión, la evolución actual y prevista del tipo de interés real y de lIBEX mantienen a la inversión residencial como una opción interesante. De hecho, el estudio resalta que, a pesar de los mensajes de alarma sobre la posibilidad de un ajuste brusco del mercado inmobiliario, el número de viviendas iniciadas el año pasado sigue siendo muy superior al de las terminadas, en concreto, una diferencia que se situa en el 27%.

El estudio Planner-Asprima estima que la demanda de vivienda siga manteniendo una intensidad elevada, aunque presentará una caida respecto a los niveles actuales.
El incremento del parque de viviendas aterrizará hasta casi las 400.000 viviendas en el segmento de primera residencia y por debajo de las 200.000 unidades en la secundaria.

PRECIOS:

Aunque el precio de la vivienda volvió a subir por encima de los dos dígitos en 2005, se produjo el menor incremento de los últimos cuatro años.

SE BUSCA VIVIENDA EN LA PLAYA POR INTERNET

Fuente: Periódico Expansión del 30 de marzo de 2006

Alrededor de 1,9 millones de personas están buscando casa a través de Internet, según los datos de un informe del portal de búsqueda de vivienda Globaliza.com, que estima que un 40 % de los compradores de vivienda utilizaron en los últimos seis meses la red para encontrar el inmueble.
El portal resalta que las promotoras que cuentan con buenos servicios de información y venta a través de Internet consiguen más de un 30 % de clientes a través de esta vía de comunicación.
Analizando los datos del estudio, entre las ciudades más demandadas para la búsqueda, después de las grandes urbes como Madrid, Barcelona, destacan Valencia con un 6,4%, Cádiz con un 5,4% o u Alicante un 3,9%. El uso de Internet facilita la búsqueda de viviendas en estos lugares de playa y de veraneo, que permite evitar el desplazamiento y la búsqueda in situ de las oportunidades que ofrece el mercado.
Asimismo, según el informe, el número de personas que utilizan Internet para buscar una vivienda se ha multiplicado por nueve los últimos tres años, y la cifra de páginas consultadas con este fin en los dos últimos meses se situará en los cien millones a finales de marzo.Entre las demandas más usuales de los internautas, los pisos están en primer lugar (71,39%), por delante de los chalets adosados (7,39%), de casas (7,32%) y apartamentos (5,36%).

LA PRESIÓN UBANÍSTICA SE DESLOCALIZA

PERIÓDICO EL PAÍS. 4 DE JUNIO DE 2006

Tras años de profusa intensidad constructora en el litoral valenciano, varias promotoras inmobiliarias valencianas han empezado a proyectar actuaciones urbanísticas fuera de su ámbito inmediato y, en algunos casos, lejos de España.
Es la situación de Grupo Marina d´Or, que acaba de presentar un proyecto de 6.300 viviendas de protección oficial para Marruecos, donde también baraja otros proyectos, y que ha abierto oficina en Pekín para explorar la posibilidad de hacer “una gran ciudad de vacaciones” similar a la de Oropesa.

Esta senda ha sido seguida también por otras empresas, que han visto una oportunidad para ensanchar sus horizontes en los tratamientos fiscales favorables que ofrece Marruecos, con proyectos como el de la nueva ciudad de Tamesna que se va a levantar cerca de Rabat, o la de Tamansourt, junto a Marraquech. También la empresa de gestión de conocimiento CMC, a través del arquitecto brasileño Jaime Lerner, prepara algunas intervenciones en Brasil.

Para Benjamín Muñoz, secretario general de la Federación de Promotores Inmobiliarios y Agentes urbanizadores de Valencia, este fenómeno responde a que “el negocio está maduro, ha sabido gestionar adecuadamente su know how y la experiencia de desarrollar su actividad en regiones prácticamente similares a la nuestra hace 30 años.
“Es la respuesta a las inquietudes del empresario promotor y a un planteamiento de negocio cada vez más condicionado por la diversificación y la externalización “apunta, y señala las oportunidades que ofrecen Marruecos o las repúblicas bálticas a medio plazo.

Frente a esa interpretación, el sociólogo especialista en urbanismo José Miguel Iribas, considera que hay varios factores que sustentan este cambio. Para empezar, detecta el efecto de un elemento cultural creciente de oposición social a que se siga utilizando suelo de alta calidad “porque hay un proceso de colmatación que en algunos puntos es intolerable”. El crecimiento urbanístico tiene límites y si es extensivo tiene más, porque además es incapaz de internalizar sus costes medioambientales, económicos y rotacionales”, explica. Desde su punto de vista, el modelo suburbial que se ha desarrollado en los últimos años, como no genera ciudad, no genera servicios y presiona sobre la ciudad que tiene servicios, por lo que las contradicciones del sistema son más flagrantes y ya provocan el rechazo de los ayuntamientos sobre los que recae.

En segundo lugar, Iribas aduce que en este proceso es determinante el precio de suelo, que en la Comunidad Valenciana “ya es disparatado”. “El gran negocio urbanístico ya está mucho más en manos de propietarios del suelo que en de los promotores inmobiliarios”, relata. De acuerdo con su análisis, para que la promoción inmobiliaria sea un “gran negocio” necesita acumular, y eso choca con la disposición de suelo de calidad. Además, existen interiores que ya se configuran como “mucho mas interesantes” que el valenciano, como en Castilla-La Mancha, cerca de importantes ejes de comunicación y próximos a una gran ciudad como Madrid, que en los últimos cinco años ha aumentado 800.000 habitantes (los mismos que tiene Valencia).

Y en tercer lugar, el sociólogo resalta el factor político y legislativo. La nueva Ley Urbanística Valenciana ha registrado las actuaciones y los requisitos se han endurecido. Los propios promotores reconocen que la ley “se ha vuelto más puntillosa”
e Iribas sostiene que con la nueva normativa ”ya no es fácil hacer procesos acumulativos”.

El ex decano del Colegio de Arquitectos de la Comunidad Valenciana Fabián Llisterri coincide en el diagnóstico: “Aquí está ya todo muy saturado. En precios, en posibilidades de negocios y legislativamente”. Llisterri constata que los precios de la promoción en costa “empiezan a bajar “y que los apartamentos “cuestan de vender” y además “se acusa el desgaste de estar todos los días en los periódicos” con proyectos cuestionados por los colectivos cívicos.
“Los ayuntamientos ya tiene contestación interna por los planes urbanísticos y eso está produciendo que la consideración de los proyectos sea otra”, razona.

Ante este panorama que ha empezado a ralentizar el ritmo de las actuaciones, las promotoras valencianas se han fijado en nuevos escenarios turísticos que se sostengan sobre las cuatro patas clásicas: seguridad jurídica, seguridad política, seguridad ciudadana y seguridad económica. Iribas considera que escenarios alternativos a España que cumplan con esos requisitos sólo se pueden encontrar en parte de Brasil, en algunas zonas del Caribe y otras del Magreb, como Marruecos. Entre estos, Llisterri considera que Marruecos, es por ahora el destino más importante para la promoción.

EL SUELO Y EL PRECIO DE LA VIVIENDA ¿UNA COMPLICADA RELACIÓN?

Autor: Gonzalo Bernardos
Periódico Expansión: 11 de mayo de 2006

La elevada subida del precio de la vivienda en los últimos años ha incrementado de forma sustancial el patrimonio de numerosas familias, y por tanto, su riqueza. .
No obstante dicha subida ha dificultado ostensiblemente el acceso a la propiedad a los más jóvenes y a las familias con menos recursos y, por consiguiente, ha generado un importante problema social.¿quien es el culpable? La respuesta es prácticamente unánime: el elevado precio del suelo. Así, para una gran parte de la población, la gran subida del precio del suelo ha “obligado” a los promotores a incrementar el precio de las viviendas y, por tanto, ha generado un problema social. No obstante, a pesar de su popularidad y gran aceptación de esta explicación, dicha respuesta es incorrecta.

En el proceso de promoción de una vivienda, el suelo es una materia prima. Debido a ello, como sucede con toda materia prima, su valor de mercado viene determinado por la expectativa del precio del producto final. Es decir, por el precio que el promotor cree que la demanda estará dispuesta a pagar por una vivienda dentro de unos años (cuando finalice su construcción).
El propietario del suelo se limita generalmente a aceptar la propuesta más elevada o si cree que el auge del mercado residencial se prolongará unos años más, a retener dicha materia prima un tiempo adicional. Esta conducta comporta que la etapa de expansión generalmente comience y finalice antes en el mercado de la vivienda (producto final) que en el suelo (materia prima). Así, cuando los indicadores económicos mejoran, aumenta la demanda de residencias por parte de las familias y también el precio de la vivienda.
En este escenario, los propietarios del suelo son conscientes de que la venta de una vivienda genera más beneficios y, por tanto, quieren participar de estas mayores ganancias. Evidentemente, la forma en que las obtienen consiste en encarecer la materia prima de los promotores. No cabe duda de que el poder de los promotores del suelo (y, por tanto, su participación en los beneficios) es más elevado cuanto menor sea la oferta disponible de la materia prima y más costoso sea el proceso de creación de suelo finalista.

Incredulidad

Llegado este punto, muchos lectores habrán desarrollado una elevada incredulidad hacia esta explicación. Creo que dirán que mi explicación es puramente teórica y que en la realidad son los propietarios del suelo los que indirectamente fijan el precio de las viviendas. Para acabar de convencerles en mi argumentación, voy a realizar a estos incrédulos dos preguntas:

-Dadas dos parcelas idénticas y contiguas, si usted (un promotor) comprara la primera por la mitad de precio que la segunda ¿ a que precio vendería las parcelas en dicha vivienda? Evidentemente, al mismo.



El precio dependería del que estimara que la demanda estaría dispuesta a pagar. Si las viviendas son idénticas y la localización también, no hay ninguna razón para vender las residencias a un distinto precio.

-¿Por qué el precio del suelo en Madrid es superior al de Teruel? Alguien me podría indicar que la razón es que el suelo urbanizable en Madrid es más escaso que en Teruel. Se equivocaría. Es exactamente al revés.
En realidad, la principal causa de esta diferencia de precio tiene que ver con que los habitantes de Madrid están dispuestos a pagar por una vivienda más que os de Teruel. Es decir, la presión de la demanda es mucho más elevada en la primera ubicación.

Tengo el convencimiento que habré roto muchos esquemas a una gran parte de los lectores, pero espero que estas líneas les hayan servido para clarificar un aspecto esencial del mercado residencial: el valor de mercado del suelo viene determinado por la expectativa del precio de la vivienda, pero nunca el precio del suelo fija el precio de la vivienda.