EL SUELO Y EL PRECIO DE LA VIVIENDA ¿UNA COMPLICADA RELACIÓN?

Autor: Gonzalo Bernardos
Periódico Expansión: 11 de mayo de 2006

La elevada subida del precio de la vivienda en los últimos años ha incrementado de forma sustancial el patrimonio de numerosas familias, y por tanto, su riqueza. .
No obstante dicha subida ha dificultado ostensiblemente el acceso a la propiedad a los más jóvenes y a las familias con menos recursos y, por consiguiente, ha generado un importante problema social.¿quien es el culpable? La respuesta es prácticamente unánime: el elevado precio del suelo. Así, para una gran parte de la población, la gran subida del precio del suelo ha “obligado” a los promotores a incrementar el precio de las viviendas y, por tanto, ha generado un problema social. No obstante, a pesar de su popularidad y gran aceptación de esta explicación, dicha respuesta es incorrecta.

En el proceso de promoción de una vivienda, el suelo es una materia prima. Debido a ello, como sucede con toda materia prima, su valor de mercado viene determinado por la expectativa del precio del producto final. Es decir, por el precio que el promotor cree que la demanda estará dispuesta a pagar por una vivienda dentro de unos años (cuando finalice su construcción).
El propietario del suelo se limita generalmente a aceptar la propuesta más elevada o si cree que el auge del mercado residencial se prolongará unos años más, a retener dicha materia prima un tiempo adicional. Esta conducta comporta que la etapa de expansión generalmente comience y finalice antes en el mercado de la vivienda (producto final) que en el suelo (materia prima). Así, cuando los indicadores económicos mejoran, aumenta la demanda de residencias por parte de las familias y también el precio de la vivienda.
En este escenario, los propietarios del suelo son conscientes de que la venta de una vivienda genera más beneficios y, por tanto, quieren participar de estas mayores ganancias. Evidentemente, la forma en que las obtienen consiste en encarecer la materia prima de los promotores. No cabe duda de que el poder de los promotores del suelo (y, por tanto, su participación en los beneficios) es más elevado cuanto menor sea la oferta disponible de la materia prima y más costoso sea el proceso de creación de suelo finalista.

Incredulidad

Llegado este punto, muchos lectores habrán desarrollado una elevada incredulidad hacia esta explicación. Creo que dirán que mi explicación es puramente teórica y que en la realidad son los propietarios del suelo los que indirectamente fijan el precio de las viviendas. Para acabar de convencerles en mi argumentación, voy a realizar a estos incrédulos dos preguntas:

-Dadas dos parcelas idénticas y contiguas, si usted (un promotor) comprara la primera por la mitad de precio que la segunda ¿ a que precio vendería las parcelas en dicha vivienda? Evidentemente, al mismo.



El precio dependería del que estimara que la demanda estaría dispuesta a pagar. Si las viviendas son idénticas y la localización también, no hay ninguna razón para vender las residencias a un distinto precio.

-¿Por qué el precio del suelo en Madrid es superior al de Teruel? Alguien me podría indicar que la razón es que el suelo urbanizable en Madrid es más escaso que en Teruel. Se equivocaría. Es exactamente al revés.
En realidad, la principal causa de esta diferencia de precio tiene que ver con que los habitantes de Madrid están dispuestos a pagar por una vivienda más que os de Teruel. Es decir, la presión de la demanda es mucho más elevada en la primera ubicación.

Tengo el convencimiento que habré roto muchos esquemas a una gran parte de los lectores, pero espero que estas líneas les hayan servido para clarificar un aspecto esencial del mercado residencial: el valor de mercado del suelo viene determinado por la expectativa del precio de la vivienda, pero nunca el precio del suelo fija el precio de la vivienda.