Me parece especialmente importante en estos momentos subrayar lo que en el artículo apunta como previsible tope en el aumento del coste financiero hipotecario.
Muchas veces la alarma social va unida al desconocimiento y al temor, proyectado en un futuro incierto.
Es importante transmitir a nuestros colaboradores y a nuestros clientes compradores de vivienda que una vez alcanzado el actual precio del euribor, hay un altísimo porcentaje de posibilidades de estabilización, cuando no de pequeña rebaja, del precio del dinero.
O lo que es lo mismo: El coste de la financiación real de una vivienda tiende a estabilizarse desde ahora.
Por favor, correr la voz, que a todos nos beneficiará. Al que más al cliente con deseos de compra, para que pueda dormir más tranquilo si decide llevar a cabo la compra de su vida.
Saludos,
Prudencio
ELPAIS.com - ¿Hasta qué niveles va a llegar y hasta cuándo?
2 de Septiembre de 2007. Extraída de la noticia general apararecida.
"La normalización de los tipos de interés, que antes estaban en niveles anormalmente bajos, está cerca de haber llegado a su fin", sostiene Fernando Hernández, director de Gestión de Inversis Banco. Según este analista, los problemas de inflación que se den en el futuro no van a ser tan importantes como los de la última década, por lo que el BCE no estará obligado a llevar los tipos más allá del 4,5% que podría alcanzar en este año. Dado que el Euríbor tiende a acercarse a los tipos oficiales, lo lógico es que este índice no crezca mucho más en el futuro, según Hernández.
David Cano, de Analistas Financieros, pone el techo del Euríbor en el 5%. "Es el precio que el BCE cobra por el dinero que presta a los bancos en una especie de ventanilla de emergencia que tiene. Por eso, lo lógico es que el 5% haga de tope para este índice, porque a ese precio las entidades siempre van a conseguir fondos", explica.
04 septiembre 2007
14 agosto 2007
Internet y su utilidad en la Promoción Inmobiliaria
Autor: José Ramón Fernández. Responsable de Taaf Informática aplicada al sector inmobiliario
En el blog anterior Prudencio López nos dice en sus “Reflexiones sobre el estado actual de la demanda”, que la voluntad de comprar sigue existiendo a pesar de las noticias de que la demanda esta paralizada.
Por otro lado, si tenemos en cuenta que según encuestas recientes el uso de Internet en España esta todavía por detrás de otros países, pero en cambio para el sector inmobiliario se encuentra a la cabeza.
Este escenario actual y futuro debería hacernos reflexionar y animar a las empresas inmobiliarias a invertir en Internet. Este medio se ha convertido en el principal escaparate y en un punto de encuentro entre la oferta y la demanda a corto plazo.
En el artículo adjunto se analiza la evolución y las fases por las que ha pasado el desarrollo Web, desde la clásica Web estática hasta las tendencias más actuales. En los últimos años hemos asistido a una rápida evolución en este medio gracias sobre todo a las mejoras en la accesibilidad, la usabilidad y las comunicaciones. Hemos vivido estas etapas de evolución en Internet, pero desde mi punto de vista, esta todavía muy lejos de alcanzar la madurez. Ya se están vislumbrando nuevas técnicas de interacción, mediante PDA’s, telefonía móvil, sistemas GIS, y sistemas CRM que permiten el conocimiento de la demanda.
Hemos de tener en cuenta que en esta evolución, cada empresa inmobiliaria se encuentra en un estado diferente, desde los escaparates inmobiliarios y vitrinas, a los buscadores de inmuebles capaces de filtrar los datos introducidos por el cliente, etc.
Para aquellas empresas inmobiliarias que quieran tener o tienen presencia en Internet quisiera destacar especialmente dos factores que no se deben olvidar:
Actualización de contenidos. Las empresas inmobiliarias deben actualizar sus contenidos, pues la mayoría de estos sitios están desfasados A veces, ese desfase es muy notorio.
Idiomas. Un significativo porcentaje de viviendas son adquiridas por compradores extranjeros, el diseño de nuestra presencia en Internet en varios idiomas supone un acercamiento a estos clientes potenciales.
Por último, tal y como indica la conclusión del artículo, existe un enorme recorrido para las empresas inmobiliarias que estén dispuestas a apostar seriamente por este medio para la captación de clientes, y yo añadiría, que también para fidelizar a los actuales, a pesar de la competencia feroz que tiene este medio.
ARTÍCULO DE REFERENCIA
Marketing inmobiliario en Internet. La lucha por mi nicho de mercado
Aunque la oferta inmobiliaria se concentra en grandes buscadores verticales que aglutinan una gran cantidad de inmuebles, surgen webs inmobiliarias de ámbito local que a través de una enorme profundidad de información, una mayor adecuación a los perfiles de su clientela y un más refinado uso de herramientas de marketing online como el posicionamiento orgánico en buscadores, están plantando cara y defendiendo su nicho de mercado con éxito frente a los grandes líderes del sector.
Tras un tímido comienzo y varios años de continuo desarrollo, el sector inmobiliario está comenzando a vislumbrar las enormes oportunidades que ofrece su presencia en Internet, y son ya muchas las empresas que han decidido apostar firmemente por este poderoso canal de captación de clientes.
Varias cifras corroboran esta impresión: según datos de Nielsen/NetRatings, en mayo de este año más de un millón de personas consultaron la oferta disponible en los distintos portales inmobiliarios españoles, duplicando la cifra de los usuarios registrados sólo un año antes; el coste por click de un enlace esponsorizado en categorías de búsqueda relacionadas con la oferta inmobiliaria ronda, y supera en ocasiones, la nada despreciable cifra de 1 euro, lo cual da una idea de la enorme competencia del sector; y en los últimos años, pequeños portales inmobiliarios con una oferta mucho más especializada y localizada compiten duramente con los líderes en este mercado mediante el posicionamiento en buscadores, una mayor profundidad de información, versiones en múltiples idiomas y un mayor conocimiento de su público objetivo.
La implantación del sector inmobiliario en Internet ha pasado por las mismas fases clásicas de desarrollo de la Web en su conjunto:
1.Web estática: El uso de la red se limita a copiar el modelo de escaparate de la propia agencia inmobiliaria o promotora. Se expone la oferta de productos con el objetivo de llegar a un perfil de público distinto y complementar la comunicación en medios tradicionales: folletos, revistas, radio… La interacción con el usuario es prácticamente nula: el comprador potencial apenas obtiene más información en la Web que la que obtendría viendo el escaparate de la agencia. De igual forma, la empresa no recibe información alguna sobre los intereses de su clientela. La Web no pasa de ser un anzuelo más cuyo único objetivo es lograr una primera llamada telefónica. La traducción a otros idiomas permite a pequeñas agencias entrar en contacto con potenciales clientes extranjeros a un coste menor que los medios publicitarios anteriores.
2.Web interactiva: Internet nos puede servir para interactuar con nuestros clientes potenciales y fidelizar a los actuales. En esta fase se desarrollan formas más sofisticadas de que los usuarios encuentren lo que buscan mediante el uso de los buscadores internos.
Mediante la introducción de unos simples criterios que sirven para definir el tipo de vivienda, la zona preferida y el dinero que se está dispuesto a desembolsar, la web interactiva es capaz de hacer una consulta contra una base de datos y filtrar los resultados, de forma que nos muestre sólo aquéllos que responden a esos criterios.
La interacción está presente también en la inclusión de páginas capaces de calcular las cuotas de amortización de un préstamo, realizar una simulación de los gastos aparejados a la compra, etc. Al mismo tiempo, la información presentada sobre los propios productos aumenta.
Se complementa con memoria de calidades, más fotografías, tour virtuales, vistas en 3D, planos, imágenes de la evolución de las obras, información del entorno… Esta fase interactiva se completa con el desarrollo de extranets, donde se presta a los usuarios registrados servicios adicionales. En ocasiones, el acceso es exclusivo para los compradores de vivienda.
En esta fase en que comenzamos a interactuar con los clientes "1to1" (uno a uno) es cuando realmente estamos empezando a aprovechar todo el potencial de Internet como herramienta de marketing y el flujo de información aumenta en ambos sentidos, tanto la que obtiene el usuario sobre la empresa y el producto como la que la empresa obtiene de él como potencial cliente.
3.Web transactiva: Aparecen los grandes aglutinadores de oferta y demanda que se han convertido en los actuales líderes de audiencia de este sector: fotocasa.es, globaliza.com, yaencontre.com, idealista.com, etc. Se trata de grandes portales capaces de concentrar una enorme audiencia gracias, sobre todo, a la amplitud de la oferta presentada. En este sentido, difieren del portal inmobiliario perteneciente a una agencia o a una promotora en que su modelo de negocio es radicalmente distinto. Mientras que el portal de una agencia o promotora tiene como fin la captación de un cliente potencial y su rentabilización se espera obtener del propio margen de beneficio derivado de la posible venta, estos grandes portales tienen como fin actuar como marketplace, como grandes tablones de anuncios que sirvan como punto de contacto entre oferta y demanda, y en los que la rentabilidad se genera a partir de la propia publicación de contenidos (tanto de particulares como de otras empresas) así como de la rentabilización de espacio de pantalla en forma de inserción publicitaria. Son, en contraposición con los buscadores horizontales generalistas como MSN Search, Yahoo! o Google, buscadores verticales especializados.
4.eMarketing: Nos encontramos en la actualidad inmersos en esta fase en la que pasamos a una empresa que emplea Internet para desarrollar su propia Red Interna pero que, enseguida, advierte las ventajas que ofrece la configuración de una Red Externa. Así, se multiplican las iniciativas por la que las empresas son capaces de compartir sus bases de datos en un entorno multisede (Red Interna) para a continuación pasar a compartir sus bases de datos con otras empresas de forma que puedan competir en otros mercados con un nivel mínimo de oferta que garantice un nivel rentable de tráfico. Algo que cada una por separado quizá no podría lograr. Vemos, pues, cómo el sector inmobiliario se ha desarrollado a través de dos grandes tendencias:
Portales aglutinadores de oferta y con enorme poder para atraer tráfico dirigidos a grandes audiencias y soportados por un modelo de negocio basado en la publicidad/cuota por inserción
Portales inmobiliarios de las propias agencias y promotoras con una oferta más reducida enfocados a nichos de mercado y cuya rentabilidad se calcula en base a los contactos/ventas obtenidos
A primera vista, parecería que este segundo grupo de páginas Web, con una cartera de producto más reducida y una capacidad de atracción de tráfico mucho menor, tiene escasas posibilidades de competir frente a los portales más generalistas.
Sin embargo, creemos que existen numerosas oportunidades de negocio para los portales más especializados, siempre que sean debidamente gestionados y tengan en cuenta ciertos aspectos clave que, por otro lado, son comunes a cualquier iniciativa de marketing online: Generalistas versus especialistas: Existe una corriente común a todos los sectores por la que la oferta general tiende siempre a fragmentarse en oferta más especializada. Por ejemplo, en televisión se pasó de canales generalistas, que ofrecían un poco de todo, a canales especializados (¿quiero una receta de cocina, ver un documental o aprender a preparar sushi?). Ocurrió lo mismo en radio y prensa. En el comercio, pasamos del Corte Inglés, a los Ikea, MediaMarkt y LeroyMerlin.
Es, pues, de esperar que los usuarios prefieran usar portales especializados capaces de aportar un nivel de información más profundo de su zona y su producto (vivienda de lujo, oferta en campos de golf, arco mediterráneo, etc.) que grandes portales generalistas con escasa profundidad de información. Concéntrese en conocer cuál es su nicho de mercado y ofrézcales lo que desean.
El puerto de partida de cualquier navegante siempre es un buscador: Según la última Macroencuesta de Usuarios de Internet de la Asociación para la Investigación para Medios de Comunicación (AIMC), la actividad más frecuente de los internautas es la búsqueda en motores de búsqueda y directorios, citada por más de un 97% de la muestra. Esto significa que la mayoría de las sesiones de navegación comienzan en un buscador.
Los grandes portales generalistas han estado compitiendo hasta hace bien poco en el terreno del branding, intentando generar un reconocimiento de marca en los usuarios potenciales que les garantice que teclearían directamente su dirección URL antes que ir a un buscador.
Sin embargo, la experiencia demuestra que en aquellos sectores en donde no hay un claro líder los usuarios tienden a efectuar una búsqueda antes que a introducir directamente una dirección (nadie busca coca-cola en Google para ir a la Web de Coca-Cola, pero si está buscando un adosado en Guardamar, posiblemente vaya a un buscador y teclee exactamente eso para iniciar una búsqueda). Sólo en los dos últimos años se han visto esfuerzos importantes por estar bien situados en los buscadores. Pero la propia amplitud de su oferta unida a la escasa profundidad de sus contenidos los hacen muy vulnerables para competir en este terreno. Cualquier portal inmobiliario local o regional debidamente programado y con un nivel de gestión de contenidos adecuado puede aparecer por encima de ellos en buscadores para las categorías de búsqueda que coinciden con su cliente potencial.
De nuevo, se trata de una apuesta por el nicho de mercado no para ganar en tráfico, pero sí en resultados. Los extranjeros procedentes de Reino Unido, Alemania, Francia e Italia acapararon el 35,8% del mercado de primera residencia Aunque la inversión inmobiliaria extranjera en España ha disminuido en los últimos años, en 2005 supuso 5.538 millones de euros, según datos del Banco de España. Los extranjeros procedentes de Reino Unido, Alemania, Francia e Italia acapararon el 35,8% del mercado de primera residencia. De los grandes portales generalistas, muy pocos son los que tienen versiones en otros idiomas. ¿Sabe cuántos resultados devuelve Google cuando buscamos "apartamento en Benidorm"? Más de un millón.
Si repetimos la búsqueda en Google.no en noruego, la cifra baja a menos de 20.000. En los idiomas, pues, encontramos un espacio mucho menos "concurrido" donde competir en Internet. ¿Y a qué colegio irán mis nenes?: A la hora de relocalizar nuestra residencia, surgen múltiples preguntas tan familiares como ésta. De modo que si la primera pregunta en una adquisición inmobiliaria es: quiero un "tipo de inmueble" en "localización geográfica" a continuación surgen muchas otras cuestiones como: "¿qué grado de profesionalidad, formalidad, seriedad, tiene la empresa con la que voy a tratar?, ¿cómo es el barrio donde está la vivienda, qué infraestructuras tiene, qué tipo de colegios, instalaciones deportivas, dotaciones sanitarias, centros comerciales, oportunidades de ocio quedan cerca de mi futura residencia?".
Ofrecer una profundidad de información sólo disponible y rentable para una oferta especializada o localizada es una inversión segura para convertirse en líder de un nicho de mercado, en "la mejor Web de inmuebles de segunda mano en el Cabo de Gata", "la mejor Web de alquiler vacacional en la Marina Baixa alicantina" o "la Web que más información ofrece sobre las distintas posibilidades que tiene un extranjero de trasladar su residencia a Torrevieja porque informa sobre temas de trabajo, legales, educación para los hijos, etc.".
La profundidad y especialización en contenidos, esencialmente en aquellos que son de interés para su cliente potencial, es un imán de tráfico de un gran alcance. Cabe, pues, reseñar a modo de conclusión que existe un enorme recorrido para las agencias y promotoras que estén dispuestas a apostar seriamente por este medio para captar clientes. Aunque es uno de los sectores en donde la competencia en Internet es feroz, también es cierto que existen todavía multitud de nichos de mercado que están por explotar. A modo de ejemplo, hemos señalado sólo algunas líneas a seguir para lograr rentabilizar un nicho de mercado.
Lo importante es que cada uno sea capaz de extrapolar estos ejemplos a su propio segmento de clientes para identificar adecuadamente cuáles son sus expectativas, inquietudes y deseos. Dónde están, cómo son, en qué idioma hablan y por qué les podría gustar nuestra oferta. Si somos capaces de identificar estos factores y dar una adecuada respuesta a cada uno de ellos en nuestro portal inmobiliario, estaremos en condiciones de competir de igual a igual con los más grandes.
En el blog anterior Prudencio López nos dice en sus “Reflexiones sobre el estado actual de la demanda”, que la voluntad de comprar sigue existiendo a pesar de las noticias de que la demanda esta paralizada.
Por otro lado, si tenemos en cuenta que según encuestas recientes el uso de Internet en España esta todavía por detrás de otros países, pero en cambio para el sector inmobiliario se encuentra a la cabeza.
Este escenario actual y futuro debería hacernos reflexionar y animar a las empresas inmobiliarias a invertir en Internet. Este medio se ha convertido en el principal escaparate y en un punto de encuentro entre la oferta y la demanda a corto plazo.
En el artículo adjunto se analiza la evolución y las fases por las que ha pasado el desarrollo Web, desde la clásica Web estática hasta las tendencias más actuales. En los últimos años hemos asistido a una rápida evolución en este medio gracias sobre todo a las mejoras en la accesibilidad, la usabilidad y las comunicaciones. Hemos vivido estas etapas de evolución en Internet, pero desde mi punto de vista, esta todavía muy lejos de alcanzar la madurez. Ya se están vislumbrando nuevas técnicas de interacción, mediante PDA’s, telefonía móvil, sistemas GIS, y sistemas CRM que permiten el conocimiento de la demanda.
Hemos de tener en cuenta que en esta evolución, cada empresa inmobiliaria se encuentra en un estado diferente, desde los escaparates inmobiliarios y vitrinas, a los buscadores de inmuebles capaces de filtrar los datos introducidos por el cliente, etc.
Para aquellas empresas inmobiliarias que quieran tener o tienen presencia en Internet quisiera destacar especialmente dos factores que no se deben olvidar:
Actualización de contenidos. Las empresas inmobiliarias deben actualizar sus contenidos, pues la mayoría de estos sitios están desfasados A veces, ese desfase es muy notorio.
Idiomas. Un significativo porcentaje de viviendas son adquiridas por compradores extranjeros, el diseño de nuestra presencia en Internet en varios idiomas supone un acercamiento a estos clientes potenciales.
Por último, tal y como indica la conclusión del artículo, existe un enorme recorrido para las empresas inmobiliarias que estén dispuestas a apostar seriamente por este medio para la captación de clientes, y yo añadiría, que también para fidelizar a los actuales, a pesar de la competencia feroz que tiene este medio.
ARTÍCULO DE REFERENCIA
Marketing inmobiliario en Internet. La lucha por mi nicho de mercado
Aunque la oferta inmobiliaria se concentra en grandes buscadores verticales que aglutinan una gran cantidad de inmuebles, surgen webs inmobiliarias de ámbito local que a través de una enorme profundidad de información, una mayor adecuación a los perfiles de su clientela y un más refinado uso de herramientas de marketing online como el posicionamiento orgánico en buscadores, están plantando cara y defendiendo su nicho de mercado con éxito frente a los grandes líderes del sector.
Tras un tímido comienzo y varios años de continuo desarrollo, el sector inmobiliario está comenzando a vislumbrar las enormes oportunidades que ofrece su presencia en Internet, y son ya muchas las empresas que han decidido apostar firmemente por este poderoso canal de captación de clientes.
Varias cifras corroboran esta impresión: según datos de Nielsen/NetRatings, en mayo de este año más de un millón de personas consultaron la oferta disponible en los distintos portales inmobiliarios españoles, duplicando la cifra de los usuarios registrados sólo un año antes; el coste por click de un enlace esponsorizado en categorías de búsqueda relacionadas con la oferta inmobiliaria ronda, y supera en ocasiones, la nada despreciable cifra de 1 euro, lo cual da una idea de la enorme competencia del sector; y en los últimos años, pequeños portales inmobiliarios con una oferta mucho más especializada y localizada compiten duramente con los líderes en este mercado mediante el posicionamiento en buscadores, una mayor profundidad de información, versiones en múltiples idiomas y un mayor conocimiento de su público objetivo.
La implantación del sector inmobiliario en Internet ha pasado por las mismas fases clásicas de desarrollo de la Web en su conjunto:
1.Web estática: El uso de la red se limita a copiar el modelo de escaparate de la propia agencia inmobiliaria o promotora. Se expone la oferta de productos con el objetivo de llegar a un perfil de público distinto y complementar la comunicación en medios tradicionales: folletos, revistas, radio… La interacción con el usuario es prácticamente nula: el comprador potencial apenas obtiene más información en la Web que la que obtendría viendo el escaparate de la agencia. De igual forma, la empresa no recibe información alguna sobre los intereses de su clientela. La Web no pasa de ser un anzuelo más cuyo único objetivo es lograr una primera llamada telefónica. La traducción a otros idiomas permite a pequeñas agencias entrar en contacto con potenciales clientes extranjeros a un coste menor que los medios publicitarios anteriores.
2.Web interactiva: Internet nos puede servir para interactuar con nuestros clientes potenciales y fidelizar a los actuales. En esta fase se desarrollan formas más sofisticadas de que los usuarios encuentren lo que buscan mediante el uso de los buscadores internos.
Mediante la introducción de unos simples criterios que sirven para definir el tipo de vivienda, la zona preferida y el dinero que se está dispuesto a desembolsar, la web interactiva es capaz de hacer una consulta contra una base de datos y filtrar los resultados, de forma que nos muestre sólo aquéllos que responden a esos criterios.
La interacción está presente también en la inclusión de páginas capaces de calcular las cuotas de amortización de un préstamo, realizar una simulación de los gastos aparejados a la compra, etc. Al mismo tiempo, la información presentada sobre los propios productos aumenta.
Se complementa con memoria de calidades, más fotografías, tour virtuales, vistas en 3D, planos, imágenes de la evolución de las obras, información del entorno… Esta fase interactiva se completa con el desarrollo de extranets, donde se presta a los usuarios registrados servicios adicionales. En ocasiones, el acceso es exclusivo para los compradores de vivienda.
En esta fase en que comenzamos a interactuar con los clientes "1to1" (uno a uno) es cuando realmente estamos empezando a aprovechar todo el potencial de Internet como herramienta de marketing y el flujo de información aumenta en ambos sentidos, tanto la que obtiene el usuario sobre la empresa y el producto como la que la empresa obtiene de él como potencial cliente.
3.Web transactiva: Aparecen los grandes aglutinadores de oferta y demanda que se han convertido en los actuales líderes de audiencia de este sector: fotocasa.es, globaliza.com, yaencontre.com, idealista.com, etc. Se trata de grandes portales capaces de concentrar una enorme audiencia gracias, sobre todo, a la amplitud de la oferta presentada. En este sentido, difieren del portal inmobiliario perteneciente a una agencia o a una promotora en que su modelo de negocio es radicalmente distinto. Mientras que el portal de una agencia o promotora tiene como fin la captación de un cliente potencial y su rentabilización se espera obtener del propio margen de beneficio derivado de la posible venta, estos grandes portales tienen como fin actuar como marketplace, como grandes tablones de anuncios que sirvan como punto de contacto entre oferta y demanda, y en los que la rentabilidad se genera a partir de la propia publicación de contenidos (tanto de particulares como de otras empresas) así como de la rentabilización de espacio de pantalla en forma de inserción publicitaria. Son, en contraposición con los buscadores horizontales generalistas como MSN Search, Yahoo! o Google, buscadores verticales especializados.
4.eMarketing: Nos encontramos en la actualidad inmersos en esta fase en la que pasamos a una empresa que emplea Internet para desarrollar su propia Red Interna pero que, enseguida, advierte las ventajas que ofrece la configuración de una Red Externa. Así, se multiplican las iniciativas por la que las empresas son capaces de compartir sus bases de datos en un entorno multisede (Red Interna) para a continuación pasar a compartir sus bases de datos con otras empresas de forma que puedan competir en otros mercados con un nivel mínimo de oferta que garantice un nivel rentable de tráfico. Algo que cada una por separado quizá no podría lograr. Vemos, pues, cómo el sector inmobiliario se ha desarrollado a través de dos grandes tendencias:
Portales aglutinadores de oferta y con enorme poder para atraer tráfico dirigidos a grandes audiencias y soportados por un modelo de negocio basado en la publicidad/cuota por inserción
Portales inmobiliarios de las propias agencias y promotoras con una oferta más reducida enfocados a nichos de mercado y cuya rentabilidad se calcula en base a los contactos/ventas obtenidos
A primera vista, parecería que este segundo grupo de páginas Web, con una cartera de producto más reducida y una capacidad de atracción de tráfico mucho menor, tiene escasas posibilidades de competir frente a los portales más generalistas.
Sin embargo, creemos que existen numerosas oportunidades de negocio para los portales más especializados, siempre que sean debidamente gestionados y tengan en cuenta ciertos aspectos clave que, por otro lado, son comunes a cualquier iniciativa de marketing online: Generalistas versus especialistas: Existe una corriente común a todos los sectores por la que la oferta general tiende siempre a fragmentarse en oferta más especializada. Por ejemplo, en televisión se pasó de canales generalistas, que ofrecían un poco de todo, a canales especializados (¿quiero una receta de cocina, ver un documental o aprender a preparar sushi?). Ocurrió lo mismo en radio y prensa. En el comercio, pasamos del Corte Inglés, a los Ikea, MediaMarkt y LeroyMerlin.
Es, pues, de esperar que los usuarios prefieran usar portales especializados capaces de aportar un nivel de información más profundo de su zona y su producto (vivienda de lujo, oferta en campos de golf, arco mediterráneo, etc.) que grandes portales generalistas con escasa profundidad de información. Concéntrese en conocer cuál es su nicho de mercado y ofrézcales lo que desean.
El puerto de partida de cualquier navegante siempre es un buscador: Según la última Macroencuesta de Usuarios de Internet de la Asociación para la Investigación para Medios de Comunicación (AIMC), la actividad más frecuente de los internautas es la búsqueda en motores de búsqueda y directorios, citada por más de un 97% de la muestra. Esto significa que la mayoría de las sesiones de navegación comienzan en un buscador.
Los grandes portales generalistas han estado compitiendo hasta hace bien poco en el terreno del branding, intentando generar un reconocimiento de marca en los usuarios potenciales que les garantice que teclearían directamente su dirección URL antes que ir a un buscador.
Sin embargo, la experiencia demuestra que en aquellos sectores en donde no hay un claro líder los usuarios tienden a efectuar una búsqueda antes que a introducir directamente una dirección (nadie busca coca-cola en Google para ir a la Web de Coca-Cola, pero si está buscando un adosado en Guardamar, posiblemente vaya a un buscador y teclee exactamente eso para iniciar una búsqueda). Sólo en los dos últimos años se han visto esfuerzos importantes por estar bien situados en los buscadores. Pero la propia amplitud de su oferta unida a la escasa profundidad de sus contenidos los hacen muy vulnerables para competir en este terreno. Cualquier portal inmobiliario local o regional debidamente programado y con un nivel de gestión de contenidos adecuado puede aparecer por encima de ellos en buscadores para las categorías de búsqueda que coinciden con su cliente potencial.
De nuevo, se trata de una apuesta por el nicho de mercado no para ganar en tráfico, pero sí en resultados. Los extranjeros procedentes de Reino Unido, Alemania, Francia e Italia acapararon el 35,8% del mercado de primera residencia Aunque la inversión inmobiliaria extranjera en España ha disminuido en los últimos años, en 2005 supuso 5.538 millones de euros, según datos del Banco de España. Los extranjeros procedentes de Reino Unido, Alemania, Francia e Italia acapararon el 35,8% del mercado de primera residencia. De los grandes portales generalistas, muy pocos son los que tienen versiones en otros idiomas. ¿Sabe cuántos resultados devuelve Google cuando buscamos "apartamento en Benidorm"? Más de un millón.
Si repetimos la búsqueda en Google.no en noruego, la cifra baja a menos de 20.000. En los idiomas, pues, encontramos un espacio mucho menos "concurrido" donde competir en Internet. ¿Y a qué colegio irán mis nenes?: A la hora de relocalizar nuestra residencia, surgen múltiples preguntas tan familiares como ésta. De modo que si la primera pregunta en una adquisición inmobiliaria es: quiero un "tipo de inmueble" en "localización geográfica" a continuación surgen muchas otras cuestiones como: "¿qué grado de profesionalidad, formalidad, seriedad, tiene la empresa con la que voy a tratar?, ¿cómo es el barrio donde está la vivienda, qué infraestructuras tiene, qué tipo de colegios, instalaciones deportivas, dotaciones sanitarias, centros comerciales, oportunidades de ocio quedan cerca de mi futura residencia?".
Ofrecer una profundidad de información sólo disponible y rentable para una oferta especializada o localizada es una inversión segura para convertirse en líder de un nicho de mercado, en "la mejor Web de inmuebles de segunda mano en el Cabo de Gata", "la mejor Web de alquiler vacacional en la Marina Baixa alicantina" o "la Web que más información ofrece sobre las distintas posibilidades que tiene un extranjero de trasladar su residencia a Torrevieja porque informa sobre temas de trabajo, legales, educación para los hijos, etc.".
La profundidad y especialización en contenidos, esencialmente en aquellos que son de interés para su cliente potencial, es un imán de tráfico de un gran alcance. Cabe, pues, reseñar a modo de conclusión que existe un enorme recorrido para las agencias y promotoras que estén dispuestas a apostar seriamente por este medio para captar clientes. Aunque es uno de los sectores en donde la competencia en Internet es feroz, también es cierto que existen todavía multitud de nichos de mercado que están por explotar. A modo de ejemplo, hemos señalado sólo algunas líneas a seguir para lograr rentabilizar un nicho de mercado.
Lo importante es que cada uno sea capaz de extrapolar estos ejemplos a su propio segmento de clientes para identificar adecuadamente cuáles son sus expectativas, inquietudes y deseos. Dónde están, cómo son, en qué idioma hablan y por qué les podría gustar nuestra oferta. Si somos capaces de identificar estos factores y dar una adecuada respuesta a cada uno de ellos en nuestro portal inmobiliario, estaremos en condiciones de competir de igual a igual con los más grandes.
22 julio 2007
Empezamos a escuchar noticias que ayudaran a recuperar la paralizada demanda
Reflexiones sobre el estado actual de la demanda
Conscientes del estado de opinion que prevalece en nuestro pais de forma generalizada acerca de las posibilidades de que la vivienda baje, y la paralizacion de la demanda que esto está provocando, ponemos especial atención en las noticias que van apareciendo y conformando la voluntad de decisión por parte de la demanda real que sigue existiendo, en la medida en que se generalice la idea de que esperar sólo conllevará pagar de más, como poco, lo que el IPC suba cada año.
La buena noticia es que comienzan a aparecer artículos que revelan el ajuste en los ultimos meses del precio de la vivienda a la inflacion y que esto apunta a ser la tónica que seguirá el mercado.
Esto es muy significativo, porque lleva implícito el mensaje: “lo mas probable es que los precios no bajen y sigan subiendo aunque sea como la inflación”.
O sea, que si quiero una vivienda nueva, va a ser dificil que valga menos dentro de un tiempo.
En mi opinion, de seguir esta tendencia, pasado el mes de Septiembre, comenzaremos a comprobar cómo se vuelve a la opción de decidirse por parte de la demanda real existente. Pero, atención. Esto conlleva una normalidad dentro de una dura situacion competitiva, por la ausencia de una parte significativa de los inversores anteriores, la fuerte oferta de vivienda nueva y usada que sale ahora al mercado y por el incremento permanente en el grado de exigencia del cliente potencial que nos venga a visitar.
Podemos contar con que este nos va a "exigir" sentirse compensado de alguna manera, para que en su psicología pueda aceptar la compra actual como un hecho conveniente y no demasiado arriesgado.
No se trata de hacer descuentos. Más bien es cómo mostramos el esfuerzo en servicio, personalización, financiación y compromiso, con su correspondiente esfuerzo económico, que estamos en disposición de asumir, a cambio del importante esfuerzo que a él le pedimos que haga, comprando en este difícil momento.
No hay tiempo que perder. Se trata de Diferenciarse de forma Adaptada al Mercado (DAM).
Nos interesa preguntarnos con rigor, escuchando la respuesta real:
¿Qué espera nuestro cliente de nosotros en este momento para sentirse compensado, sin caer en el simple descuento?.
El articulo que sigue de EL PAIS, avala lo que puede ser la tendencia a aceptar por los medios la idea esencial del mantenimiento de precios en equivalencia con el IPC a partir de ahora.Estaremos atentos al estado de la opinion publica al respecto.
Saludos,
Prudencio
(los subrayados del articulo son nuestros)
EL PAIS, 21 de Julio de 2007
El precio de los pisos se acomoda a la inflación
La vivienda se encarece en el trimestre un 1,5%, menos que el IPC, aunque en un año aún sube un 5,8%
MANUEL V. GÓMEZ - Madrid - 21/07/2007
El certificado del fin del boom inmobiliario ha llegado. La desaceleración de los precios de la vivienda se consolida. Tanto es así que en el segundo trimestre de 2007 los pisos se encarecieron un 1,5%, menos que la inflación, que entre abril y junio fue del 1,8%. La buena noticia para los futuros compradores se atenúa al ampliar el foco y observar que el incremento interanual fue del 5,8%. Aun así, es el menor ritmo desde 1998. La caída en la demanda provocada por los altos tipos de interés ha acabado por enfriar el mercado inmobiliario. En España hay casi 24 millones de viviendas, de las que el 90% pertenece al mercado libre. Para acceder a uno de estos pisos, en el segundo trimestre de este año hubo que pagar 2.054,5 euros por metro cuadrado.
La subida del IPC ha favorecido que el precio real de los pisos se congele de abril a junio
Durante 25 trimestres consecutivos el aumento en los precios de la vivienda libre ha superado al experimentado por el índice de precios al consumo (IPC). Incluso llegó a multiplicarlo por ocho entre abril y junio de 2003. Pero la tendencia ha cambiado, y en el pasado trimestre la inflación subió tres décimas más que el precio de la vivienda.
La situación es, en principio, coyuntural: el segundo trimestre del año suele ser más inflacionista que el resto. El final de las rebajas, y, en esta ocasión, el encarecimiento de la energía (el petróleo se encuentra cerca de su máximo histórico) han provocado un aumento del 1,8% en el IPC. Además, en términos interanuales el buen dato se enfría, pues la vivienda se encareció un 5,8% en los 12 últimos meses, según los datos presentados ayer por el Ministerio de Vivienda, y más que duplican a la inflación, que el mes pasado quedó en el 2,4%.
Así, el precio medio del metro cuadrado de la vivienda libre ha quedado en 2.054,5 euros, al mostrar un comportamiento similar a los índices generales. En tanto que por el metro cuadrado de vivienda protegida se paga un promedio de 1.035,8 euros, un 4% más que en 2006.
El Gobierno se acerca a su objetivo: que el comportamiento del precio de los pisos camine de la mano de la inflación. En diciembre de 2004, al comparar los datos de Vivienda y del Instituto Nacional de Estadística, el diferencial llegó a ser de 15,9 puntos.
"Continúa el proceso de acercamiento a la tasa del IPC", afirmó el director general de Arquitectura y Política de Vivienda, Rafael Pacheco. Y añadió: "Los precios estaban por las nubes y estos datos confirman el aterrizaje suave y tranquilo de los precios".
"La subida de los tipos de interés ha contribuido a que los precios de la vivienda se moderen", declaró Pacheco para explicar la desaceleración.
También entre los conocedores del mercado el precio del dinero aparece como responsable de la moderación. "La subida de tipos es clave", apunta Julio Rodríguez, ex presidente del antiguo Banco Hipotecario y actual gerente de la Universidad de Alcalá.
La salida al mercado de grandes cantidades de viviendas iniciadas años atrás (las últimas estadísticas la cifran en unas 750.000) es otro de los factores que apunta Rodríguez. A los que suma la pérdida de atractivo del ladrillo como inversión, ante los anuncios de menores subidas de precio."Se ha creado un estado de opinión de que los pisos van a bajar y esto ha aplazado la demanda", analiza José Luis Marcos, consejero delegado de la consultora Roan, para explicar la desaceleración de la vivienda. A la hora de hablar del precio del dinero su impacto. "Los tipos de interés también han jugado su papel, pero no son decisivos a estos niveles", añade.
Sobre el futuro próximo, Marcos cree que la vivienda no va a bajar; "tampoco va a subir". "Creo que la demanda se reactivará cuando la gente vea que los precios no bajan", concluye. Una opinión distinta de la de Julio Rodríguez, quien opina que en 2008 llegará un descenso nominal de precios.
De momento, la desaceleración de precios no ha llegado a toda España de igual forma. En Murcia y en Extremadura, la vivienda creció en un año por encima de los nueve puntos: un 9,4% y un 9,1% respectivamente. Mientras que en La Rioja los precios apenas se movieron (0,4%); y en Madrid y Navarra aumentaron un 3,1%.
El caso de Madrid es especialmente significativo, pues aunque creció en términos interanuales, al analizar exclusivamente el segundo trimestre del año los precios han caído un 0,4%.
El Ministerio también publicó ayer la estimación del parque de viviendas existente en España. En 2006, había en España casi 24 millones de viviendas, de las que la inmensa mayoría (88,73%) son libres.
El último dato dado a conocer por Vivienda fue el del precio del suelo en el primer trimestre de 2007. El metro cuadrado quedó en 271,8 euros de media, al aumentar un 5,6% respecto al mismo periodo de 2006. Donde resulta más caro el suelo es en las ciudades de más de 50.000 habitantes. Concretamente en Barcelona, donde el metro se paga a 1.161 euros, y Madrid, 1.057,3.
Al conocer los datos, el Partido Popular destacó que el precio de la vivienda ha crecido un 40,1% bajo el mandato del PSOE. Su portavoz en esta materia, Pablo Matos, subrayó que los mayores aumentos se producen en las comunidades autónomas donde gobiernan los socialistas.
Izquierda Unida, por su parte, reconoció que se ha atenuado el aumento de precios, pero señaló que todavía resulta difícil el acceso a la vivienda.
LAS CLAVES DE LA MODERACIÓN
La subida de los tipos de interés, sumada a la gran cantidad de viviendas que ha salido al mercado en los últimos años, ha provocado la desaceleración de los precios.
La cantidad media que se paga por metro cuadrado de vivienda libre duplica a la de la protegida.
En la Comunidad de Madrid, los precios de los pisos cayeron un 0,4% en el segundo trimestre del año.
Barcelona tiene el suelo más caro de España (1.161 euros por metro cuadrado), seguida de Madrid (1.057,3).
El objetivo enunciado por el Gobierno de que el precio de la vivienda tenga un comportamiento paralelo a la inflación se acerca.
Conscientes del estado de opinion que prevalece en nuestro pais de forma generalizada acerca de las posibilidades de que la vivienda baje, y la paralizacion de la demanda que esto está provocando, ponemos especial atención en las noticias que van apareciendo y conformando la voluntad de decisión por parte de la demanda real que sigue existiendo, en la medida en que se generalice la idea de que esperar sólo conllevará pagar de más, como poco, lo que el IPC suba cada año.
La buena noticia es que comienzan a aparecer artículos que revelan el ajuste en los ultimos meses del precio de la vivienda a la inflacion y que esto apunta a ser la tónica que seguirá el mercado.
Esto es muy significativo, porque lleva implícito el mensaje: “lo mas probable es que los precios no bajen y sigan subiendo aunque sea como la inflación”.
O sea, que si quiero una vivienda nueva, va a ser dificil que valga menos dentro de un tiempo.
En mi opinion, de seguir esta tendencia, pasado el mes de Septiembre, comenzaremos a comprobar cómo se vuelve a la opción de decidirse por parte de la demanda real existente. Pero, atención. Esto conlleva una normalidad dentro de una dura situacion competitiva, por la ausencia de una parte significativa de los inversores anteriores, la fuerte oferta de vivienda nueva y usada que sale ahora al mercado y por el incremento permanente en el grado de exigencia del cliente potencial que nos venga a visitar.
Podemos contar con que este nos va a "exigir" sentirse compensado de alguna manera, para que en su psicología pueda aceptar la compra actual como un hecho conveniente y no demasiado arriesgado.
No se trata de hacer descuentos. Más bien es cómo mostramos el esfuerzo en servicio, personalización, financiación y compromiso, con su correspondiente esfuerzo económico, que estamos en disposición de asumir, a cambio del importante esfuerzo que a él le pedimos que haga, comprando en este difícil momento.
No hay tiempo que perder. Se trata de Diferenciarse de forma Adaptada al Mercado (DAM).
Nos interesa preguntarnos con rigor, escuchando la respuesta real:
¿Qué espera nuestro cliente de nosotros en este momento para sentirse compensado, sin caer en el simple descuento?.
El articulo que sigue de EL PAIS, avala lo que puede ser la tendencia a aceptar por los medios la idea esencial del mantenimiento de precios en equivalencia con el IPC a partir de ahora.Estaremos atentos al estado de la opinion publica al respecto.
Saludos,
Prudencio
(los subrayados del articulo son nuestros)
EL PAIS, 21 de Julio de 2007
El precio de los pisos se acomoda a la inflación
La vivienda se encarece en el trimestre un 1,5%, menos que el IPC, aunque en un año aún sube un 5,8%
MANUEL V. GÓMEZ - Madrid - 21/07/2007
El certificado del fin del boom inmobiliario ha llegado. La desaceleración de los precios de la vivienda se consolida. Tanto es así que en el segundo trimestre de 2007 los pisos se encarecieron un 1,5%, menos que la inflación, que entre abril y junio fue del 1,8%. La buena noticia para los futuros compradores se atenúa al ampliar el foco y observar que el incremento interanual fue del 5,8%. Aun así, es el menor ritmo desde 1998. La caída en la demanda provocada por los altos tipos de interés ha acabado por enfriar el mercado inmobiliario. En España hay casi 24 millones de viviendas, de las que el 90% pertenece al mercado libre. Para acceder a uno de estos pisos, en el segundo trimestre de este año hubo que pagar 2.054,5 euros por metro cuadrado.
La subida del IPC ha favorecido que el precio real de los pisos se congele de abril a junio
Durante 25 trimestres consecutivos el aumento en los precios de la vivienda libre ha superado al experimentado por el índice de precios al consumo (IPC). Incluso llegó a multiplicarlo por ocho entre abril y junio de 2003. Pero la tendencia ha cambiado, y en el pasado trimestre la inflación subió tres décimas más que el precio de la vivienda.
La situación es, en principio, coyuntural: el segundo trimestre del año suele ser más inflacionista que el resto. El final de las rebajas, y, en esta ocasión, el encarecimiento de la energía (el petróleo se encuentra cerca de su máximo histórico) han provocado un aumento del 1,8% en el IPC. Además, en términos interanuales el buen dato se enfría, pues la vivienda se encareció un 5,8% en los 12 últimos meses, según los datos presentados ayer por el Ministerio de Vivienda, y más que duplican a la inflación, que el mes pasado quedó en el 2,4%.
Así, el precio medio del metro cuadrado de la vivienda libre ha quedado en 2.054,5 euros, al mostrar un comportamiento similar a los índices generales. En tanto que por el metro cuadrado de vivienda protegida se paga un promedio de 1.035,8 euros, un 4% más que en 2006.
El Gobierno se acerca a su objetivo: que el comportamiento del precio de los pisos camine de la mano de la inflación. En diciembre de 2004, al comparar los datos de Vivienda y del Instituto Nacional de Estadística, el diferencial llegó a ser de 15,9 puntos.
"Continúa el proceso de acercamiento a la tasa del IPC", afirmó el director general de Arquitectura y Política de Vivienda, Rafael Pacheco. Y añadió: "Los precios estaban por las nubes y estos datos confirman el aterrizaje suave y tranquilo de los precios".
"La subida de los tipos de interés ha contribuido a que los precios de la vivienda se moderen", declaró Pacheco para explicar la desaceleración.
También entre los conocedores del mercado el precio del dinero aparece como responsable de la moderación. "La subida de tipos es clave", apunta Julio Rodríguez, ex presidente del antiguo Banco Hipotecario y actual gerente de la Universidad de Alcalá.
La salida al mercado de grandes cantidades de viviendas iniciadas años atrás (las últimas estadísticas la cifran en unas 750.000) es otro de los factores que apunta Rodríguez. A los que suma la pérdida de atractivo del ladrillo como inversión, ante los anuncios de menores subidas de precio."Se ha creado un estado de opinión de que los pisos van a bajar y esto ha aplazado la demanda", analiza José Luis Marcos, consejero delegado de la consultora Roan, para explicar la desaceleración de la vivienda. A la hora de hablar del precio del dinero su impacto. "Los tipos de interés también han jugado su papel, pero no son decisivos a estos niveles", añade.
Sobre el futuro próximo, Marcos cree que la vivienda no va a bajar; "tampoco va a subir". "Creo que la demanda se reactivará cuando la gente vea que los precios no bajan", concluye. Una opinión distinta de la de Julio Rodríguez, quien opina que en 2008 llegará un descenso nominal de precios.
De momento, la desaceleración de precios no ha llegado a toda España de igual forma. En Murcia y en Extremadura, la vivienda creció en un año por encima de los nueve puntos: un 9,4% y un 9,1% respectivamente. Mientras que en La Rioja los precios apenas se movieron (0,4%); y en Madrid y Navarra aumentaron un 3,1%.
El caso de Madrid es especialmente significativo, pues aunque creció en términos interanuales, al analizar exclusivamente el segundo trimestre del año los precios han caído un 0,4%.
El Ministerio también publicó ayer la estimación del parque de viviendas existente en España. En 2006, había en España casi 24 millones de viviendas, de las que la inmensa mayoría (88,73%) son libres.
El último dato dado a conocer por Vivienda fue el del precio del suelo en el primer trimestre de 2007. El metro cuadrado quedó en 271,8 euros de media, al aumentar un 5,6% respecto al mismo periodo de 2006. Donde resulta más caro el suelo es en las ciudades de más de 50.000 habitantes. Concretamente en Barcelona, donde el metro se paga a 1.161 euros, y Madrid, 1.057,3.
Al conocer los datos, el Partido Popular destacó que el precio de la vivienda ha crecido un 40,1% bajo el mandato del PSOE. Su portavoz en esta materia, Pablo Matos, subrayó que los mayores aumentos se producen en las comunidades autónomas donde gobiernan los socialistas.
Izquierda Unida, por su parte, reconoció que se ha atenuado el aumento de precios, pero señaló que todavía resulta difícil el acceso a la vivienda.
LAS CLAVES DE LA MODERACIÓN
La subida de los tipos de interés, sumada a la gran cantidad de viviendas que ha salido al mercado en los últimos años, ha provocado la desaceleración de los precios.
La cantidad media que se paga por metro cuadrado de vivienda libre duplica a la de la protegida.
En la Comunidad de Madrid, los precios de los pisos cayeron un 0,4% en el segundo trimestre del año.
Barcelona tiene el suelo más caro de España (1.161 euros por metro cuadrado), seguida de Madrid (1.057,3).
El objetivo enunciado por el Gobierno de que el precio de la vivienda tenga un comportamiento paralelo a la inflación se acerca.
20 julio 2007
Reaccionar ante la actual situación del sector
Es digno de leer este artículo aparecido en www.cotizalia.com, por la carga erosiva que se desprende contra el sector y contra las "formas" con que algunas promotoras y consultoras han operado.
Es importante asumir que no gozamos de buena prensa y que el mercado, realmente, está forzando una rectificación pública y una compensación a lo que se vive como un abuso en los precios.
Analizo desde hace un tiempo la perspectiva sicológica del comprador actual, constatando con los compradores potenciales que nos visitan en las oficinas de venta de nuevas promociones, que el deseo de comprar actual, está condicionado a la sensación de obtener una compensación. Para poder sentir que COMPRAN BIEN y que pueden hoy satisfacer su necesidad de compra.
Si no es así, prefieren esperar a que "las viviendas bajen".
Nos conviene tener en cuenta que la sensibilización actual del potencial comprador de vivienda sobre el precio es muy alta y muy firme.
Es hora de transmitirles, de un modo elegante, con humildad, que comprendemos su necesidad de pagar un precio ajustado y que vamos a hacer por ellos un esfuerzo en la negociación de su compra.
Espero vuestros comentarios sobre ello, que enriquecerán nuestra visión común.
Prudencio López
Artículo de cotizalia:
La CNMV pone en la picota a CB Richard Ellis al cuestionar las valoraciones de las inmobiliarias
El terremoto causado por el presidente de la CNMV, Julio Segura, con sus críticas a las valoraciones de las inmobiliarias cotizadas tiene un claro damnificado: el líder de este negocio en España, la multinacional británica CB Richard Ellis. Ahora se pone en cuestión la forma de calcular el valor de estas empresas (el famoso NAV, Net Asset Value), e incluso la propia utilidad de esta valoración en un mercado de precios de la baja.
Siempre ha habido sospechas sobre la forma de valorar los activos de las inmobiliarias; siempre se ha hablado de "valoraciones a la carta", de que la empresa que paga la tasación es la que la dicta, y de que la "independencia" de los asesores externos era cualquier cosa menos eso. Ahora, con el ataque de Segura, son algo más que sospechas. El presidente del regulador anunció que iba a supervisar los métodos de valoración y que, para ello, va a pedir informes a sociedades sometidas a "algún tipo de supervisión", lo que ha provocado una unión de las inmobiliarias más grandes para lavar su imagen.
Las propias consultoras -también participan en este negocio Knight Frank, Aguirre Newman y Jones Lang Lasalle- reconocen que la forma de calcular el NAV (básicamente, los activos de la empresa menos la deuda en que ha incurrido para financiarlos) es "subjetiva", como lo es la valoración de cualquier empresa. Así figuraba en el folleto de la reciente OPV de Realia, donde CB Richard Ellis admitía que "esta tasación se fundamenta en numerosas hipótesis sin confirmar". Riofisa -en este caso valorada por Knight Frank- rizó el rizo, porque su NAV incluía los proyectos sin iniciar a valor de mercado, en vez de la práctica habitual de incluir sólo el valor del suelo.
El sector se defiende con el argumento de que utilizan la metodología "más aceptada internacionalmente, de mayor prestigio y con una cientificidad muy alta", conocida como Rics (Royal Institution of Chartered Surveyors): se basa en el precio que acordarían un comprador y un vendedor que no tienen un especial interés en un inmueble. Un experto del sector contraataca preguntando "por qué la CNMV no ha dado la voz de alarma antes. El supervisor es corresponsable de la situación". Otro profesional va más lejos: "No creo que Segura sepa qué es el Rics, y si repasa las transacciones posteriores a las salidas a bolsa de inmobiliarias, se llevará una sorpresa por la alta fiabilidad del método".
Luego está el problema de los conflictos de interés: muchas de estas consultoras hacen negocios con las empresas valoradas en otras muchas operaciones: compraventa de inmuebles y suelo, arrendamientos, servicios de consultoría, etc. Por ejemplo, Richard Ellis valoró a Astroc para su salida a bolsa, pero además le asesoró en la compra de Landscape al Sabadell, en la venta de los activos arrendados a GE Real Estate y en la entrada en su capital de Rayet. Richard Ellis se ha negado a hacer declaraciones al respecto, amparándose en cláusulas de confidencialidad. Otros clientes de la firma, aparte de Astroc y Realia, son Fadesa, Colonial (la antigua Inmocaral) y el BBVA en la búsqueda de su ciudad financiera.
Cuando se saca esta crítica, las consultoras replican que la valoración de empresas "no es significativa" en su facturación y que se trata de un área de negocio totalmente separada del resto. Pero su impacto en el mercado bursátil sí es significativo, de ahí las críticas actuales. Estas sociedades se extrañan de que todo el mundo las critique y nadie cuestione "las tasaciones de los pisos, muy por encima de su valor real para que los bancos puedan conceder las hipotecas". Sin embargo, las consultoras no tienen que rendir cuentas a ningún regulador en nuestro país, mientras que las tasadoras responden ante el Banco de España.
Y además, los precios bajan
La cosa se complica todavía más en las crisis inmobiliarias como la que está comenzando en España y ya se vive desde hace meses en EEUU. "El mayor activo de las inmobiliarias es el suelo, que ya no vale el precio que pagaron por él, lo que les ha obligado a rebajar su valor en libros. Sin embargo, las empresas todavía están pagando la deuda que necesitaron para comprar ese suelo", explicaba ayer un artículo del Wall Street Journal sobre este tema.
Es decir, no sólo está en cuestión la forma de calcular el NAV, sino también su propia utilidad cuando el valor de esos activos está bajando continuamente. Recientemente, las inmobiliarias norteamericanas KB Home y Lennar rebajaron el valor de sus activos en un 7% y un 4%, respectivamente. "Nadie tiene ninguna visibilidad sobre el valor subyacente de los activos, pero lo único seguro es que está bajando", sentencia Robert Sellar, gestor de inversiones en Aberdeen.
Es importante asumir que no gozamos de buena prensa y que el mercado, realmente, está forzando una rectificación pública y una compensación a lo que se vive como un abuso en los precios.
Analizo desde hace un tiempo la perspectiva sicológica del comprador actual, constatando con los compradores potenciales que nos visitan en las oficinas de venta de nuevas promociones, que el deseo de comprar actual, está condicionado a la sensación de obtener una compensación. Para poder sentir que COMPRAN BIEN y que pueden hoy satisfacer su necesidad de compra.
Si no es así, prefieren esperar a que "las viviendas bajen".
Nos conviene tener en cuenta que la sensibilización actual del potencial comprador de vivienda sobre el precio es muy alta y muy firme.
Es hora de transmitirles, de un modo elegante, con humildad, que comprendemos su necesidad de pagar un precio ajustado y que vamos a hacer por ellos un esfuerzo en la negociación de su compra.
Espero vuestros comentarios sobre ello, que enriquecerán nuestra visión común.
Prudencio López
Artículo de cotizalia:
La CNMV pone en la picota a CB Richard Ellis al cuestionar las valoraciones de las inmobiliarias
El terremoto causado por el presidente de la CNMV, Julio Segura, con sus críticas a las valoraciones de las inmobiliarias cotizadas tiene un claro damnificado: el líder de este negocio en España, la multinacional británica CB Richard Ellis. Ahora se pone en cuestión la forma de calcular el valor de estas empresas (el famoso NAV, Net Asset Value), e incluso la propia utilidad de esta valoración en un mercado de precios de la baja.
Siempre ha habido sospechas sobre la forma de valorar los activos de las inmobiliarias; siempre se ha hablado de "valoraciones a la carta", de que la empresa que paga la tasación es la que la dicta, y de que la "independencia" de los asesores externos era cualquier cosa menos eso. Ahora, con el ataque de Segura, son algo más que sospechas. El presidente del regulador anunció que iba a supervisar los métodos de valoración y que, para ello, va a pedir informes a sociedades sometidas a "algún tipo de supervisión", lo que ha provocado una unión de las inmobiliarias más grandes para lavar su imagen.
Las propias consultoras -también participan en este negocio Knight Frank, Aguirre Newman y Jones Lang Lasalle- reconocen que la forma de calcular el NAV (básicamente, los activos de la empresa menos la deuda en que ha incurrido para financiarlos) es "subjetiva", como lo es la valoración de cualquier empresa. Así figuraba en el folleto de la reciente OPV de Realia, donde CB Richard Ellis admitía que "esta tasación se fundamenta en numerosas hipótesis sin confirmar". Riofisa -en este caso valorada por Knight Frank- rizó el rizo, porque su NAV incluía los proyectos sin iniciar a valor de mercado, en vez de la práctica habitual de incluir sólo el valor del suelo.
El sector se defiende con el argumento de que utilizan la metodología "más aceptada internacionalmente, de mayor prestigio y con una cientificidad muy alta", conocida como Rics (Royal Institution of Chartered Surveyors): se basa en el precio que acordarían un comprador y un vendedor que no tienen un especial interés en un inmueble. Un experto del sector contraataca preguntando "por qué la CNMV no ha dado la voz de alarma antes. El supervisor es corresponsable de la situación". Otro profesional va más lejos: "No creo que Segura sepa qué es el Rics, y si repasa las transacciones posteriores a las salidas a bolsa de inmobiliarias, se llevará una sorpresa por la alta fiabilidad del método".
Luego está el problema de los conflictos de interés: muchas de estas consultoras hacen negocios con las empresas valoradas en otras muchas operaciones: compraventa de inmuebles y suelo, arrendamientos, servicios de consultoría, etc. Por ejemplo, Richard Ellis valoró a Astroc para su salida a bolsa, pero además le asesoró en la compra de Landscape al Sabadell, en la venta de los activos arrendados a GE Real Estate y en la entrada en su capital de Rayet. Richard Ellis se ha negado a hacer declaraciones al respecto, amparándose en cláusulas de confidencialidad. Otros clientes de la firma, aparte de Astroc y Realia, son Fadesa, Colonial (la antigua Inmocaral) y el BBVA en la búsqueda de su ciudad financiera.
Cuando se saca esta crítica, las consultoras replican que la valoración de empresas "no es significativa" en su facturación y que se trata de un área de negocio totalmente separada del resto. Pero su impacto en el mercado bursátil sí es significativo, de ahí las críticas actuales. Estas sociedades se extrañan de que todo el mundo las critique y nadie cuestione "las tasaciones de los pisos, muy por encima de su valor real para que los bancos puedan conceder las hipotecas". Sin embargo, las consultoras no tienen que rendir cuentas a ningún regulador en nuestro país, mientras que las tasadoras responden ante el Banco de España.
Y además, los precios bajan
La cosa se complica todavía más en las crisis inmobiliarias como la que está comenzando en España y ya se vive desde hace meses en EEUU. "El mayor activo de las inmobiliarias es el suelo, que ya no vale el precio que pagaron por él, lo que les ha obligado a rebajar su valor en libros. Sin embargo, las empresas todavía están pagando la deuda que necesitaron para comprar ese suelo", explicaba ayer un artículo del Wall Street Journal sobre este tema.
Es decir, no sólo está en cuestión la forma de calcular el NAV, sino también su propia utilidad cuando el valor de esos activos está bajando continuamente. Recientemente, las inmobiliarias norteamericanas KB Home y Lennar rebajaron el valor de sus activos en un 7% y un 4%, respectivamente. "Nadie tiene ninguna visibilidad sobre el valor subyacente de los activos, pero lo único seguro es que está bajando", sentencia Robert Sellar, gestor de inversiones en Aberdeen.
30 junio 2007
Interesante informe sobre el futuro inmediato del BBVA
El BBVA prevé que el precio de la vivienda se estancará en 2009
DAVID BLÁZQUEZ
MADRID. «Estamos sorprendidos por la gran cantidad de alarmismo, generado en estos últimos meses, proveniente del extranjero». Con esta declaración comenzó el economista jefe del BBVA, José Luis Escrivá, la presentación del estudio «Situación Inmobiliaria», en el que dio a conocer las previsiones económicas sobre la vivienda en España para los próximos años.
En concreto, el informe detalla que el precio de la vivienda para este año 2007 cerrará con una subida del 5,9%, que aumentará en torno al 1,4% en 2008 y se estancará en 2009, con un registro de crecimiento cero. «Del exceso de demanda se pasará al exceso de oferta, que estará presente varios años», anunció el economista jefe del BBVA, quien agregó que este ajuste de la demanda es el factor determinante para la «estabilización» de los precios.
Asimismo, Escrivá reconoció que en algunas provincias se van a producir en los próximos años caídas de precios en vivienda, sobre todo «en zonas costeras y en el segmento de segunda residencia, porque la demanda subyacente es menos estable y su crecimiento es desproporcionado». Entre ellas, Baleares, Tarragona, Alicante, Castellón o Murcia.
Efectos benignos
Escrivá transmitió constantemente un mensaje tranquilizador, puesto que desde el BBVA creen que el «aterrizaje suave» o «ajuste gradual» de los precios de la vivienda, tendrá un «impacto limitado» o con «efectos benignos» sobre el conjunto de la economía española, debido principalmente a la estabilidad y actual ritmo de expansión que vive el país, junto con el crecimiento sostenible del empleo.
Los efectos del sector inmobiliario se cuantificarán en una reducción de hasta tres décimas menos sobre el crecimiento del PIB español en 2007 y de cuatro en 2008. En cuanto al crecimiento del empleo en construcción se espera que se desacelere desde el 7,5% observado en 2006, hasta tasas del 3,7% en 2007 y del 1,3% en 2008.
Sobre la accesibilidad a una vivienda de las familias españolas, el informe dice que mejorará en los próximos años, por la moderación de los precios de la vivienda y al estancamiento de los tipos de interés, en torno al 5,5% para 2008. Según un indicador propio que realiza la entidad, el esfuerzo de las familias para acceder a una vivienda habría alcanzado «máximos» este año.
La inversión en vivienda de de los hogares crecerá un 3,8% en 2007, caerá hasta el 1% en 2008, y podría no crecer o registrar tasas negativas en 2009, dejando de contribuir en el crecimiento de la economía.
Por último, Escrivá se manifestó a favor de la eliminación de las deducciones fiscales por compra de una vivienda y de crear un «gran mercado de alquiler más líquido y extenso que el actual», donde se debería «proteger jurídicamente al arrendador para fomentar este tipo de accesibilidad frente al sistema establecido en España de adquisición en propiedad».
DAVID BLÁZQUEZ
MADRID. «Estamos sorprendidos por la gran cantidad de alarmismo, generado en estos últimos meses, proveniente del extranjero». Con esta declaración comenzó el economista jefe del BBVA, José Luis Escrivá, la presentación del estudio «Situación Inmobiliaria», en el que dio a conocer las previsiones económicas sobre la vivienda en España para los próximos años.
En concreto, el informe detalla que el precio de la vivienda para este año 2007 cerrará con una subida del 5,9%, que aumentará en torno al 1,4% en 2008 y se estancará en 2009, con un registro de crecimiento cero. «Del exceso de demanda se pasará al exceso de oferta, que estará presente varios años», anunció el economista jefe del BBVA, quien agregó que este ajuste de la demanda es el factor determinante para la «estabilización» de los precios.
Asimismo, Escrivá reconoció que en algunas provincias se van a producir en los próximos años caídas de precios en vivienda, sobre todo «en zonas costeras y en el segmento de segunda residencia, porque la demanda subyacente es menos estable y su crecimiento es desproporcionado». Entre ellas, Baleares, Tarragona, Alicante, Castellón o Murcia.
Efectos benignos
Escrivá transmitió constantemente un mensaje tranquilizador, puesto que desde el BBVA creen que el «aterrizaje suave» o «ajuste gradual» de los precios de la vivienda, tendrá un «impacto limitado» o con «efectos benignos» sobre el conjunto de la economía española, debido principalmente a la estabilidad y actual ritmo de expansión que vive el país, junto con el crecimiento sostenible del empleo.
Los efectos del sector inmobiliario se cuantificarán en una reducción de hasta tres décimas menos sobre el crecimiento del PIB español en 2007 y de cuatro en 2008. En cuanto al crecimiento del empleo en construcción se espera que se desacelere desde el 7,5% observado en 2006, hasta tasas del 3,7% en 2007 y del 1,3% en 2008.
Sobre la accesibilidad a una vivienda de las familias españolas, el informe dice que mejorará en los próximos años, por la moderación de los precios de la vivienda y al estancamiento de los tipos de interés, en torno al 5,5% para 2008. Según un indicador propio que realiza la entidad, el esfuerzo de las familias para acceder a una vivienda habría alcanzado «máximos» este año.
La inversión en vivienda de de los hogares crecerá un 3,8% en 2007, caerá hasta el 1% en 2008, y podría no crecer o registrar tasas negativas en 2009, dejando de contribuir en el crecimiento de la economía.
Por último, Escrivá se manifestó a favor de la eliminación de las deducciones fiscales por compra de una vivienda y de crear un «gran mercado de alquiler más líquido y extenso que el actual», donde se debería «proteger jurídicamente al arrendador para fomentar este tipo de accesibilidad frente al sistema establecido en España de adquisición en propiedad».
19 junio 2007
Promotores de vivienda vacacional reconocen que el sector está deteriorado y que cuesta obtener financiación
"El mercado de la vivienda vacacional está evidentemente deteriorado en España. El sentimiento del promotor es de preocupación y de reflexión sobre nuestros errores". Así se manifestaba Manuel Gandarias, presidente de Live in Spain, durante la presentación del estudio sobre el sector de la consultora inmobiliaria Grupo i.
Una de las razones de la situación que vive el sector es el desfase entre oferta y demanda, tal y como ha puesto de manifiesto el citado informe. Las promotoras iniciarán en torno a 140.000 viviendas vacacionales en 2007, casi un 13% menos que en 2006, cuando se levantaron unas 158.000 unidades. Con todo, las previsiones de demanda para este año no alcanzan las 90.200 viviendas, lo que supone un desfase entre ambos parámetros de unos 50.000 inmuebles, según el estudio.
Este descenso de la actividad constructora en el sector vacacional se produce en un momento de "incertidumbre" ante un cambio de ciclo en el sector, cuyos principales síntomas son, de momento, un descenso de las ventas, así como una moderación de la demanda, con la desaparición progresiva del inversor especulativo y una tendencia hacia un mayor reparto geográfico de la misma. A esto hay que añadir la constatación, verbalizada por Gandarias, de que "cada vez que vamos a pedir financiación a la banca, pregunta el destino y está siendo bastante cauta". A este directivo no le cabe duda de que "tarde o temprano el consumo se verá afectado".
Así, más del 80% de las empresas promotoras que han participado en la encuesta opina que los ritmos de venta han ido peor o mucho peor en el último año, si bien, el presidente del Grupo i, Raúl García, encargado de presentar el informe, se aseguró que la situación "no es de crisis".
En este sentido, y pese a que las previsiones de crecimiento de la demanda hasta 2011 del Grupo i respecto a años anteriores se han moderado, pasando de crecimientos de hasta el 4% al 1,6% anual (96.200 viviendas anuales), la consultora asegura con optimismo que, frente a una demanda real prevista no superior a las 100.000 viviendas, la potencial podría ser muy superior. Por otro lado, la composición de la demanda se reparte en un 33% de origen extranjero y un 67% nacional, reparto que se irá compensando de forma que en 2011 estos porcentajes serán del 35% y el 65%, respectivamente.
Desaceleración de los ritmos de ventas
Por otra parte, la ralentización del mercado se ha visto reflejada en una desaceleración del ritmo de ventas a partir de 2005. Así, la tasa de absorción (porcentaje de viviendas de una promoción vendidas en un mes), del 8,7% en 2004, bajó en aquel año al 5,5% para descender, de forma más moderada, hasta el 4,9% el pasado año.
Sin embargo, estos descensos no se han dado en todas las regiones por igual. De hecho, desde el Grupo i se afirma que Cataluña y Comunidad Valenciana ya han "tocado techo" en este sentido.
Este descenso de la tasa de absorción, lógicamente unido a un aumento de los ritmos de ventas -entre 20 y 22 meses actualmente-, ha ido aparejada a una progresiva caída en los incrementos de precios. Así, se prevé que éstos suban un 5,3% en 2007, más de dos puntos por debajo de la subida experimentada en el primer trimestre del año (7,4%), para ajustarse al IPC en 2008, si bien, estos incrementos serán mayores en aquellas zonas con un mercado vacacional aún incipiente. Los mayores aumentos de 2007 se darán en Tarragona y Murcia (6,5%), seguidos de Galicia, Asturias y Huelva (6%). Los menores crecimientos de precios se localizarán en Barcelona (1,1%), Santa Cruz de Tenerife (1,2%) y Málaga (2,8%).
Los miembros participantes en el acto de presentación del estudio coincidieron en la necesidad de trabajar en una mayor adaptación de la oferta a la nueva demanda e impulsar una "marca España" que compense el deterioro de la imagen que han podido causar los últimos casos de corrupción urbanística y las denuncias de la UE ante la degradación medioambiental del litoral peninsular.
En primer lugar, en el informe se precisa que se está dando una "contención" del precio final de las viviendas, mediante una tendencia a la disminución de dormitorios, de forma que los precios finales no se incrementan para el comprador, pero sí el beneficio por metro cuadrado para el promotor.
Por su parte, el consejero delegado del Grupo i, Ignacio Pindado, apostó por buscar "nuevas estrategias de negocio", mientras que el consejero delegado de la promotora Beleyma, Armando Mateo, opinó que en el nuevo contexto será necesario "manejar el talento" del sector para "trabajar seriamente en el mercado global". No obstante, todos coincidieron en renovar los sistemas comercialización.
www.elconfidencial.com
01 junio 2007
El precio de la vivienda en España podrían caer hasta un 5% en 2008
noticia de Urbanoticias.com
Esto implicaría un descenso de la actividad constructora residencial del 40% en 2009, según un estudio del banco estadounidense Morgan Stanley.
El informe, que analiza, entre otras cuestiones, las perspectivas futuras del sector residencial en España, asegura que, en todo caso, el mercado inmobiliario español vivirá un ‘ajuste’ que se materializará en un descenso de la actividad constructora en el ámbito residencial entre los años 2008 y 2009.
Así, otro de los posibles escenarios planteados sería un contexto de incrementos en el precio de la vivienda que no superarían el 5% entre 2008 y 2010. Sin embargo, la demanda caería hasta las 350.000 viviendas nuevas anuales y el descenso de la construcción residencial sería de hasta el 70% durante los dos próximos años.
El tercero de los escenarios plantea también subidas no superiores al 5% al año, y una reducción de la construcción residencial, esta vez no superior al 20% en 2009. No obstante, la demanda de viviendas nuevas en esta coyuntura se mantendría estable en torno a las 600.000.
En este contexto, el mercado hipotecario español también registrará una ‘significativa’ desaceleración entre 2008 y 2010, que incidirá en primer lugar sobre los préstamos concedidos a inmobiliarias, que caerán en términos absolutos durante los dos próximos años.
Según el estudio, dicha desaceleración alcanzará también a las hipotecas individuales, aunque sus efectos empezarán a notarse especialmente a partir del año 2009.
Sin embargo, el banco estadounidense considera que esta situación tendría un efecto limitado sobre los resultados de los bancos españoles, ya que los préstamos hipotecarios tan sólo representan el 12% de su facturación total.
Por otro lado, el estudio señala que la demanda total registrada en los últimos años, entre las 550.000 y las 650.000 viviendas nuevas anuales, puede explicarse a partir de factores demográficos y sociales.
Además, asegura que la demanda resultante de estos factores supone una cifra próxima al número de viviendas finalizadas de media en este periodo (580.000). lo que demuestra que ‘el porcentaje de viviendas que fueron compradas con fines especulativos no es significativo’.
Los factores que explicarían la demanda existente durante los últimos años serían el crecimiento de la población de entre 25 y 65 años (200.000 viviendas anuales), así como de los inmigrantes en este tramo de edades (entre 100.000 y 150.000 viviendas), los inmigrantes europeos que eligen España como lugar donde establecerse tras la jubilación (50.000 viviendas), factores sociales como los divorcios y matrimonios (100.000 viviendas), y la adquisición de entre 100.000 y 150.000 segundas viviendas en la costa al año.
14 mayo 2007
Casas bioclimáticas: inversión con futuro
Javier Naval, expansión
No cabe duda que la vivienda bioclimática ha ganado protagonismo en los últimos meses, motivado, en gran medida, por el Código Técnico de la Edificación, que , aunque actúa sobre mas conceptos que los de viviendas bioclimatica, hace referencia a e ahorro de energético, salubridad y protección frente a la humedad y frente al ruido, que se aproximan a los ideales bioclimáticos.
Pero que nadie crea que el modelo de vivienda sostenible y respetuosa con el medio ambiente, es nuevo, ya que , desde hace unos diez años, muchas promotoras, habían adoptado la postura moral de construir viviendas bioclimáticas como respuestas a sus políticas de responsabilidad social, aportando su particular granito de arena a la sociedad, al desarrollo sostenible, al respeto medio ambiental y la protección del entorno en el que vivimos.
Lo que si podemos considerar novedoso es el concepto de este tipo de vivienda como un reclamo comercial para el consumidor. El mercado inmobiliario evoluciona hacia posiciones distintas. Hasta no hace mucho, las compañías colocan un producto en el mercado y este era absorbido rápidamente sin ni siquiera importar su calidad arquitectónica y materiales de construcción. Hoy el mercado evoluciona orientado a la demanda y algunas inmobiliarias apostamos por la promoción de viviendas de calidad para cualquier público.
Un ejemplo de esta estrategia es la promoción de viviendas bioclimáticas, que si bien ya cuentan con 10 años de historia, su futuro y éxito entre el publico aun esta por llegar. Los principales reclamos de este modelo de vivienda son el diseño, las dotaciones, las energías y materiales renovables utilizados para su construcción, siempre orientados al ahorro de energético y la sostenibilidad, que finalmente terminaran aportando muco mas calidad de vida para los usuarios. Podríamos considerar que la compra de una vivienda bioclimatica es una clara inversión en calidad d vida, ya que son mas confortables, mas sanas, menos ruidosas y a medio-largo plazo mucho mas económicas de mantener.
Según el estudio análisis comparativo de viviendas con solución bioclimatica frente a otras con soluciones convencionales, elaborado por Aventis junto a la universidad politécnica de Madrid, la compra de estas viviendas supone entre un 5% y un 10% mas de coste frente a una tradicional, aunque es cierto que, desde el primer momento, el ahorro energético supone entre un 50% y un 60%.
Por lo tanto, y desde el punto de vista de la inversión, el incremento en el precio final de estas viviendas se ve compensado con el posterior ahorro. Además a largo plazo es mas probable que mucha de las dotaciones y características aportadas por la vivienda bioclimática pasen a convertirse en elementos estandarizados de las viviendas tradicionales que además no cumplan con los requerimientos del Código Técnico de la edificación. Una circunstancia que se podría ver agudizada con la evolución social hacia la concienciación y el respeto al medio ambiente, comportamiento sostenible y el uso de energías renovables.
¿se imagina que dentro de 20 años quiere comprar una vivienda y esta no cuenta con materiales renovables y poco contaminantes? ¿Qué pasaría si su vivienda no hubiera sido diseñada con dispositivos de ventilación cruzada, que reduzcan el uso de los aires acondicionados?, ¿y si no explotara energías renovables y no contase con un sistema de reciclajes de agua?¿ estaría dispuesto a vivir en una casa así? Y mas aun ¿invertiría en ella? O lo que es lo mismo ¿seria usted capaz de irse a vivir hoy a una vivienda sin calefacción, sin aislamientos en una comunidad sin ascensor?.
Comprar una vivienda bioclimatica es, por tanto, una inversión en dos sentido. Por una parte una inversión, que se rentabilizará económicamente a largo plazo para una baja factura energética o en una posterior mejor venta debido a la escasez de este tipo de producto. Y por otra, una inversión en nuestro futuro como resultado del respeto al medio ambiente.
No cabe duda que la vivienda bioclimática ha ganado protagonismo en los últimos meses, motivado, en gran medida, por el Código Técnico de la Edificación, que , aunque actúa sobre mas conceptos que los de viviendas bioclimatica, hace referencia a e ahorro de energético, salubridad y protección frente a la humedad y frente al ruido, que se aproximan a los ideales bioclimáticos.
Pero que nadie crea que el modelo de vivienda sostenible y respetuosa con el medio ambiente, es nuevo, ya que , desde hace unos diez años, muchas promotoras, habían adoptado la postura moral de construir viviendas bioclimáticas como respuestas a sus políticas de responsabilidad social, aportando su particular granito de arena a la sociedad, al desarrollo sostenible, al respeto medio ambiental y la protección del entorno en el que vivimos.
Lo que si podemos considerar novedoso es el concepto de este tipo de vivienda como un reclamo comercial para el consumidor. El mercado inmobiliario evoluciona hacia posiciones distintas. Hasta no hace mucho, las compañías colocan un producto en el mercado y este era absorbido rápidamente sin ni siquiera importar su calidad arquitectónica y materiales de construcción. Hoy el mercado evoluciona orientado a la demanda y algunas inmobiliarias apostamos por la promoción de viviendas de calidad para cualquier público.
Un ejemplo de esta estrategia es la promoción de viviendas bioclimáticas, que si bien ya cuentan con 10 años de historia, su futuro y éxito entre el publico aun esta por llegar. Los principales reclamos de este modelo de vivienda son el diseño, las dotaciones, las energías y materiales renovables utilizados para su construcción, siempre orientados al ahorro de energético y la sostenibilidad, que finalmente terminaran aportando muco mas calidad de vida para los usuarios. Podríamos considerar que la compra de una vivienda bioclimatica es una clara inversión en calidad d vida, ya que son mas confortables, mas sanas, menos ruidosas y a medio-largo plazo mucho mas económicas de mantener.
Según el estudio análisis comparativo de viviendas con solución bioclimatica frente a otras con soluciones convencionales, elaborado por Aventis junto a la universidad politécnica de Madrid, la compra de estas viviendas supone entre un 5% y un 10% mas de coste frente a una tradicional, aunque es cierto que, desde el primer momento, el ahorro energético supone entre un 50% y un 60%.
Por lo tanto, y desde el punto de vista de la inversión, el incremento en el precio final de estas viviendas se ve compensado con el posterior ahorro. Además a largo plazo es mas probable que mucha de las dotaciones y características aportadas por la vivienda bioclimática pasen a convertirse en elementos estandarizados de las viviendas tradicionales que además no cumplan con los requerimientos del Código Técnico de la edificación. Una circunstancia que se podría ver agudizada con la evolución social hacia la concienciación y el respeto al medio ambiente, comportamiento sostenible y el uso de energías renovables.
¿se imagina que dentro de 20 años quiere comprar una vivienda y esta no cuenta con materiales renovables y poco contaminantes? ¿Qué pasaría si su vivienda no hubiera sido diseñada con dispositivos de ventilación cruzada, que reduzcan el uso de los aires acondicionados?, ¿y si no explotara energías renovables y no contase con un sistema de reciclajes de agua?¿ estaría dispuesto a vivir en una casa así? Y mas aun ¿invertiría en ella? O lo que es lo mismo ¿seria usted capaz de irse a vivir hoy a una vivienda sin calefacción, sin aislamientos en una comunidad sin ascensor?.
Comprar una vivienda bioclimatica es, por tanto, una inversión en dos sentido. Por una parte una inversión, que se rentabilizará económicamente a largo plazo para una baja factura energética o en una posterior mejor venta debido a la escasez de este tipo de producto. Y por otra, una inversión en nuestro futuro como resultado del respeto al medio ambiente.
El fin del boom obliga a la consultaría a volcarse en la especialización
La expansión Ú Guerra. Madrid
El boom inmobiliario ha provocado que surja un gran numero de consultoras inmobiliarias en España. Esta fase sin embargo, se ha cerrado y ahora empieza una nueva época de normalización, en la que muchas consultoras poco profesionales van a desaparecer y en cambio, las empresas que ofrecen un servicio de calidad saldrán fortalecidas, explica Josep Maria Solanes, consejero delegado de Farré Consulting.
El mismo panorama de futuro es el que auguran desde Atisreal: “El sector inmobiliario se encuentra en un momento mas duro que en ejercicios anteriores pero esto mismo
El mercado demanda un análisis mas profesional de las situaciones particulares
Supone una gran oportunidad para que las consultoras inmobiliarias consoliden su negocio. En un futuro cercano, es muy posible que nuestro sector viva un proceso de concentración mas marcado que en la actualidad. Con la desaceleración del ritmo de ventas en residencial, es natural una depuración del sector de la consultaría inmobiliaria
Desde Jones Lang Lasalle apuntan una señal positiva. “Existe una necesidad encubierta de consultaría en el mercado y, por tanto, una clara oportunidad de mejora, así como un grandísimo potencial y un reto muy atractivo. En el futuro, este potencial se vera convertido en algo real”, explican desde la consultora. En Aguirre Newman coinciden con esta oportunidad de negocio: “La creciente complejidad y sofisticación del mercado inmobiliario ha sido ya percibido por las empresas, por lo que creemos que no solo mantendrán, si no que incrementaran de forma sustancial el uso de los servicios especializados, sobre todo, de aquellas firmas que son capaces de aportar servicios de consultaría mas allá de la mera intermediación”.
Especialización
Para poder hacer frente a la ralentización del mercado inmobiliario, las consultoras apuestan por diversas estrategias. Aunque todas esas compañías se muestran de acuerdo en que la especialización la profesionalización jugaran un papel clave.
“Pensamos que existen muchas empresas con un perfil similar que no apuestan por la especialización, en un mercado en el que no se puede ser el mejor en todo”, opina Mikel Echavarren, consejero delegado de Irea.
Fuentes de Jones Lang Lasalle creen que la solución que encaja con la demanda del mercado pasa por “Un análisis mas profesional ante las situaciones particulares de cada empresa de asesoramiento profesional personalizado, como la venta de ubicaciones con un servicio asociado a la búsqueda de nuevas implantaciones en zonas más acordes con los planes estratégicos o simplemente o simplemente mantener dicha ubicación mejorando con un asesoramiento de ingeniería”
Francisco Manchón, director general adjunto de Exa Asesores inmobiliarios, se muestra de acuerdo y opina que las consultoras han dejado de realizar una pura labor de intermediación y han entendido el mensaje del cliente, que reclama rigor, respondiendo con una mayor especialización.
El boom inmobiliario ha provocado que surja un gran numero de consultoras inmobiliarias en España. Esta fase sin embargo, se ha cerrado y ahora empieza una nueva época de normalización, en la que muchas consultoras poco profesionales van a desaparecer y en cambio, las empresas que ofrecen un servicio de calidad saldrán fortalecidas, explica Josep Maria Solanes, consejero delegado de Farré Consulting.
El mismo panorama de futuro es el que auguran desde Atisreal: “El sector inmobiliario se encuentra en un momento mas duro que en ejercicios anteriores pero esto mismo
El mercado demanda un análisis mas profesional de las situaciones particulares
Supone una gran oportunidad para que las consultoras inmobiliarias consoliden su negocio. En un futuro cercano, es muy posible que nuestro sector viva un proceso de concentración mas marcado que en la actualidad. Con la desaceleración del ritmo de ventas en residencial, es natural una depuración del sector de la consultaría inmobiliaria
Desde Jones Lang Lasalle apuntan una señal positiva. “Existe una necesidad encubierta de consultaría en el mercado y, por tanto, una clara oportunidad de mejora, así como un grandísimo potencial y un reto muy atractivo. En el futuro, este potencial se vera convertido en algo real”, explican desde la consultora. En Aguirre Newman coinciden con esta oportunidad de negocio: “La creciente complejidad y sofisticación del mercado inmobiliario ha sido ya percibido por las empresas, por lo que creemos que no solo mantendrán, si no que incrementaran de forma sustancial el uso de los servicios especializados, sobre todo, de aquellas firmas que son capaces de aportar servicios de consultaría mas allá de la mera intermediación”.
Especialización
Para poder hacer frente a la ralentización del mercado inmobiliario, las consultoras apuestan por diversas estrategias. Aunque todas esas compañías se muestran de acuerdo en que la especialización la profesionalización jugaran un papel clave.
“Pensamos que existen muchas empresas con un perfil similar que no apuestan por la especialización, en un mercado en el que no se puede ser el mejor en todo”, opina Mikel Echavarren, consejero delegado de Irea.
Fuentes de Jones Lang Lasalle creen que la solución que encaja con la demanda del mercado pasa por “Un análisis mas profesional ante las situaciones particulares de cada empresa de asesoramiento profesional personalizado, como la venta de ubicaciones con un servicio asociado a la búsqueda de nuevas implantaciones en zonas más acordes con los planes estratégicos o simplemente o simplemente mantener dicha ubicación mejorando con un asesoramiento de ingeniería”
Francisco Manchón, director general adjunto de Exa Asesores inmobiliarios, se muestra de acuerdo y opina que las consultoras han dejado de realizar una pura labor de intermediación y han entendido el mensaje del cliente, que reclama rigor, respondiendo con una mayor especialización.
Estudio de globaliza Internet es aún un desconocido para las inmobiliarias
Expansión. Madrid.
Internet es aún desconocido para la mayoría de las empresas inmobiliarias en España.
El 41.67% de las primeras compañías del sector no emplea sus paginas online para informar sobre el precio de las viviendas que comercializan y sólo un 13% ofrece la posibilidad de reservar un piso a través de este sistema, según un estudio elaborado por el portal Globaliza.com. desde la compañía señalan que “estos datos revelan que las principales empresas inmobiliarias subestiman la capacidad de generación de negocio por Internet”.
En dos años se han multiplicado por nueve los portales inmobiliarios.
Para el portal inmobiliario, las compañías del sector cuentan con un enorme potencial de crecimiento en el uso de Internet como canal de ventas. Según datos de globaliza, entre 2004 y 2006, se ha multiplicado hasta alcanzar los 2.6 millones.
Un 41.6 % de las promotoras no usan sus paginas web para informar de sus precios.
El estudio también señala que, actualmente, sólo un 17.7% de las inmobiliarias informa sobre la disponibilidad de viviendas en su pagina Web y que solo el 27.4% incluye folletos descriptivos de las promociones.
El informe elaborado por el portal online ha analizado del uso de Internet de 62 inmobiliarias. Todas con una facturación superior a los cien millones. El informe toma como muestra 120,000 inmuebles anunciados por Internet, de los que el 50% son nuevos, mientras que la otra mitad son de segunda mano.
Globaliza apunta que el 88.7 % de estas empresas analizadas potencian en sus paginas Web la información que tiene que ver con infografias e imágenes de las promociones. Un 69% presenta planos tipo y de situación y el 88.7% ofrece la posibilidad al usuario de ponerse en contacto con la promotora por medio de correo electrónico.
Internet es aún desconocido para la mayoría de las empresas inmobiliarias en España.
El 41.67% de las primeras compañías del sector no emplea sus paginas online para informar sobre el precio de las viviendas que comercializan y sólo un 13% ofrece la posibilidad de reservar un piso a través de este sistema, según un estudio elaborado por el portal Globaliza.com. desde la compañía señalan que “estos datos revelan que las principales empresas inmobiliarias subestiman la capacidad de generación de negocio por Internet”.
En dos años se han multiplicado por nueve los portales inmobiliarios.
Para el portal inmobiliario, las compañías del sector cuentan con un enorme potencial de crecimiento en el uso de Internet como canal de ventas. Según datos de globaliza, entre 2004 y 2006, se ha multiplicado hasta alcanzar los 2.6 millones.
Un 41.6 % de las promotoras no usan sus paginas web para informar de sus precios.
El estudio también señala que, actualmente, sólo un 17.7% de las inmobiliarias informa sobre la disponibilidad de viviendas en su pagina Web y que solo el 27.4% incluye folletos descriptivos de las promociones.
El informe elaborado por el portal online ha analizado del uso de Internet de 62 inmobiliarias. Todas con una facturación superior a los cien millones. El informe toma como muestra 120,000 inmuebles anunciados por Internet, de los que el 50% son nuevos, mientras que la otra mitad son de segunda mano.
Globaliza apunta que el 88.7 % de estas empresas analizadas potencian en sus paginas Web la información que tiene que ver con infografias e imágenes de las promociones. Un 69% presenta planos tipo y de situación y el 88.7% ofrece la posibilidad al usuario de ponerse en contacto con la promotora por medio de correo electrónico.
06 mayo 2007
Las inmobiliarias no informan bien al comprador
04/10/2004 INFORME DE LOS CONSUMIDORES EN DIEZ CIUDADES
Las inmobiliarias no informan bien al comprador
La situación de Zaragoza es "especialmente caótica", según la OCU
04/10/2004 MARIAN NAVARCORENA
Viviendas en construcción de Parque Goya II, en una imagen de archivo.Foto:ROGELIO ALLPEPUZ
Las promotoras inmobiliarias zaragozanas "no ofrecen información aceptable al comprador de una vivienda". Esa es la conclusión de un informe elaborado por la Organización de Consumidores (OCU) en diez ciudades españolas, y que en el caso concreto de Zaragoza habla de "situación especialmente caótica".
La nota general es de suspenso para la capital aragonesa, siendo uno de los resultados más alarmantes que el 85% de las promotoras consultadas se negó a entregar a los visitadores una copia del contrato de compraventa, "supeditando la entrega de este documento, en el mejor de los casos, a la firma del documento de reserva donde el consumidor ha adquirido ya un compromiso de compra". Una cifra muy superior a la media nacional, que fue del 59%.
La prueba realizada por la OCU durante el pasado marzo, y publicada en la revista Dinero y Derechos de septiembre, tenía como objetivo estudiar si el ciudadano recibía todos los datos que le aseguraban la adquisición del piso con todas las garantías. Para ello, los colaboradores visitaron "al menos dos veces, de forma anónima, cada una de la promotoras para recabar la información", según señalan.
En la publicación, la asociación de consumidores denuncia "la alarmante falta de transparencia en aspectos esenciales", que, aseguran, incumple también las obligaciones legales sobre folletos o publicidad.
De las seis promotoras-inmobiliarias visitadas en Zaragoza, cuatro no facilitaron los datos registrales del solar; en la mitad faltaba información esencial sobre la identificación de los agentes que intervienen en el proceso de construcción, y el nombre que aparece en los folletos era en la mayoría de los casos el responsable de la promoción. Para la OCU, todos dieron una información calificada como mala excepto uno, que la valoran como aceptable.
Donde sí aprueban y por unanimidad en Zaragoza es en la descripción de la vivienda. En cambio, en el resto de ciudades --Barcelona, Cádiz, Madrid, Sevilla, Tenerife, Valencia, Valladolid, Vigo y alrededores de Bilbao-- los técnicos sí encontraron "contratos con cláusulas que permiten a las promotoras introducir modificaciones sin previo aviso y en el 38% de las promociones visitadas falta el dato de la superficie útil".
FACTORES ANALIZADOS La OCU ha analizado los siguientes puntos clave: identificación de los agentes que intervienen en la promoción; situación jurídica del terreno; descripción de la vivienda; fechas y plazos de entrega; información del préstamo hipotecario si procede; garantías sobre las cantidades a cuenta; precio y formas de pago, y si entregan copia del documento de reserva y contrato de compraventa.
Del total de agencias analizadas, el 70% de las promociones "daba una información mala o muy mala en relación a la fecha de inicio de obra y entrega de la vivienda", debido fundamentalmente a que no entregaban ningún documento que precise por escrito la fecha de entrega de la vivienda. Y hasta un 47% informaba muy deficientemente del préstamo ofrecido.
La exigencia de una señal para la reserva de la vivienda se imponía en el 82,5% de las promotoras analizadas. Y el importe de esta señal alcanzaba un máximo de hasta 120.000 euros. Hasta un 61% de los promotores totales se negó a entregar previamente una copia de este documento de reserva. Y en los que la OCU sí que tuvo la oportunidad de revisar, "el principal problema es que la promotora se reserva habitualmente el derecho a anular el compromiso de venta sin más requisito que devolver la reserva" .
Las inmobiliarias no informan bien al comprador
La situación de Zaragoza es "especialmente caótica", según la OCU
04/10/2004 MARIAN NAVARCORENA
Viviendas en construcción de Parque Goya II, en una imagen de archivo.Foto:ROGELIO ALLPEPUZ
Las promotoras inmobiliarias zaragozanas "no ofrecen información aceptable al comprador de una vivienda". Esa es la conclusión de un informe elaborado por la Organización de Consumidores (OCU) en diez ciudades españolas, y que en el caso concreto de Zaragoza habla de "situación especialmente caótica".
La nota general es de suspenso para la capital aragonesa, siendo uno de los resultados más alarmantes que el 85% de las promotoras consultadas se negó a entregar a los visitadores una copia del contrato de compraventa, "supeditando la entrega de este documento, en el mejor de los casos, a la firma del documento de reserva donde el consumidor ha adquirido ya un compromiso de compra". Una cifra muy superior a la media nacional, que fue del 59%.
La prueba realizada por la OCU durante el pasado marzo, y publicada en la revista Dinero y Derechos de septiembre, tenía como objetivo estudiar si el ciudadano recibía todos los datos que le aseguraban la adquisición del piso con todas las garantías. Para ello, los colaboradores visitaron "al menos dos veces, de forma anónima, cada una de la promotoras para recabar la información", según señalan.
En la publicación, la asociación de consumidores denuncia "la alarmante falta de transparencia en aspectos esenciales", que, aseguran, incumple también las obligaciones legales sobre folletos o publicidad.
De las seis promotoras-inmobiliarias visitadas en Zaragoza, cuatro no facilitaron los datos registrales del solar; en la mitad faltaba información esencial sobre la identificación de los agentes que intervienen en el proceso de construcción, y el nombre que aparece en los folletos era en la mayoría de los casos el responsable de la promoción. Para la OCU, todos dieron una información calificada como mala excepto uno, que la valoran como aceptable.
Donde sí aprueban y por unanimidad en Zaragoza es en la descripción de la vivienda. En cambio, en el resto de ciudades --Barcelona, Cádiz, Madrid, Sevilla, Tenerife, Valencia, Valladolid, Vigo y alrededores de Bilbao-- los técnicos sí encontraron "contratos con cláusulas que permiten a las promotoras introducir modificaciones sin previo aviso y en el 38% de las promociones visitadas falta el dato de la superficie útil".
FACTORES ANALIZADOS La OCU ha analizado los siguientes puntos clave: identificación de los agentes que intervienen en la promoción; situación jurídica del terreno; descripción de la vivienda; fechas y plazos de entrega; información del préstamo hipotecario si procede; garantías sobre las cantidades a cuenta; precio y formas de pago, y si entregan copia del documento de reserva y contrato de compraventa.
Del total de agencias analizadas, el 70% de las promociones "daba una información mala o muy mala en relación a la fecha de inicio de obra y entrega de la vivienda", debido fundamentalmente a que no entregaban ningún documento que precise por escrito la fecha de entrega de la vivienda. Y hasta un 47% informaba muy deficientemente del préstamo ofrecido.
La exigencia de una señal para la reserva de la vivienda se imponía en el 82,5% de las promotoras analizadas. Y el importe de esta señal alcanzaba un máximo de hasta 120.000 euros. Hasta un 61% de los promotores totales se negó a entregar previamente una copia de este documento de reserva. Y en los que la OCU sí que tuvo la oportunidad de revisar, "el principal problema es que la promotora se reserva habitualmente el derecho a anular el compromiso de venta sin más requisito que devolver la reserva" .
Fuente;
24 abril 2007
¿Y ahora qué?
Un promotor alumno así me planteaba la pregunta que tienen hoy mismo muchos promotores en la cabeza.
Quisiera contribuir a despejarla con algunas reflexiones, para que cada cual, en función de su propio criterio y circunstancia, decida lo que realmente le conviene hacer.
a. El serio revés bursátil se ha centrado especialmente en las compañías inmobiliarias con un crecimiento rápido, inspirado en el negocio de la compra-venta de suelo. Es todo un signo del pensamiento predominante en los inversores de bolsa. Se castiga así los pingües beneficios conseguidos por situaciones coyunturales de mercado, más que por una gestión empresarial eficiente.
Naturalmente, esto tiene otras repercusiones, por el impacto en los medios de comunicación que está produciendo.
En la calle, que al fin y al cabo es la opinión que cuenta, este mediodía, un conocido, hombre sensato y bien informado, me comentaba que al escuchar las noticias de la mañana, ha pensado que ahora sí que iban a bajar esas viviendas con costes desproporcionados que han subido tanto en tan poco tiempo.
No creo que esto se produzca, realmente. Lo que sí entiendo, es que el ánimo popular lo está deseando. Y esto es una fuerza nada despreciable, a tener en consideración. Yo apuntaría a que los clientes que sigan comprando a partir de ahora, serán, si cabe, más exigentes, si tienen que pagar una cantidad final que ellos viven como desproporcionada.
Por otro lado, es importante considerar que cuando son las grandes compañías del sector las directamente afectadas por esta pérdida de valor empresarial, van a tomar buena nota y a moderar sus previsiones de crecimiento cuantitativo, para centrarse en vender lo que ya tienen comprado, al tiempo que diversifican negocio.
Es de esperar, por tanto, que la reacción inmediata sea poner la atención en cómo vender con eficiencia las viviendas actualmente en comercialización, manteniendo ritmos de venta, y qué producto hacer con los suelos en estoc, con la premisa de que el mercado esté en disposición de digerir las viviendas a realizar.
Esto provoca un importante viraje en atención e inversión a los medios comerciales y de diferenciación de producto, para conseguir, en breve plazo, llamar la atención de los compradores potenciales que siguen habiendo, en menor cuantía y que ante la avalancha de oferta, naturalmente, incrementan sus expectativas ante la vivienda a elegir y lo que les aporta como Valor Añadido Personal.
Todos hemos aceptado que las áreas de una promotora tienen la misma importancia y requieren, para su buen gobierno, una atención proporcionada. Esta máxima hoy deja de ser un principio teórico, para convertirse en una necesidad.
Incluso es probable que algunas tengan, para nivelar, que ocupar los próximos años en poner una atención especial a su cultura y estrategia de marketing y a su comercialización, hasta conseguir que su barco empresarial se equilibre antes de empezar a perder agua por la proa, la parte que da al mercado.
Es natural que sintamos inquietud por las actuales circunstancias. Es comprensible que ante la sensación de falta de herramientas preparadas para combatir esta situación, algunas empresas pasen de esta intranquilidad a una sensación de alarmismo.
Nosotros, desde nuestra visión y experiencia, apostamos más que nunca por :
Quisiera contribuir a despejarla con algunas reflexiones, para que cada cual, en función de su propio criterio y circunstancia, decida lo que realmente le conviene hacer.
a. El serio revés bursátil se ha centrado especialmente en las compañías inmobiliarias con un crecimiento rápido, inspirado en el negocio de la compra-venta de suelo. Es todo un signo del pensamiento predominante en los inversores de bolsa. Se castiga así los pingües beneficios conseguidos por situaciones coyunturales de mercado, más que por una gestión empresarial eficiente.
Naturalmente, esto tiene otras repercusiones, por el impacto en los medios de comunicación que está produciendo.
En la calle, que al fin y al cabo es la opinión que cuenta, este mediodía, un conocido, hombre sensato y bien informado, me comentaba que al escuchar las noticias de la mañana, ha pensado que ahora sí que iban a bajar esas viviendas con costes desproporcionados que han subido tanto en tan poco tiempo.
No creo que esto se produzca, realmente. Lo que sí entiendo, es que el ánimo popular lo está deseando. Y esto es una fuerza nada despreciable, a tener en consideración. Yo apuntaría a que los clientes que sigan comprando a partir de ahora, serán, si cabe, más exigentes, si tienen que pagar una cantidad final que ellos viven como desproporcionada.
Por otro lado, es importante considerar que cuando son las grandes compañías del sector las directamente afectadas por esta pérdida de valor empresarial, van a tomar buena nota y a moderar sus previsiones de crecimiento cuantitativo, para centrarse en vender lo que ya tienen comprado, al tiempo que diversifican negocio.
Es de esperar, por tanto, que la reacción inmediata sea poner la atención en cómo vender con eficiencia las viviendas actualmente en comercialización, manteniendo ritmos de venta, y qué producto hacer con los suelos en estoc, con la premisa de que el mercado esté en disposición de digerir las viviendas a realizar.
Esto provoca un importante viraje en atención e inversión a los medios comerciales y de diferenciación de producto, para conseguir, en breve plazo, llamar la atención de los compradores potenciales que siguen habiendo, en menor cuantía y que ante la avalancha de oferta, naturalmente, incrementan sus expectativas ante la vivienda a elegir y lo que les aporta como Valor Añadido Personal.
Todos hemos aceptado que las áreas de una promotora tienen la misma importancia y requieren, para su buen gobierno, una atención proporcionada. Esta máxima hoy deja de ser un principio teórico, para convertirse en una necesidad.
Incluso es probable que algunas tengan, para nivelar, que ocupar los próximos años en poner una atención especial a su cultura y estrategia de marketing y a su comercialización, hasta conseguir que su barco empresarial se equilibre antes de empezar a perder agua por la proa, la parte que da al mercado.
Es natural que sintamos inquietud por las actuales circunstancias. Es comprensible que ante la sensación de falta de herramientas preparadas para combatir esta situación, algunas empresas pasen de esta intranquilidad a una sensación de alarmismo.
Nosotros, desde nuestra visión y experiencia, apostamos más que nunca por :
- Una implementación sensata y tranquila de la "Cultura de Marketing" en las Promotoras Inmobiliarias. Por llevar, aprovechando los oidos abiertos en todas las áreas, esta cultura y la riqueza real que puede aportar, desde Dirección hasta el último rincón de nuestras empresas.
- Una visión empresarial de Mercado, donde prevalece la capacidad de satisfacer, mejor que nuestra competencia directa, al cliente.
- Una presencia activa y cotidiana, de los resultados de la investigación de mercado, tanto en los estudios de suelo, de producto, como en lo que aporta el propio equipo comercial, para que formen parte de las decisiones grandes y pequeñas en la promotora.
- La unión de las áreas en un Comité de Dirección, que polarice los esfuerzos comunes a la consecución de la satisfacción del cliente, como garantía real de la obtención del propio beneficio.
- Y una cultura de servicio que permita entender realmente a todos los miembros de la promotora, que vivimos por y para el cliente. Que es la fundamental razón de ser de una empresa promotora que ofrece al mercado productos para el consumidor final con un valor que sobrepasa los cien, doscientos, trescientos mil o más euros.
- Que sólo con su satisfacción conseguiremos, a partir de ahora, nuestros objetivos económicos y cualitativos.
Con una visión realista y confiada en la labor bien hecha, sigo viendo con optimismo esta nueva etapa que nos va a permitir afinar todas nuestras herramientas y poner a las promotoras en velocidad de crucero hacia su destino natural: Ayudar a mejorar la calidad de vida de aquellas personas que deciden comprar una vivienda en propiedad.
Saludos,
Prudencio López
Noticia de interés sobre ajuste bursátil en el día de su realización
MERCADOS. elconfidencial. com
24/04/2007
Sin precedentes: el Ibex 35 se derrumba ante el 'crash' bursátil del 'ladrillo'
Sigue la sangría entre los valores relacionados con la industria inmobiliaria. El 'crash' registrado en Astroc ha destrozado la confianza de los inversores en este tipo de valores. "Parece que es el pinchazo de la burbuja inmobiliaria. El detonante ha sido un valor y, como sucedió con la tecnológica y Terra, el resto se está viendo arrastradas por el mercado", apunta Alberto Roldán, director de análisis de Inverseguros.
Urbis baja un 6,5% tras anunciar ayer la venta de activos una vez se fusione con Reyal para reducir su endeudamiento. El panorama comienza a ser desolador. Inmocaral, una compañía que ha registrado un comportamiento bursátil todavía más espectacular que Astroc en los últimos años, baja un 15% en bolsa, en tanto que la protagonista de todos los corros vuelve a quedar interrumpida por alta volatilidad: cede otro 22%.
Tras una oleada de suspensiones por alta volatilidad un puñado de inmobiliarias se han puesto a caer a plomo. Fadesa, Renta Corporación, Urbas, Montebalito, Parquesol o Sacyr Vallehermoso registran caídas sin precedentes que oscilan entre el 9% y el 20%. El Confidencial informa hoy sobre las malas perspectivas para el sector y el cambio de ciclo.
Con todo, el Ibex 35, la referencia bursátil española, cede un 2% y pierde el nivel de los 14.700 puntos. Entre los grandes valores, Iberdrola destaca con subidas del 0,5% ante la finalización del proceso de compra de Scottish Power, que creará un gigante europeo de la eléctricidad. Mañana está previsto que comiencen a cotizar las nuevas acciones de la ampliación de capital que ha emprendido Iberdrola.
"Entendemos que por ahora el fondo del mercado sigue siendo bueno. No obstante, las bolsas se enfrentan ahora a retos complicados de superar, como son los 13.000 puntos del Dow Jones y los mercados van a necesitar de "algo más" para superarlos", comentan desde la sociedad de valores Link Securities.
Los inversores tienen dos citas macroeconómicas en EEUU que darán cuenta de la confianza de las bolsas en la recta final de la sesión: el índice de confianza de los consumidores del mes de abril, y las ventas de viviendas de segunda mano del mes de marzo.
24/04/2007
Sin precedentes: el Ibex 35 se derrumba ante el 'crash' bursátil del 'ladrillo'
Sigue la sangría entre los valores relacionados con la industria inmobiliaria. El 'crash' registrado en Astroc ha destrozado la confianza de los inversores en este tipo de valores. "Parece que es el pinchazo de la burbuja inmobiliaria. El detonante ha sido un valor y, como sucedió con la tecnológica y Terra, el resto se está viendo arrastradas por el mercado", apunta Alberto Roldán, director de análisis de Inverseguros.
Urbis baja un 6,5% tras anunciar ayer la venta de activos una vez se fusione con Reyal para reducir su endeudamiento. El panorama comienza a ser desolador. Inmocaral, una compañía que ha registrado un comportamiento bursátil todavía más espectacular que Astroc en los últimos años, baja un 15% en bolsa, en tanto que la protagonista de todos los corros vuelve a quedar interrumpida por alta volatilidad: cede otro 22%.
Tras una oleada de suspensiones por alta volatilidad un puñado de inmobiliarias se han puesto a caer a plomo. Fadesa, Renta Corporación, Urbas, Montebalito, Parquesol o Sacyr Vallehermoso registran caídas sin precedentes que oscilan entre el 9% y el 20%. El Confidencial informa hoy sobre las malas perspectivas para el sector y el cambio de ciclo.
Con todo, el Ibex 35, la referencia bursátil española, cede un 2% y pierde el nivel de los 14.700 puntos. Entre los grandes valores, Iberdrola destaca con subidas del 0,5% ante la finalización del proceso de compra de Scottish Power, que creará un gigante europeo de la eléctricidad. Mañana está previsto que comiencen a cotizar las nuevas acciones de la ampliación de capital que ha emprendido Iberdrola.
"Entendemos que por ahora el fondo del mercado sigue siendo bueno. No obstante, las bolsas se enfrentan ahora a retos complicados de superar, como son los 13.000 puntos del Dow Jones y los mercados van a necesitar de "algo más" para superarlos", comentan desde la sociedad de valores Link Securities.
Los inversores tienen dos citas macroeconómicas en EEUU que darán cuenta de la confianza de las bolsas en la recta final de la sesión: el índice de confianza de los consumidores del mes de abril, y las ventas de viviendas de segunda mano del mes de marzo.
Ajuste serio al sobrevalor bursátil de las Inmobiliarias
EMPRESAS
24/04/2007
El 'crash' de las inmobiliarias descuenta el pinchazo de la burbuja
El hundimiento bursátil de Astroc en la última semana es mucho más que un problema puntual de una empresa. La caída se extiende hoy de forma brutal al resto de las inmobiliarias cotizadas, que sufren un auténtico descalabro en el mercado. Según algunos analistas -que llevaban meses advirtiendo de que las valoraciones del sector no eran sostenibles-, se está descontando el temido pinchazo de la burbuja.
Inmocaral lidera las caídas del Ibex a media mañana, con un batacazo del 17,8%, y Sacyr sufre un recorte del 9%. Fuera del Ibex, las cosas son mucho más graves todavía: Cleop se hunde el 26,6%, Inbesós cae el 25,7%, Urbas se deja el 20,2%, Colonial el 18,8%, Montebalito el 17,5% y Renta Corporación, el 12,7%.
Astroc también prosigue su demolición: hoy se hunde otro 21,3% después de perder ayer el 37,23%, desplome se une al registrado el pasado miércoles, jornada en la que cayó casi el 43%. De esta forma cotiza en la zona de 13,8 euros, casi un 82% por debajo de su máximo histórico de 75 euros marcado hace tan sólo dos meses.
El desastre inmobiliario arrastra al conjunto del mercado, en especial a los bancos, el otro gran sector con exposición al pinchazo de la burbuja inmobiliaria. De esta forma, el Ibex cede a media mañana en torno al 2,6%.
¿Qué está pasando en el sector? Como mínimo, hay razones para pensar que puede vivir una corrección de bastante importancia, porque las valoraciones alcanzadas eran exageradas desde cualquier punto de vista después de la fortísima subida acumulada en los últimos años: "La corrección es bastante sensata, lo que no era normal era el rally anterior", explica Luis Sánchez de Lamadrid, responsable de Banca del Gottardo.
Hay que recordar que, en 2006, Metrovacesa subió el 150,5%, Sacyr se anotó el 118,5% e Inmocaral se salió del chart con un 374,3%. Hasta ayer, Inbesós se anotaba el 100,6% en 2007 y Montebalito, el 74,8%.
El temor se extiende por el mercado
Banca del Gottardo lleva seis recomendando a sus clientes no tener inmobiliarias en cartera, una recomendación generalizada entre las casas de análisis españolas. Aunque con matices. Por ejemplo, Renta 4 considera que no es el mejor momento para entrar en el sector, pero, de hacerlo, prefiere a Inmocaral o Renta Corporación por su perfil más patrimonialista (en el primer caso) y más conservador (en el segundo). El valor que menos gusta a esta firma es, cómo no, Astroc, ya que considera que "eso no es invertir en activos reales ni en un modelo de gestión inmobiliaria. Es otra cosa a la que cada uno le puede poner el precio que quiera", según su presidente, Juan Carlos Ureta.
Precisamente, la preferencia por las compañías más conservadoras ilustra los temores de los analistas a un cambio de ciclo. El hecho de que los gigantes del sector estén buscando oportunidades de compra fuera de España (Gecina, Eiffage.) es un síntoma claro de lo que puede avecinarse.
Golpe a los resultados
"Después de esta subida de las inmobiliarias, se esperan grandes crecimientos de los resultados; si no se logran, el mercado las castigará", advierte Sánchez de Lamadrid. Si el mercado inmobiliario confirma su ralentización, se reducirán los márgenes de venta de las promotoras o bien se incrementarán sus costes financieros al mantener más tiempo los inmuebles en cartera. Por el contrario, las que se dedican a un negocio más patrimonial tienen menos riesgo de decepcionar con sus cuentas.
En conclusión, es muy razonable una corrección de estos valores con un escenario de aterrizaje suave de la vivienda como el que defienden el Gobierno y el Banco de España. Pero, ¿y si es un aterrizaje brusco?
Muchos analistas creen que este escenario es muy alarmista, pero lo cierto es que el propio Santander y Banesto ya han alertado de retrasos en los pagos hipotecarios. Si sumamos el alargamiento de los plazos de venta, la caída de las transacciones en algunas ciudades, el aumento del stock de pisos sin colocar y la caída de precios en algunos distritos urbanos, expertos como Idealista consideran muy probable un ajuste duro del mercado.
24/04/2007
El 'crash' de las inmobiliarias descuenta el pinchazo de la burbuja
El hundimiento bursátil de Astroc en la última semana es mucho más que un problema puntual de una empresa. La caída se extiende hoy de forma brutal al resto de las inmobiliarias cotizadas, que sufren un auténtico descalabro en el mercado. Según algunos analistas -que llevaban meses advirtiendo de que las valoraciones del sector no eran sostenibles-, se está descontando el temido pinchazo de la burbuja.
Inmocaral lidera las caídas del Ibex a media mañana, con un batacazo del 17,8%, y Sacyr sufre un recorte del 9%. Fuera del Ibex, las cosas son mucho más graves todavía: Cleop se hunde el 26,6%, Inbesós cae el 25,7%, Urbas se deja el 20,2%, Colonial el 18,8%, Montebalito el 17,5% y Renta Corporación, el 12,7%.
Astroc también prosigue su demolición: hoy se hunde otro 21,3% después de perder ayer el 37,23%, desplome se une al registrado el pasado miércoles, jornada en la que cayó casi el 43%. De esta forma cotiza en la zona de 13,8 euros, casi un 82% por debajo de su máximo histórico de 75 euros marcado hace tan sólo dos meses.
El desastre inmobiliario arrastra al conjunto del mercado, en especial a los bancos, el otro gran sector con exposición al pinchazo de la burbuja inmobiliaria. De esta forma, el Ibex cede a media mañana en torno al 2,6%.
¿Qué está pasando en el sector? Como mínimo, hay razones para pensar que puede vivir una corrección de bastante importancia, porque las valoraciones alcanzadas eran exageradas desde cualquier punto de vista después de la fortísima subida acumulada en los últimos años: "La corrección es bastante sensata, lo que no era normal era el rally anterior", explica Luis Sánchez de Lamadrid, responsable de Banca del Gottardo.
Hay que recordar que, en 2006, Metrovacesa subió el 150,5%, Sacyr se anotó el 118,5% e Inmocaral se salió del chart con un 374,3%. Hasta ayer, Inbesós se anotaba el 100,6% en 2007 y Montebalito, el 74,8%.
El temor se extiende por el mercado
Banca del Gottardo lleva seis recomendando a sus clientes no tener inmobiliarias en cartera, una recomendación generalizada entre las casas de análisis españolas. Aunque con matices. Por ejemplo, Renta 4 considera que no es el mejor momento para entrar en el sector, pero, de hacerlo, prefiere a Inmocaral o Renta Corporación por su perfil más patrimonialista (en el primer caso) y más conservador (en el segundo). El valor que menos gusta a esta firma es, cómo no, Astroc, ya que considera que "eso no es invertir en activos reales ni en un modelo de gestión inmobiliaria. Es otra cosa a la que cada uno le puede poner el precio que quiera", según su presidente, Juan Carlos Ureta.
Precisamente, la preferencia por las compañías más conservadoras ilustra los temores de los analistas a un cambio de ciclo. El hecho de que los gigantes del sector estén buscando oportunidades de compra fuera de España (Gecina, Eiffage.) es un síntoma claro de lo que puede avecinarse.
Golpe a los resultados
"Después de esta subida de las inmobiliarias, se esperan grandes crecimientos de los resultados; si no se logran, el mercado las castigará", advierte Sánchez de Lamadrid. Si el mercado inmobiliario confirma su ralentización, se reducirán los márgenes de venta de las promotoras o bien se incrementarán sus costes financieros al mantener más tiempo los inmuebles en cartera. Por el contrario, las que se dedican a un negocio más patrimonial tienen menos riesgo de decepcionar con sus cuentas.
En conclusión, es muy razonable una corrección de estos valores con un escenario de aterrizaje suave de la vivienda como el que defienden el Gobierno y el Banco de España. Pero, ¿y si es un aterrizaje brusco?
Muchos analistas creen que este escenario es muy alarmista, pero lo cierto es que el propio Santander y Banesto ya han alertado de retrasos en los pagos hipotecarios. Si sumamos el alargamiento de los plazos de venta, la caída de las transacciones en algunas ciudades, el aumento del stock de pisos sin colocar y la caída de precios en algunos distritos urbanos, expertos como Idealista consideran muy probable un ajuste duro del mercado.
Noticias sobre ritmos de venta en Segunda Residencia
Viernes, 20 de abril de 2007. El Mundo
SEGÚN LA CONSULTURA INMOBILIARIA KNIGHT FRANK LAS VIVIENDAS DE LA COSTA TARDAN CASI EL DOBLE DE TIEMPO EN VENDERSE QUE EN EL AñO 2004 En algunas zonas han desaparecido los 'inversores oportunistas', una de las causas'Sólo ajustando los beneficios de los promotores podría bajar el precio en obra nueva'
EUROPA PRESS
Las viviendas situadas en la costa española tardan ya entre 24 y 30 meses en venderse, lo que supone casi el doble que hace tres años, cuando el tiempo medio de venta rondaba los 18 meses. Esto demuestra que "las ventas en determinadas zonas de la costa se han ralentizado", según la consultora inmobiliaria Knight Frank.
El director de Análisis de Proyectos y Estudios de la firma, José Manuel Sánchez, declaró que la razón de este alargamiento de los plazos es la desaparición en algunas zonas costeras de los "inversores oportunistas", que antes compraban viviendas pensando en su rentabilidad, y que se han visto "espantados" por las acciones contra la corrupción urbanística en un contexto, por otro lado, en el que los precios "no bajan realmente".
Por otro lado, desde Knight Frank se descarta un descenso de los precios en la costa española. "Sólo ajustando los cada vez menores beneficios de los promotores podría bajar el precio en obra nueva, y esos promotores no puede mover una estructura sin margen de beneficio y un colchón", aseguró Sánchez.
No obstante, el director de Análisis de Proyectos y Estudios de Knight Frank aclara que el descenso de los precios sólo podría darse en casos concretos, como una "inundación" del mercado de segunda mano que hiciera que ciertos propietarios optasen por minimizar sus expectativas de rentabilidad ante la necesidad de vender.
Asimismo, Sánchez apunta que el descenso de precios en la costa anunciados recientemente en los medios de comunicación son "relativos", ya que son el resultado de contabilizar los precios del metro cuadrado en lugar de los unitarios de los inmuebles.
Así, señala que el valor del metro cuadrado es proporcionalmente mayor en las viviendas de menor superficie, que actualmente concentran la mayor parte de la demanda, por lo que una vez quedan en el mercado las de mayor tamaño y menor repercusión en términos de coste por metro cuadrado podría pensarse en una bajada del precio de las vivienda, que realmente es relativa. En esta situación, explica, se elaboran estudios periódicos, "en algunos casos alarmistas", que "sin un estudio en profundidad no se pueden entender". La vulnerabilidad de los pequeños promotores Por otro lado, desde Knight Frank se asegura que sigue habiendo transacciones de suelo en la costa con "plena normalidad", y que "sólo en zonas muy concretas y reducidas la venta se ha complicado". Por ello, la consultora inmobiliaria niega que las promotoras vayan a tener problemas con los stocks de suelo comprometido en estos lugares, más aún cuando, suelen tener un peso poco relevante en las carteras de los "promotores serios".
Concretamente, el stock de suelos de segunda residencia en costa de los promotores de tamaño medio supone entre el 10% y el 20% de su cartera, de modo que el suelo comprometido podría alcanzar como máximo el 5% de su cartera. En esta situación, una caída de las ventas sólo podría afectar a aquellas promotoras "pequeñas, locales y con ínfimo peso en el mercado", con un stock elevado y localizado en una zona concreta de España.
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(c) 2007, elmundo.es (http://www.elmundo.es/)
SEGÚN LA CONSULTURA INMOBILIARIA KNIGHT FRANK LAS VIVIENDAS DE LA COSTA TARDAN CASI EL DOBLE DE TIEMPO EN VENDERSE QUE EN EL AñO 2004 En algunas zonas han desaparecido los 'inversores oportunistas', una de las causas'Sólo ajustando los beneficios de los promotores podría bajar el precio en obra nueva'
EUROPA PRESS
Las viviendas situadas en la costa española tardan ya entre 24 y 30 meses en venderse, lo que supone casi el doble que hace tres años, cuando el tiempo medio de venta rondaba los 18 meses. Esto demuestra que "las ventas en determinadas zonas de la costa se han ralentizado", según la consultora inmobiliaria Knight Frank.
El director de Análisis de Proyectos y Estudios de la firma, José Manuel Sánchez, declaró que la razón de este alargamiento de los plazos es la desaparición en algunas zonas costeras de los "inversores oportunistas", que antes compraban viviendas pensando en su rentabilidad, y que se han visto "espantados" por las acciones contra la corrupción urbanística en un contexto, por otro lado, en el que los precios "no bajan realmente".
Por otro lado, desde Knight Frank se descarta un descenso de los precios en la costa española. "Sólo ajustando los cada vez menores beneficios de los promotores podría bajar el precio en obra nueva, y esos promotores no puede mover una estructura sin margen de beneficio y un colchón", aseguró Sánchez.
No obstante, el director de Análisis de Proyectos y Estudios de Knight Frank aclara que el descenso de los precios sólo podría darse en casos concretos, como una "inundación" del mercado de segunda mano que hiciera que ciertos propietarios optasen por minimizar sus expectativas de rentabilidad ante la necesidad de vender.
Asimismo, Sánchez apunta que el descenso de precios en la costa anunciados recientemente en los medios de comunicación son "relativos", ya que son el resultado de contabilizar los precios del metro cuadrado en lugar de los unitarios de los inmuebles.
Así, señala que el valor del metro cuadrado es proporcionalmente mayor en las viviendas de menor superficie, que actualmente concentran la mayor parte de la demanda, por lo que una vez quedan en el mercado las de mayor tamaño y menor repercusión en términos de coste por metro cuadrado podría pensarse en una bajada del precio de las vivienda, que realmente es relativa. En esta situación, explica, se elaboran estudios periódicos, "en algunos casos alarmistas", que "sin un estudio en profundidad no se pueden entender". La vulnerabilidad de los pequeños promotores Por otro lado, desde Knight Frank se asegura que sigue habiendo transacciones de suelo en la costa con "plena normalidad", y que "sólo en zonas muy concretas y reducidas la venta se ha complicado". Por ello, la consultora inmobiliaria niega que las promotoras vayan a tener problemas con los stocks de suelo comprometido en estos lugares, más aún cuando, suelen tener un peso poco relevante en las carteras de los "promotores serios".
Concretamente, el stock de suelos de segunda residencia en costa de los promotores de tamaño medio supone entre el 10% y el 20% de su cartera, de modo que el suelo comprometido podría alcanzar como máximo el 5% de su cartera. En esta situación, una caída de las ventas sólo podría afectar a aquellas promotoras "pequeñas, locales y con ínfimo peso en el mercado", con un stock elevado y localizado en una zona concreta de España.
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(c) 2007, elmundo.es (http://www.elmundo.es/)
29 marzo 2007
Ruido de fusiones y compras ante el nuevo ciclo de la vivienda
Diario El mundo
Autor Eugenio Mallol 25/03/07
En la parte trasera de un autobús de valencia, una promotora inmobiliaria anuncia que sus viviendas se venden con muebles incluidos, pero “hasta el 31 de marzo”. Un destacado empresario de la ciudad dice que ha pedido “a Dios” que se coloquen las promociones en marcha “y le he prometido que, si es así, no haré más!”. La patronal reconoce abiertamente que si se ajustara la oferta a la demanda real habría que construir un 30% menos de viviendas. Empieza a ser frecuente que ayuntamientos de la comunidad Valenciana acudan a los empresarios para instarles actuar en sus términos, cosa impensable hasta hace poco, “porque se le ha ido el roig de turno”. Los alcaldes y los promotores coinciden en que lo que toca ahora, después de muchos años de ostracismo, es la VPO, producto por el que todo el sector apuesta ahora abiertamente. “Es la salvación” afirma un promotor.
Son los síntomas de un cambio de ciclo de la vivienda que los empresarios reconocen abiertamente, aunque, de momento, según el secretario general de MCA UGT-PV, Conrado Hernández, no se traduce en pérdidas significativas de empleo.
La caída de la demanda se ha a grabado tanto en el primer trimestre de este año que algún destacado empresario ve posible un crack similar al que se vive en el mercado de estados unidos. “Ni aterrizaje suave ni nada que se le parezca, esto es un parón en toda regla”, afirma.
El problema es que los costes se han disparado tanto que ya no resulta viable, en un porcentaje altísimo de los casos, sacar a la venta viviendas al precio al que aun hay demanda. Los posibles compradores particulares se lo piensan mucho más con los nuevos tipos de interés, y los inversores ya no están, buscan desde hace meses alternativas de las viviendas en bolsa o capital de riesgo.
Se aproxima, según todos lo indicios, la selección natural que los expertos llevan anunciando desde que se empezó a hablar de un pinchazo a la burbuja inmobiliaria.
Y la criba va a ser doble: en primer lugar, distinguirá a las empresas que han ido surgiendo al socaire del boom, en muchos casos individuales y sin experiencia previa, con elevado componente especulativo.
Esta selección afectara no solo a las promotoras, si no también a constructoras, gestoras de suelo y agencias inmobiliarias. De hecho ya se habla de que el 30% de loas agencias corren riesgo de desaparecer en los próximos años arrastrada por la caída de la demanda.
Como ocurre cuando se hunde un buque en el mar, aunque por motivos no directamente relacionados con la calidad de la gestión, se generara también un efecto succión que podría afectar a los sectores industriales que rodean a la promoción inmobiliaria. Esta semana el presidente de Femeval, Vicente La Fuente, reconoció que las empresas del metal ligadas a la viviendaza están acusando el cambio de ciclo. Bancos y cajas admiten que las cifras de años pasados son irrepetibles, como afirmo de forma expresiva el director general del Banco Valencia, Domingo Parra.
Pero el sector se augura una segunda selección natural: salvo casos puntuales, que el futuro es para las empresas que sean capaces de ser rentables con un alto porcentaje de ingresos procedentes de la VPO; con precios moderados y asequibles en la cartera de viviendas libre (atractivo para los jóvenes y turistas residencial europeo); y con una estrategia de diversificación territorial y sectorial, que exija sinergias con otros sectores especialmente los relacionados con el ocio, la dependencia, la construcción (de obra publica o de inmuebles por encargo: hay mucha demanda de logística) o centros comerciales.
En suma, el cambio de ciclo va a exigir un nuevo modelo de empresas: Las industrias inmobiliarias, que ofrezcan aquello que el nuevo cliente pide. Y no todos en el sector están dispuesto(o en condiciones) a hacer el cambio solos. Ese es precisamente uno de los, motivos que justifican que algunos de los principales empresarios inmobiliarios de la comunidad Valenciana empiecen a contemplar la posibilidad de vender o fusionar sus empresas.
El perfil clave vendedor es el empresario cuya actividad principal se ha centrado en mercados que ahora mismo estad demasiado maduros, con pocas opciones de rentabilidad, y que no tienen claro el proceso de sucesión. El perfil de comprador es el de la empresa que se han ubicado en zonas, secundarias hasta ahora, pero que permiten buenos márgenes y tienen un potencial de crecimiento.
Entre los primeros, el caso más emblemático podría ser el del grupo empresarial de Andrés Ballester, que podría entrar en proceso de fusión, sin perdida de identidad corporativa, según ha podido saber este diario. Entre los compradores se colocan empresas emergentes, como el grupo Llanara, que reconoce que su posición es compradora, o el propio Astros de Enrique Bañuelos, que hecho de la rotación de activos, una estrategia Marca de la casa.
27 marzo 2007
Interesante reportaje de TV3 sobre la situación actual en cataluña del mercado de vivienda
Unos 30 minutos ha dedicado la televisión catalana a analizar desde una perspectiva de opinión de profesionales y compradores, la situación actual de la vivienda.
Merece, si manejas un poco el catalán, escucharlo. la referencia web es:
http://www.tv3.cat/pvideo/AC_bbd_alternate.jsp?ID=223324222&CAT_ID=154024630
Merece, si manejas un poco el catalán, escucharlo. la referencia web es:
http://www.tv3.cat/pvideo/AC_bbd_alternate.jsp?ID=223324222&CAT_ID=154024630
19 marzo 2007
La importancia del talento en la empresa promotora
Reflexiones sobre la entrevista a Juan Carlos Cubeiro, Director de Eurotalent
Es una experiencia afortunada poder comprobar como un profesional como Cubeiro indica de un modo claro y directo donde nos conviene centrar la atencion esencial. Somos las personas, las que conseguimos realmente los propositos empresariales. Los grandes beneficios obtenidos en la ultima decada en muchas empresas promotoras son, en la mayoria de los casos, la consecuencia de una inesperada confluencia de elementos favorables de mercado, ajenos a la propia calidad de gestion, que han hecho incrementar el precio final de la vivienda y en consecuencia los margenes empresriales. Esto es necesariamente coyuntural. La mayor parte de las promotoras siguen a merced de las bondades o reveses de su mercado, sin capacidad interna de consecucion de resultados por sus propias aportaciones diferenciales con respecto a sus competidores mas directos.
Veamoslo desde la perspectiva de la oportunidad.
Queremos que nuestra empresa promotora sea realmente competitiva y para ello, independientemente de los margenes de suelo, nos disponemos a:
* Crear una misma Cultura Empresarial, en la que aglutinar el sentir y la vocacion de logro de todos los miembros de nuestro equipo. Una Vision y Mision en la que, a modo de esencia, veamos reflejados nuestros anhelos de superacion y utilidad para nuestros clientes. Unos valores que nos identifiquen como equipo y que sean el estandarte de nuestras actuaciones en cualquier circunstancia.
* Un equipo humano al que dedicamos realmente nuestra atencion mas esencial. El proposito claro es reunir a los mejores profesionales. Algunos de ellos ya con el credito de haber conseguido buenos resultados. Otros, seleccionados concienzudamente en funcion de su potencial profesional y su calidad humana. A todos ellos, ademas de proponerles nuestra cultura, para que consideren si pueden y quieren sentirse identificados con ella (requisito esencial para formar parte estable del grupo), se les propone de forma individual un Plan de Carrera. O lo que es lo mismo, concretamos un compromiso mutuo de desarrollo profesional, con sus objetivos a corto y largo plazo y sus procesos de aprendizaje y aplicacion.
Les transmitimos igualmente, que como parte esencial de la empresa que les consideramos, vamos a tener en consideracion una remuneracion especial en funcion de los beneficios reales del ejercicio. (Juan Roig, el propietario de Mercadona acaba de repartir entre todos sus empleados una retribucion extraordinaria equivalente al 20% de los beneficios netos obtenidos. Y estoy seguro de que es la mejor inversion que ha podido hacer con esta parte de sus excedentes empresariales, por la repercusion en compromiso y fidelidad que le aportara a su empresa)
Y les decimos y mostramos como su propio bienestar y desarrollo como profesionales y como seres humanos, es una meta en si misma de nuestra empresa, ya que consideramos que el beneficio economico es un medio necesario para conseguir el verdadero fin comun: La consecucion continuada de nuestras metas como personas inteligentes que desean el propio bien y el bien comun.
Lejos de ser una utopia, esto es, en realidad, la aspiracion de los mejores. De los que queremos que esten con nosotros en nuestro progreso profesional y empresarial.
Es una experiencia afortunada poder comprobar como un profesional como Cubeiro indica de un modo claro y directo donde nos conviene centrar la atencion esencial. Somos las personas, las que conseguimos realmente los propositos empresariales. Los grandes beneficios obtenidos en la ultima decada en muchas empresas promotoras son, en la mayoria de los casos, la consecuencia de una inesperada confluencia de elementos favorables de mercado, ajenos a la propia calidad de gestion, que han hecho incrementar el precio final de la vivienda y en consecuencia los margenes empresriales. Esto es necesariamente coyuntural. La mayor parte de las promotoras siguen a merced de las bondades o reveses de su mercado, sin capacidad interna de consecucion de resultados por sus propias aportaciones diferenciales con respecto a sus competidores mas directos.
Veamoslo desde la perspectiva de la oportunidad.
Queremos que nuestra empresa promotora sea realmente competitiva y para ello, independientemente de los margenes de suelo, nos disponemos a:
* Crear una misma Cultura Empresarial, en la que aglutinar el sentir y la vocacion de logro de todos los miembros de nuestro equipo. Una Vision y Mision en la que, a modo de esencia, veamos reflejados nuestros anhelos de superacion y utilidad para nuestros clientes. Unos valores que nos identifiquen como equipo y que sean el estandarte de nuestras actuaciones en cualquier circunstancia.
* Un equipo humano al que dedicamos realmente nuestra atencion mas esencial. El proposito claro es reunir a los mejores profesionales. Algunos de ellos ya con el credito de haber conseguido buenos resultados. Otros, seleccionados concienzudamente en funcion de su potencial profesional y su calidad humana. A todos ellos, ademas de proponerles nuestra cultura, para que consideren si pueden y quieren sentirse identificados con ella (requisito esencial para formar parte estable del grupo), se les propone de forma individual un Plan de Carrera. O lo que es lo mismo, concretamos un compromiso mutuo de desarrollo profesional, con sus objetivos a corto y largo plazo y sus procesos de aprendizaje y aplicacion.
Les transmitimos igualmente, que como parte esencial de la empresa que les consideramos, vamos a tener en consideracion una remuneracion especial en funcion de los beneficios reales del ejercicio. (Juan Roig, el propietario de Mercadona acaba de repartir entre todos sus empleados una retribucion extraordinaria equivalente al 20% de los beneficios netos obtenidos. Y estoy seguro de que es la mejor inversion que ha podido hacer con esta parte de sus excedentes empresariales, por la repercusion en compromiso y fidelidad que le aportara a su empresa)
Y les decimos y mostramos como su propio bienestar y desarrollo como profesionales y como seres humanos, es una meta en si misma de nuestra empresa, ya que consideramos que el beneficio economico es un medio necesario para conseguir el verdadero fin comun: La consecucion continuada de nuestras metas como personas inteligentes que desean el propio bien y el bien comun.
Lejos de ser una utopia, esto es, en realidad, la aspiracion de los mejores. De los que queremos que esten con nosotros en nuestro progreso profesional y empresarial.
"El talento de los profesionales es hoy más escaso que el capital empresarial"
Diario El Pais
Autor: B.V. 18/03/2007
"Cinco de cada seis directivos españoles toman a las personas como un coste y no como la inversión más rentable"
En vez de lamentarse acerca de cómo es la realidad empresarial española, las nuevas generaciones cada vez hablan más sobre cómo puede llegar a ser. No en vano, las cosas están cambiando: el sector de la consultoría estratégica, de los recursos humanos y de los sistemas de información ya mueve 7.000 millones de euros en España y su crecimiento ha rondado el 10% durante la última década.
Entre las empresas más valoradas destaca Eurotalent, especializada en la gestión y el desarrollo del talento, cuya facturación supera los cuatro millones de euros. Su director, Juan Carlos Cubeiro (Madrid, 1964), ha dirigido proyectos de consultoría para 500 compañías y está incluido dentro de los top ten managers españoles.
Pregunta. ¿Qué ha cambiado para que se empiece a hablar tanto de los recursos humanos?
Respuesta. Vivimos en un mundo en el que, por primera vez en la historia, el talento de los profesionales es más escaso que el capital empresarial. Hay más dinero disponible en el mercado que proyectos empresariales con auténtico espíritu emprendedor. El crecimiento de muchas compañías no depende de obtener financiación, sino de contar con profesionales que puedan asumir la expansión de una manera que beneficie a la empresa, a sus trabajadores y a la realidad donde operan.
P. ¿Qué es necesario para alcanzar este fin?
R. El éxito de las organizaciones se explica por su capacidad de atraer, fidelizar y desarrollar a personas que realmente valgan la pena, tanto profesional como personalmente, lo que coloquialmente se llama personas con talento. Las empresas con una cultura de compromiso son las más admiradas por inversionistas, las preferidas por trabajadores y clientes, así como las más rentables...
P. Sin embargo, este tipo de empresas todavía no son mayoría.
R. Cinco de cada seis directivos españoles se comportan como si el talento no fuera determinante. Toman a las personas como un coste y no como la inversión más rentable. No lideran, ni capacitan, ni comunican como deben. Y desde las prácticas, digamos, del jefe tradicional, es difícil que los profesionales pongan en juego su talento y, por tanto, encuentren satisfacción en lo que hacen.
P. ¿Por qué es tan difícil poner en marcha este cambio?
R. Es difícil porque estos ejecutivos desconocen que el talento es poner en valor lo que uno sabe, puede y quiere hacer... Lo cierto es que España se sitúa el 26º en calidad directiva: nuestro problema de competitividad y productividad se explica, en más del 60%, por una calidad directiva insuficiente.
P. ¿Y qué puede hacer ahora mismo un directivo con afán de mejorar lo que ya hay?
R. La mejor manera de iniciar este cambio es mediante procesos sistemáticos de reflexión, que llevan a descubrimientos, elaboración de un plan de acción y consecución de objetivos. A esto se le denomina coaching, que tiene lugar a través de un diálogo profundo y confidencial, en el que el coach actúa como un espejo para el directivo. Las personas que se marcan metas por sí mismas apenas lo consiguen en un 10% de las ocasiones. A través del coaching, en un 85% de los casos.
P. ¿Qué otros beneficios aporta el coaching?
R. La realización de todo ser humano es a través del autoconocimiento y del manejo de nuestras emociones. El coaching contribuye a gestionar nuestras emociones, así como la relación con los demás. El liderazgo es inteligencia emocional en más del 90%.
Autor: B.V. 18/03/2007
"Cinco de cada seis directivos españoles toman a las personas como un coste y no como la inversión más rentable"
En vez de lamentarse acerca de cómo es la realidad empresarial española, las nuevas generaciones cada vez hablan más sobre cómo puede llegar a ser. No en vano, las cosas están cambiando: el sector de la consultoría estratégica, de los recursos humanos y de los sistemas de información ya mueve 7.000 millones de euros en España y su crecimiento ha rondado el 10% durante la última década.
Entre las empresas más valoradas destaca Eurotalent, especializada en la gestión y el desarrollo del talento, cuya facturación supera los cuatro millones de euros. Su director, Juan Carlos Cubeiro (Madrid, 1964), ha dirigido proyectos de consultoría para 500 compañías y está incluido dentro de los top ten managers españoles.
Pregunta. ¿Qué ha cambiado para que se empiece a hablar tanto de los recursos humanos?
Respuesta. Vivimos en un mundo en el que, por primera vez en la historia, el talento de los profesionales es más escaso que el capital empresarial. Hay más dinero disponible en el mercado que proyectos empresariales con auténtico espíritu emprendedor. El crecimiento de muchas compañías no depende de obtener financiación, sino de contar con profesionales que puedan asumir la expansión de una manera que beneficie a la empresa, a sus trabajadores y a la realidad donde operan.
P. ¿Qué es necesario para alcanzar este fin?
R. El éxito de las organizaciones se explica por su capacidad de atraer, fidelizar y desarrollar a personas que realmente valgan la pena, tanto profesional como personalmente, lo que coloquialmente se llama personas con talento. Las empresas con una cultura de compromiso son las más admiradas por inversionistas, las preferidas por trabajadores y clientes, así como las más rentables...
P. Sin embargo, este tipo de empresas todavía no son mayoría.
R. Cinco de cada seis directivos españoles se comportan como si el talento no fuera determinante. Toman a las personas como un coste y no como la inversión más rentable. No lideran, ni capacitan, ni comunican como deben. Y desde las prácticas, digamos, del jefe tradicional, es difícil que los profesionales pongan en juego su talento y, por tanto, encuentren satisfacción en lo que hacen.
P. ¿Por qué es tan difícil poner en marcha este cambio?
R. Es difícil porque estos ejecutivos desconocen que el talento es poner en valor lo que uno sabe, puede y quiere hacer... Lo cierto es que España se sitúa el 26º en calidad directiva: nuestro problema de competitividad y productividad se explica, en más del 60%, por una calidad directiva insuficiente.
P. ¿Y qué puede hacer ahora mismo un directivo con afán de mejorar lo que ya hay?
R. La mejor manera de iniciar este cambio es mediante procesos sistemáticos de reflexión, que llevan a descubrimientos, elaboración de un plan de acción y consecución de objetivos. A esto se le denomina coaching, que tiene lugar a través de un diálogo profundo y confidencial, en el que el coach actúa como un espejo para el directivo. Las personas que se marcan metas por sí mismas apenas lo consiguen en un 10% de las ocasiones. A través del coaching, en un 85% de los casos.
P. ¿Qué otros beneficios aporta el coaching?
R. La realización de todo ser humano es a través del autoconocimiento y del manejo de nuestras emociones. El coaching contribuye a gestionar nuestras emociones, así como la relación con los demás. El liderazgo es inteligencia emocional en más del 90%.
07 marzo 2007
El número de viviendas construidas empezará a caer en 2008, según alerta la patronal de la construcción
Periódico El Confidencial, 7 de Marzo de 2007
VIVIENDA @Carlos Sánchez
Aviso para navegantes. “A partir de 2008 existe un riesgo de caída en el mercado de la vivienda... lo digo así”. Quien suscribe tal aseveración no es uno de los agoreros que en los últimos años se han cansado de repetir que la burbuja inmobiliaria está a punto de estallar. No. El remitente del recado es Enrique de Aldama, presidente de la patronal de la construcción, que ayer se atrevió a decir lo que muchos piensan: que el actual ritmo de construcción de nuevas viviendas es insostenible. Según Aldama, “lo que antes se vendía en dos días ahora se vende en dos meses”. Y eso, en su opinión, “eleva el riesgo” para las promotoras. Y, por su supuesto, para las constructoras.
¿Quiere decir esto que España está a las puertas de una crisis inmobiliaria? De forma tajante, no. Al menos a corto plazo. Según los datos de Seopan, durante el año 2007 se continuarán construyendo viviendas a los ritmos actuales, tal vez con una cierta ralentización que, hoy por hoy, es difícil de cuantificar. Sobre todo después del sesgo que ha introducido en las estadísticas la entrada en vigor del nuevo Código de Edificación, que ha adelantando el número de viviendas iniciadas para saltarse, precisamente, la aplicación de una normativa más exigente desde el punto de vista técnico. La consecuencia de ello es que el año pasado se cerró, según las estadísticas oficiales, con 864.000 unidades iniciadas, la cifra más alta jamás alcanzada por la economía española, con un crecimiento de nada menos que el 18% respecto del año anterior.
La cifra es anormalmente alta, por lo que cabe entender que en 2007, según los analistas consultados ayer por El Confidencial, se producirá una desaceleración significativa. Achacable, fundamentalmente, al efecto estadístico derivado del nuevo Código de Edificación. Si el ejercicio se comporta como en 2004 y 2005 (691.000 y 716.000, respectivamente), cabe esperar que este año se inicien unas 700.000 viviendas, cifra compatible con los actuales niveles de actividad en el sector. De hecho, los datos publicados recientemente por el Servicio de Estudios del BBVA hablan claramente de que la actividad sigue en máximos y que la cartera de pedidos parece asegurada para los próximos 12-18 meses.
El problema, si lo hay, es para el año 2008, ejercicio en el que se notará con mayor intensidad la escalada de los tipos de interés, que sin lugar a dudas ha drenado la capacidad de compra de las familias, aunque como contrapartida haya provocado una desaceleración en los precios.
Pérdida de puestos de trabajo
El hecho de que en 2008 se vayan a construir menos viviendas no es, desde luego, un asunto baladí en términos macroeconómicos, tal y como señaló ayer el presidente de la patronal de la construcción. Aldama, tal vez poniéndose la venda antes que la herida, pronosticó una pérdida importante del empleo para el próximo año si se cumplen las peores expectativas.
Y es que, según sus datos, si se construyen 100.000 viviendas menos que este año, se perderán unos 200.000 puestos de trabajo directos e indirectos. Una cifra verdaderamente elevada que pone de manifiesto la importancia que tiene el sector de la construcción para la economía española, lo que explica que ayer reclamara “mimo” por parte de las administraciones para entender los problemas que tiene el sector.
Un sector que emplea a 2,5 millones de personas, y cuya capacidad inversora representa nada menos que el 17,8% del Producto Interior Bruto. Sólo Irlanda, y por poco, tiene tanta exposición al ladrillo como España dentro de la Unión Europea. De hecho, la cuarta parte de los empleos creados el año pasado, según la Encuesta de Población Activa, son de la construcción. La inversión en construcción explica directamente, de hecho, el 30% del crecimiento del PIB en los últimos años desde la óptica de la demanda.
Como se ve un peso verdaderamente extraordinario en la economía, que, según los empresarios de Seopan, no cuenta hoy con alternativas. “No veo en el horizonte inmediato una actividad que sea capaz de compensar la actividad de la construcción”, dijo Aldama. Su conclusión es que “hay que tener cuidado cuando desde determinados ámbitos se dice que hay que moderar la construcción de viviendas”.
VIVIENDA @Carlos Sánchez
Aviso para navegantes. “A partir de 2008 existe un riesgo de caída en el mercado de la vivienda... lo digo así”. Quien suscribe tal aseveración no es uno de los agoreros que en los últimos años se han cansado de repetir que la burbuja inmobiliaria está a punto de estallar. No. El remitente del recado es Enrique de Aldama, presidente de la patronal de la construcción, que ayer se atrevió a decir lo que muchos piensan: que el actual ritmo de construcción de nuevas viviendas es insostenible. Según Aldama, “lo que antes se vendía en dos días ahora se vende en dos meses”. Y eso, en su opinión, “eleva el riesgo” para las promotoras. Y, por su supuesto, para las constructoras.
¿Quiere decir esto que España está a las puertas de una crisis inmobiliaria? De forma tajante, no. Al menos a corto plazo. Según los datos de Seopan, durante el año 2007 se continuarán construyendo viviendas a los ritmos actuales, tal vez con una cierta ralentización que, hoy por hoy, es difícil de cuantificar. Sobre todo después del sesgo que ha introducido en las estadísticas la entrada en vigor del nuevo Código de Edificación, que ha adelantando el número de viviendas iniciadas para saltarse, precisamente, la aplicación de una normativa más exigente desde el punto de vista técnico. La consecuencia de ello es que el año pasado se cerró, según las estadísticas oficiales, con 864.000 unidades iniciadas, la cifra más alta jamás alcanzada por la economía española, con un crecimiento de nada menos que el 18% respecto del año anterior.
La cifra es anormalmente alta, por lo que cabe entender que en 2007, según los analistas consultados ayer por El Confidencial, se producirá una desaceleración significativa. Achacable, fundamentalmente, al efecto estadístico derivado del nuevo Código de Edificación. Si el ejercicio se comporta como en 2004 y 2005 (691.000 y 716.000, respectivamente), cabe esperar que este año se inicien unas 700.000 viviendas, cifra compatible con los actuales niveles de actividad en el sector. De hecho, los datos publicados recientemente por el Servicio de Estudios del BBVA hablan claramente de que la actividad sigue en máximos y que la cartera de pedidos parece asegurada para los próximos 12-18 meses.
El problema, si lo hay, es para el año 2008, ejercicio en el que se notará con mayor intensidad la escalada de los tipos de interés, que sin lugar a dudas ha drenado la capacidad de compra de las familias, aunque como contrapartida haya provocado una desaceleración en los precios.
Pérdida de puestos de trabajo
El hecho de que en 2008 se vayan a construir menos viviendas no es, desde luego, un asunto baladí en términos macroeconómicos, tal y como señaló ayer el presidente de la patronal de la construcción. Aldama, tal vez poniéndose la venda antes que la herida, pronosticó una pérdida importante del empleo para el próximo año si se cumplen las peores expectativas.
Y es que, según sus datos, si se construyen 100.000 viviendas menos que este año, se perderán unos 200.000 puestos de trabajo directos e indirectos. Una cifra verdaderamente elevada que pone de manifiesto la importancia que tiene el sector de la construcción para la economía española, lo que explica que ayer reclamara “mimo” por parte de las administraciones para entender los problemas que tiene el sector.
Un sector que emplea a 2,5 millones de personas, y cuya capacidad inversora representa nada menos que el 17,8% del Producto Interior Bruto. Sólo Irlanda, y por poco, tiene tanta exposición al ladrillo como España dentro de la Unión Europea. De hecho, la cuarta parte de los empleos creados el año pasado, según la Encuesta de Población Activa, son de la construcción. La inversión en construcción explica directamente, de hecho, el 30% del crecimiento del PIB en los últimos años desde la óptica de la demanda.
Como se ve un peso verdaderamente extraordinario en la economía, que, según los empresarios de Seopan, no cuenta hoy con alternativas. “No veo en el horizonte inmediato una actividad que sea capaz de compensar la actividad de la construcción”, dijo Aldama. Su conclusión es que “hay que tener cuidado cuando desde determinados ámbitos se dice que hay que moderar la construcción de viviendas”.
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